西安楼市值得关注的5大真相、后市3大趋势！
在不少地方经历了"国庆劫"的同时，西安楼市却经历了最近3年来难得的"国庆七天乐"。从西安楼盘及有关部门的动作来看，在"火爆"的现象之下，有5个真相值得关注。同时，在限购限贷城市还有可能扩大的趋势下，后市可能发生的5个趋势，也不容忽视。这不仅关乎到能否避免出"新政"，更关系到未来不至于"大起"而能稳步有序发展。
选择在国庆期间密集出台“史上最严”的调控措，使得各地楼市国庆期间“寒意”四起。在战略机遇和市场机遇叠加的西安，却迎来了多年不见的量价齐升的短暂行情。据不完全统计，商品房一周的库存去化量超过9月份一整月的量。不少楼盘和房企提前3个月完成全年销售目标。从而提前进入“冬歇期”和“修整期”。
一国庆期间西安楼市的5大真相：外地人置业被个别项目夸大，成交活跃的背后有"虚火"。
1、成交量迎来小高峰。据不完全统计，7天时间内，西安楼盘的成交量总体上应达到或过去一个月的量，而且应该是最高月份的量。个别项目认购成交的房源突破200套，达到100套以上的项目超过15个。
据从售楼部跟踪的消息：东区浐灞的保利心语花园项目国庆期间认购成交的量超过200套，前三天的量就已经达到147套，成交单价在6100-6500元/㎡，户型多为小三房户型。北区大明宫的金科天籁城项目10月累计（已签+新增未签）已达到260余套。成交均价在7100-7900元/㎡，成交户型以94-131㎡居多。高新大寨路的中航华府项目七天认购155套，成交单价7523元/㎡，户型为77㎡-128㎡。曲江的招商依云曲江项目国庆期间认购115套，成交单价为6950元/㎡，户型为95㎡-143㎡。美城机构代理的项目成交量也达到200套。
还有房企仅以成交金额来显示成交情况。如万达西安ONE成交了3.2亿，龙湖3个项目总成交约2.5亿。曲江二期的阳光城丽兹公馆国庆前三天，成交也达到36套，成交均价在7100元/㎡左右。位于南二环的群贤道九号，在12000-13000元/㎡的价位上，前4天成交21套，成交户型以95-189㎡为主。更多项目成交日均10套左右，也有为数不少的项目成交较为一般。欢迎补充！
备注：上表数据来源房讯网据西安各售楼部调研统计，仅供参考，最终数据请以房管局公布为准。
2、外地客群一人买多套是“神话”。国庆期间有约30个左右的楼盘集中出现外地人身影、返乡置业者的身影。除了有购房者反映在曲江万科的一新盘上海人买多套的情况（分析认为是代朋友一起选房）外，外地人和返乡置业人群仅买1套房的占绝大多数。所谓“外地人一出手买多少套”，只是“神话”而已。各盘出现外地人身影，多为“循环看房”，因对西安不太熟悉，或者完全没认知，需要多个区域勘察，多个楼盘比较。据不完全统计，国庆期间，到访和成交客群以本地置业占绝对多数，外来客群占比约在20%左右，极个别楼盘占比达到40%以上。
3、“郑州炒房团”成楼市营销噱头。跟踪发现西安至少三个楼盘在国庆前后打出热烈欢迎郑州“炒”房团的横幅，这多少是个营销的噱头。虽然郑州人加入了西安外地人置业的行列，但不至于是“炒”房，为数不少是希望将来为孩子上学考虑，为自己定居着想。真正出现郑州人组团性质购房的楼盘，不超过6个。包括两个在郑州有团购行为的楼盘在内。但包括郑州在内的河南人士国庆期间购买西安楼盘房源的量应该能占到四分之一左右。
4、少数房企“火线涨价”实际是一个策略。国庆期间也爆出个别楼盘“火线涨价”的情况，即：报价调涨了500-1500元/㎡，但实际成交价依然在8-9月的水平上。比如城南的一个项目名义上说涨了1500元/㎡，报价接近9000元/㎡，实际成交价也就在7200-7500元/㎡之间。但据购房者反映，万科东二环、曲江大道、高新科技路等项目的部分房源的单价已破万。这可能与项目的房源紧张、精装修有关，同时也可能是与万达西安新项目展开“比拼”。
5、部分以前“售完”或无低价房源楼盘，又出“新”房源或低价房。这个情况比较少，主要集中在东二环辛家庙板块以东的2、3个项目。疑为前期“结余”房源，或帮前期炒房客户出货。
二未来3个趋势对后市影响较大：品牌楼盘是否稳得住房价、中价位楼盘是否成为下一个量价齐生对象？
1、少数品牌楼盘“虚涨”以抬高身价，面临双风险：新房源或将有价无市，未来二手房或面临无人接盘。
有一份数据显示，据Wind资讯统计数据，按照申银万国行业分类，2016年1月份至6月份，沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元，同比增长幅度达24%，房企的平均负债率则达到了77%。加上目前20城限购，当中多数房企受灾，势必在非限购限贷城市“挽回”损失。
这其中，万科、龙湖、金辉、融创、保利、恒大等在上述城市在售楼盘较多的全国一线房企“受灾”最严重，未来西安将是他们实现年度主要目标的支撑，如西安不限购限贷，无疑也将是他们明年布局的重点，这当中，民营性质的房企，调涨房价的随机性较大，而国有性质的房企，调涨房价的随机性较小。
这些品牌企业的项目的房价走势将肯能是监管部门关注的重点。一旦过快上涨：一是本项目可能面临“有价无市”的局面；二是即便有买家入手，在未来2-3年内或面临无人接盘的尴尬；三是对其他项目起了“反向”的带头作用。
2、中价位盘或成香饽饽。国庆期间的楼市，外地人扫货西安，一部分中高价位楼盘迎来并把握住了快速出货的机遇。在限购限贷背景下，不少人的预期拉长，瞄准未来3-5年的收益，预计未来西安成长性较好的6000-7000元/㎡的中价位楼盘，5500元/㎡左右的刚改盘中的优质项目，将迎来新的市场机会。
3、部分营销人员将面临“失业”。西安楼市或将进入再讲营销体系的时代，专业推广和全天候互动服务越来越重要。粗狂式营销、人海战术型打法，将逐步退市，部分好卖的楼盘将大面积裁减营销人员。目前已经有个别楼盘出现“裁员”现象。
稳步快走是必然选择。西安房价若上涨过快，于各方都不利。至少在短期如此。品牌房企的改善型楼盘的房价在未来3个月内能否稳得住，将对西安楼市后市产生重大影响！
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