【克而瑞地评】鹿溪智谷2宗约156亩连襟地块看地报告

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本期【克而瑞地评】聚焦将于12月17日拍卖的科学城板块鹿溪智谷片区2宗约155.8亩连襟地。

要点一览

1、地块位于天府新区科学城板块鹿溪智谷片区，是依托高新科技产业打造的成都发展新增长极，区域前景可期；2、地块周边开发程度低，多条道路正在修建，配套设施暂时不能满足生活需求，居住氛围尚未形成；
3、地块综合素质较好，两宗地住宅部分容积率较低，适合打造低密改善产品；但道路、绿地等配建以及移交部分滨江商业街区和相应的地下停车位会增加不少开发成本；4、区域虽然土地供应不少，但可对外销售项目较少，市场化程度不高，下半年来区域开始频繁供应可对外销售住宅用地，或逐渐激活区域房地产市场。

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 地块外部环境解读

区域未来发展空间大 但配套亟待完善

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地理位置：成都科学城鹿溪智谷片区

宗地位于天府新区科学城板块鹿溪智谷片区，科学城是推动成都“双核共兴”、建设国家中心城市的新极核，鹿溪智谷片区是以科技创新和高技术产业服务功能区，未来发展潜力大。

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产业方向：科技创新和高技术产业服务

地块处于科学城起步区鹿溪智片区，涵盖新经济和人工智能产业园、数字经济和5G产业园、重大科学基础设施园区、省级重大功能预留区（军民融合产业园）、高端商贸经济产业园、未来科技园等产业社区，且地块距离“中国经济第一岛”独角兽岛较近，目前知乎、商汤科技等多家企业已签约入驻，未来发展可观。

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交通配套：多条道路在建 路网体系待完善

大范围看，地块所在区域距离大部分核心交通枢纽较远；区域内大部分道路都在规划和修建中，交通路网体系待完善；区域内虽有地铁18号线（在建）通过，但附近无站点，距离兴隆站约2公里，整体通达度不高。

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生活配套：居住氛围较差 各项配套待完善

地块周围目前居住氛围较差，3公里范围内生活配套亟待完善。商业方面，片区内无论底商还是商业综合体基本一片空白，本次出让的两宗地皆有滨水商业街区打造需求，一号地块要求打造7000平方米，二号地块要求打造10000平方米，可适当弥补商业配套的短板。
学校方面，目前距离地块较近的学校有成都天府中学、天府中学附属小学、兴隆小学和中学等，直线距离有2公里左右，且宗地2要求配建一所幼儿园，满足基本需求。
生态方面，宗地紧邻鹿溪河生态区，与兴隆湖湿地公园距离较近，此外宗地周边还将规划打造水果种植园、农业科技中心等，未来居住环境可期。

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小结

整体来看，地块处于科学城板块鹿溪智谷片区，主要以高新产业支撑，前景可期；但目前而言，地块周边道路还在建设中，各类生活配套缺乏需逐渐补齐，居住氛围完全形成还需较长时间。

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 地块自身条件解读

地块自身素质较好 可打造临河改善产品

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地块详细指标

根据土地利用规划可知，地块周围多为产业用地以及产业配套用地。

指标方面，一号地块出让面积约71.46亩（另有规划道路面积约31.2亩、规划绿地面积约6.8亩不计入指标），为住宅兼容商业用地，整体容积率1.8；二号地块出让面积约84.3亩（另有服务设施用地约10.4亩、规划道路面积约41.4亩、规划绿地面积约22.8亩，规划道路和绿地不计入指标），为住宅兼容商业用地，整体容积率1.738。

此外，一号地块要求打造7000平方米，二号地块要求打造10000平方米，建成后用于管委会统筹安排商业建筑，临西侧道路需进行空间一体化设计，且第一排商业需全部无偿移交，并按规划配比要求在商业建筑对应区位配套建设相应比例地下停车位，同样需无偿移交给天府新区成都管委会相关单位。

地块现状方面，两宗地暂未打围，内部无未拆除的建筑物，暂未发现需迁改的地下管线，有部分杂树杂草，且周边周边规划道路尚未完全形成。

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小结

整体来看，地块综合素质较好，两宗地住宅部分容积率较低，适合打造低密改善产品。只是加上规划道路、规划绿地、服务设施与幼儿园等的配套建设，以及后期将无偿移交的滨水商业街区和地下停车位等，会增加不少开发成本。

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 区域房地产市场

公开销售住宅产品稀缺 生态优势明显

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区域土地市场：天投土储独占鳌头 政策性用地占比大

从区域土地成交数据来看，周边供应且成交15宗涉宅用地，其中位于成都科学城片区的13宗土地由成都天投摘获，1宗由成都永慧房地产开发有限公司竞得，另1宗位于天府中央商务区的土地由中海摘获，已呈现为中海天府里。

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区域住宅市场：产业配套住宅为主 新房市场缺货

目前科学城板块内大多项目为产业配套住宅，以定向租赁或定向销售为主，鲜少对外销售。10月21日，区域内的天投东鑫苑突然拿证，一次性推出1287套全部房源，面积区间在84-280㎡，清水售价在11700-15200元/㎡区间，截至11月17日天投东鑫苑已全部售罄，目前区域又恢复了无房可售的局面。
总体而言，区域住宅市场处于开发初期阶段，可参考项目较少，供求量价未能真正反应市场供求。
目前市场对天府新区的关注度多集中在南湖板块、锦江生态带、麓山麓湖板块和天府中央商务区，科学城板块市场关注度有待考证。
从天投东鑫苑的销售情况来看，购房者对片区内高性价比项目接受度较高。

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小结

整体来看，目前区域正处于快速建设阶段，土地供应多，但大部分宅地所建项目并未对外销售。
今年下半年以来区域开始出让可对外销售的涉宅地块，包括成都永慧房地产开发有限公司拿下的1宗兴隆湖宅地和天投拿下的2宗鹿溪智谷片区宅地。
住宅市场方面，由于土地供应原因，区域内多为产业配套住宅，可对外公开销售的房源较少，自天投东鑫苑售罄后，区域住宅市场再次沉寂。
而近期出让的可对外销售宅地和今日出让的2宗地或将逐渐激发区域房地产市场活力。

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 地块SWOT分析

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S

1.板块定位为高新产业集聚区，发展潜力大；2.生态资源较丰富，地块整体素质较好，利于打造临河低密改善产品；

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W

1.地块周边道路还在规划与修建中，可能影响拿地后进场时间；2.地块要求配建道路与绿地，并无偿移交滨水商业街区和相应的地下停车位等，增加拿地成本；

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1.区域产业导入加快，临河土地稀缺，未来价值可期；2.区域土地供应虽多，但住宅市场青黄不接，自东鑫苑售罄后区域再无住宅房源可售，新房市场存在缺口；

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T

1.板块内房地产行业刚刚步入市场化开发阶段，市场表现有一定不确定性；2.从区域市场目前表现来看，高性价比产品比较受市场认可，而从这两宗地不低的起拍价和配建要求、较低的容积率等数据来看，更适合打造低密改善产品，这类产品在区域的表现还有待探讨；

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结语

从区域发展规划来看，科学城板块是天府新区规划中极为重要的一部分，以高新技术产业为主努力打造成都发展新的增长极，前景可期；
从地块周边来看，地块所在的位置周边开发程度较低，多条道路正在修建中，周围配套设施暂时不能满足生活需求，产业方面正在引入；
从地块素质来看，地块综合素质较好，两宗地住宅部分容积率较低，适合打造低密改善产品；但道路、绿地等的配套建设以及移交部分滨江商业街区和相应的地下停车位，会增加不少开发成本；
从市场表现来看，区域内虽然土地供应不少，但可对外销售项目较少，市场化程度不高，下半年来区域开始频繁供应常规住宅用地，或将逐渐激活区域房地产市场。

END

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