内忧外患的迷局下，楼市的出路在何方？

2018年，对我国来说注定是不平凡的一年，无论是十年一遇的周期魔咒，还是四十年改革开放的新起点，无论是中国独角兽企业爆发的元年，还是中美贸易战的硝烟，国内外错综复杂的局势都极大的影响着国内政策的走向。中美爆发贸易战、国内经济下行压力、紧缩政策下的降准、房产政策的多变等等，都让我们难以看清楼市的走向，到底国内楼市的出路在何方？

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内忧外患

2018年3月底，中美贸易战打响，美国正式开始全方位的阻挠中国的崛起。截至目前，美国对中国征税的商品总额已达1500亿美元，主要是针对我国《中国制造2025》战略的高端制造和高科技进行制约。4月16日，美国又宣布禁止其公司向中兴出售电子技术或通讯元件，为期长达7年。福布斯还预测，今年年底华为或将关闭其在美国的业务。此外，阿里巴巴在美国提供的云端运算服务可能会被禁止。4月19日，美国财政部国际事务办公室助理表示，美国财政部正在考虑启动《国际紧急状态经济权力法案》，遏制中国在美国对敏感技术领域和高科技产业的投资。

此外，可以预见的是美国一定会拉拢一众帮凶共同围剿中国。4月18日，澳大利亚正式对原产于中国的铁道轮毂发起反倾销反补贴调查。4月19日，欧盟做出重大妥协，承诺与美国联手对抗中国。4月18日，台湾对自中国大陆进口的五类钢铁产品发起反补贴调查和反倾销调查。

近日，国家信息中心首席经济学家、经济预测部主任祝宝良表示：如果中美贸易战失控，我国的经济增速会降低约2.5个百分点，影响非农就业约1400万人。而我国2017年全年的新增就业人数，也不过才1300多万。

中美贸易战注定是个双输的结局，对彼此的经济危害难以估量，但即便如此，美国还是会孤注一掷遏制中国崛起，否则就是把老大的位子拱手相让。可以预见，随着贸易战的加剧和升级，为确保国内经济增长和就业稳定，我国极有可能会推出一系列重大基建项目上马，货币政策会有所放松，房地产调控也会有所缓和。

从国家统计局刚刚公布的2018年一季度经济数据来看，经济增长下行压力已经开始显现：一季度投资增速同比回落1.7个百分点。房地产销售增速、到位资金大幅度下滑。3月份进出口下降2.7%，自2017年2月份以来首次出现逆差。

在中美贸易战持续，国内经济面临极大挑战的背景下，央行突然宣布降准。从2018年4月25日起，下调商业银行人民币存款准备金率1个百分点。降准释放的1.3万亿的流动性，其中9000亿元用来替代央行的“中期借贷便利”，4000亿资金释放给城商行和非县域农商行，以支持实体经济和中小企业发展。并且，未来一段期间内，我们还会经历数次降准。

在美国加息缩表引领全球退出量化宽松的当下，我国央行在多次定向加息之后，又突然转向宣布降准，可以看出市场上资金的流动性已经非常紧张，甚至开始严重影响到实体经济的发展。所以，这次降准的目的很明显，就是降低商业银行的资金成本，鼓励商业银行将资金投放到实体企业。但是，随着金融产品的多元化，降准所释放的资金流入房地产是无法完全避免的。

2018年开年，对中国经济来说一定是非常艰难的一个开端。中美贸易战的持续和加剧，导致国内经济下滑压力剧增，以及在全球收紧货币的大环境之下，我国还得被迫降准支持经济增长。在内忧外患的国情下，为了保增长，稳就业，重新开启大基建和房地产投资，是完全可以期待的，只需要在房地产投资和去杠杆之间找到一个合理的平衡点即可。

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调控分化

2018年以来，相较于全国楼市冷热不均，更令人费解的是各地的楼市政策明显朝着两极化发展，大连、青岛、海南持续收紧，南京、工行则开始放松。

政策收紧：

2018年3月21日，大连市政府印发《大连市人民政府办公厅关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，在中心城区限购区内，本市户籍家庭限购2套。非本市户籍家庭限购1套，并且需提供12个月及以上个税或社保。

2018年4月18日，青岛市发布《关于持续促进我市房地产市场平稳有序运行的通知》，将原本只针对非户籍家庭限购政策升级为户籍家庭限购2套，非户籍限购1套。限售政策也从去年的取得不动产证2年限售升级为5年限售。非户籍家庭购房之前2年内连续缴纳12个月及以上个税和社保不变。

2018年3月31日，海南省发布了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》，原本非本地户籍个人限购1套，需提供2年个税或社保，升级为非本省户籍家庭（非个人）限购1套，并提供5年个税或社保，首付最低70%，取得不动产证后5年限售。在海南自贸区自贸港正式宣布后，4月22日，楼市政策再次升级。海南省委省府发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，要求在原限购政策的基础上，实施全域限购。并且要求，通知发布后即使户籍迁入本省的居民家庭也只能购买1套住房，并须提供2年个税和社保，而且不得通过补缴购房。

政策放松：

2018年4月1号，南京发布了《关于调整南京市住房公积金贷款有关政策的通知》，自 4 月1 日起，在南京购买首套自住住房，个人最高贷款额度由 30 万调整至 50 万，家庭最高贷款额度由 60 万调整至 100 万。

2018年4月19日，中国工商银行总行发文将个人住房贷款借款人最高年龄从65周岁延长到70周岁，借款人年龄与贷款期限之和由70年延长到75年。这个政策对中老年住房改善是一大利好。相信其它银行势必会跟进仿效。

截至目前，全国已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州、西安7个城市陆续实施新房摇号购房。为了保证“刚需优先”，3月份，武汉、成都、长沙已出台政策确保刚需首套进行优先摇号，增加中签概率。

从上面两类两极分化的政策走向来看，政府的目的显而易见，鼓励刚需、抑制投资、鼓励你接盘，鼓励你当韭菜，但是，不允许你割别人的韭菜，不允许你割政府的韭菜。通过延长贷款年龄来鼓励中老年人购房，通过提高公积金贷款额度来鼓励刚需入场，提高摇号命中率确保首套上车，但是，不好意思，你接盘后5年内不能跑路，别想着转手挣钱，别想着靠炒房发财。换句话讲，欢迎你为国家做贡献，但是别想让国家为你做贡献。

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楼市走向

随着中美贸易战的加剧和美国同盟国的加入，中美两个超级大国的博弈势必会长期化、广泛化。国内经济的下行压力将空前巨大，引领中国崛起的互联网、高科技产业也会受到多方压制。在这个关键时刻，政府绝不会允许楼市拖后腿，绝不会允许楼市给中国经济雪上加霜，在长效机制还未出台，租购并举还在起步的当下，房地产这个原本的“夜壶”，在内急的时候，还是有用武之地的，毕竟没有任何产业能够比房地产更快捷、更有效的拉动经济。

这次央行突发的降准、工行贷款年限的延长，都说明国家已经开始为中美博弈长期化做准备，为经济增长寻求新动力，货币政策的“微调”也说明了金融政策有松动的迹象。让楼市成交保持平稳，房价没有显著的上涨和下跌，将是政府调控房价的终极目标。

所以，我认为未来楼市政策和房价走向极大概率会按照如下方向发展：

一、未来一年之内，一二线城市必定会相继放松首套刚需的调控政策，包括贷款首付降低、利率下调，税费减免、普通住房标准调整等等，并有可能视具体情况逐步放开改善二套的政策，参照首套执行。同时，配套政策就是，必定会进一步收紧非改善二套、第三套以上房产投资的调控政策。通过首套改善的放松来对冲投资投机的收紧，达到房价平稳、没有明显涨跌的局面，既保证了成交量，拉动了经济增长，又体现了房住不炒的高层旨意。此外，随着未来多次降准之后，银行资金紧张局面会明显缓解，逐步下调首套、改善二套的利率将会是水到渠成。

二、除了目前已经实施新房摇号的7座城市外，未来会有更多的一二线城市加入摇号阵营，并且会出台相应政策倾向于首套刚需购房。建议近期计划在一二线城市买房的朋友，抓住新房限价，一二手倒挂的契机，尽快下手，防止今后落入万人摇号的窘境。

三、针对房价上涨压力较大的部分二线城市，政府会仿效青岛和海南延长限售年限，收紧调控。在房价最高点限售速冻，既没有堵死流动性，又能表示政府的调控决心，既保证了百姓的房产增值，又不具备上涨的可能性。

四、期望依靠炒概念实现房产投机的朋友们，可以放弃幻想了。海南自贸区自贸港、雄安新区就是前车之鉴。甭管你是再牛逼的规划，也甭管你是再天大的利好，一定会有配套的调控政策出台来保驾护航， 2015年-2016年2年翻倍的奇迹，今后永远不会再出现，任何城市都不会再出现。伴随着城镇化和大城市化的发展，一二线城市实现稳步平稳上涨是可以实现的。

五、三四五线的刚需购房者，在2018年-2020年货币化棚改和去库存的大环境下，切莫丧失上车的良机，尽早出手。如果想要投资房产来抵御通胀，建议选择本省省会，别问原因，有房票就买。

六、期待租购并举解决终生大事的朋友，回到现实吧。近日刚刚开启预租的租赁项目北京海淀万科翡翠书院，90平三房1.5万-1.8万月租，10年租期180万一次性付清。租购并举、租售同权还有很长的路要走，艰苦奋斗、努力买房才是人生正轨。

记住一点，中国楼市的天已变，切勿活在过去。你可以当韭菜，但别再想割别人的韭菜！

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