REITs能否激活环境界万亿存量资产？十大问题有待回答

Original E20 E20水网固废网 2021-04-27

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4月30日，中国证监会与国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号)，中国证监会同步发布了《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)》(征求意见稿),标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。

来源：中国水网

什么是REITs?

REITs（Real Estate Investment Trusts），是指采用公司或者信托的法律结构，以发行受益凭证的方式募集资金，并将资金专门投资于不动产领域，并交由专门投资机构管理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资模式，而本次基建类REITs主要投向基础设施类资产。

基础设施公募REITs推出时机成熟

在经济低迷或减速的情况下，通过推出REITs盘活存量资产，获得经济支持成为世界许多国家通行做法。美国1960年城镇化率突破70%，同年国会通过《房地产投资信托法》，经过60年的发展，目前REITs市值超过1.3万亿美元。

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定、安全性较强等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重。

我国城镇化率60%以上，重点城市圈城镇化率已突破70%，存量时代已经来临。近年来的金融去杠杆为本次疫情下财政扩张创造了空间，但依然使得政府部门杠杆率面临较大压力，推动公募基建 RETs有助于降低宏观杠杆率。

2007年至今，研究机构、政府组织和产业主体在中国 REITs市场的功能定位、运作模式、产品设计、监管规则等方面，进行了深入研究，也做出了诸多尝试，目前法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟，本次公募基础设施REITs推出恰逢其时。

国家发展改革委投资司韩志峰副司长表示：

相比于其他盘活存量的方式，REITs有更独特的特点，包括权益性、公募、标准化。这些特点PPP、ABS都不完全具备，PPP、ABS可能各自具有其中某一方面的特点，但是这三点共同集合到一起只有REITs。通过发行基础设施REITs盘活资产，将收回资金用于新的基础设施补短板项目建设，从而形成良好的投资循环。（参考阅读：韩志峰：基础设施REITs盘活存量资产形成良性循环）

证监发〔2020〕40号和《征求意见稿》重点摘要

（一）重点区域。优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区开展试点。

（二）重点行业。优先支持基础设施补短板行业，其中包括：水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固废危废处理等污染治理项目。

（三）优质项目要求

1.项目权属清晰、手续完备。

2.已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好。

3.发起人及基础设施运营企业信用稳健，基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

组织形式：公募基金+ABS。

运作方式：封闭式运作，收益分配比例不低于90%

杠杆限制：借款总额不得超过基金资产的 20%。

中咨公司研究中心徐成彬副主任（教授级高级工程师）认为：

基础设施公募REITs未来能否行稳致远健康发展，关键要看能否把住底层资产的质量关。底层资产是基础设施投资建设项目形成的固定资产和无形资产，其收益需要源源不断地流入专项计划资金池，形成稳定的现金流，作为公募REITs金融产品的追索基础。准确识别和科学评价底层资产，是基础设施领域公募REIT试点成功的起点和关键，应成为国家投资管理部门及证券监管部门最为关注的核心问题。（参考阅读：徐成彬 | 基础设施REITs优质底层资产的识别与评价）

市政和环境领域存量运营资产规模分析

截至2018年年底，全国城市（含县城）供水综合生产能力约31237万吨/日，供水水厂5344座（综合生产能力指公共供水部分，不含自建设施）；全国供水量为614.64亿吨/年，水价按平均第一阶梯水价2.06元/吨计算，全国水费约1266.19亿元/年，目前市政供水领域的市场化率20%左右。

根据住建部城市建设统计年鉴和E20研究院多年积累数据库信息，截至2018年底，全国已形成的存量污水资产和存量生活垃圾焚烧资产（按已运营口径测算）如下：

全国城市（含县城）污水处理能力约19833万吨/日，污水处理厂3955座，按照吨水投资额2500元估算，存量污水投资额约4958亿；全国城市(含县城）生活垃圾焚烧处理能力约41.1万吨/日，生活垃圾焚烧厂399座，按照吨生活垃圾焚烧投资额50万元估算，存量生活垃圾焚烧投资额约2055亿。

此外，根据E20研究院环境产业战略地图划分，A方阵（重资产环境集团；或称为市场化投资运营企业）是环境产业市场化主力军，环境产业市场化部分主要被A方阵企业所拥有；而B方阵（区域环境综合服务集团）以平台型国企为主力，按照是否上市又可划分为平台型上市公司和非平台型上市公司，平台型上市公司的项目因为已经纳入上市公司报表中，也具市场化属性，B方阵具有市场化属性的资产比例相对较少，而非平台型上市公司所拥有资产与政府所属资产则代表完全非市场化部分。

根据E20研究院数据中心测算，截至2018年底，市政污水处理市场化率大约43%，按比例折算，也即A方阵企业所获得市政污水存量资产大概约2132亿，B方阵及政府所拥有的非市场化部分相应资产约2826亿；生活垃圾焚烧市场化率约为80%，A方阵企业所获得生活垃圾焚烧存量资产大约1644亿，B方阵及政府所拥有的非市场化部分相应资产约411亿。

2018年，全国危险废弃物经营单位核准收集和利用处置能力达到10212万吨/年；2017年全国工业危险废弃物产生量为6936.9万吨，2017年度资源回收利用量为4043.42万吨，末端处置量为2551.56万吨，约占34%；还有12%的危险废弃物被贮存，贮存量为870.87万吨。

毕马威企业咨询（中国）有限公司政府与基建咨询业务合伙人李炜指出，基础设施REITs试点提出“三聚焦”（聚集重点区域、重点行业和优质项目），其中优质项目需符合权属清晰、收益及现金流持续稳定、发起人及运营企业信用稳健等条件，专业机构可以在项目资产质量评估、现金流现状评价及预测等方面开展相关工作，协助公开发行、权益性结构的REITs有效盘活基础设施存量资产、形成投资良性循环。我们关注到，在REITs实操层面，发行流程、信息披露、监管以及相关的国资转让程序、税收政策等都需要进一步细化和完善。(参考阅读：后浪推前浪，公募REITs创新潮涌）

公募REITs在市政和环境领域的应用前景

按照E20研究院对PPP分类特征与REITs项目要求匹配性见下表1：

表1 PPP分类与REITs项目要求匹配性

从表1对比可以发现，现金流稳定性高、需求风险可控、运营专业能力要求较高的供水、市政污水、固废危废处理等类别与REITs项目要求匹配度较高，环卫类项目由于重资产属性不显著，收入来源主要是政府购买公共服务，今后REITs或许可以扩展到环卫领域。

E20研究院首席产融研究员王新平博士表示：

公募REITs对项目资产持有者来说，可以实现出表融资、改善资本结构，市政和环境领域将受益于公募REITs，而公募REITs的收益率水平、底层资产原始权益人的主观意愿和再投资能力、公募REITs发行费率和管理费率（含信息披露等）的高低，专项税收优惠力度的大小都将对公募REITs的市场规模培育和市场活跃程度产生较大影响。

在市政和环境领域推行公募REITs应关注的主要问题及对策建议

为了市政与环境领域圈层企业更好地参与基础设施领域公募REITs试点，就市政与环境领域圈层企业普遍关注的关于基础设施领域公募REITs试点的相关问题进行探讨。

本次沙龙研讨的主要问题(包括但不限于)：

1、源自美国的房地产融资REITs工具用于中国基础设施项目直接融资会产生哪些重大变化？

2、融资需求旺盛的非特许经营类PPP项目（尤其PFI）能不能适用REITs?

3、基础设施REITs融资工具会不会出现类似PPP的大起大落，诱发新的金融风险？

4、供水特许经营对比污水、垃圾BOT在应用REITs上会有什么不同？

5、公募REITs能不能出表？（资产负债表）

6、环境产业基础设施REITs有没有专项税收优惠？

7、与其他权益性融资工具相比，公募REITs发行周期是否更短？

8、底层资产手续完备性有瑕疵，是否就一定不能发行公募REITs？

9、公募REITs发行费用和管理费比例偏高，会不会阻碍REITs的市场规模壮大？