深圳地铁恩仇录：罗宝线武林盟主之位岌岌可危

在深圳论道路的江湖地位，深南大道说第一，没人敢说第二。过去，现在，可预见的未来，都是。

至于地铁线，以前罗宝线（大部分与深南大道重合）说第一，同样没人敢说第二。但是，最近感觉“盟主”很快就要换届了。

现任盟主：罗宝线

一条地铁，6000亿GDP

蔡屋围-华强-福田中心-车公庙-科技园-前海，这些片区的江湖地位绝对不容置疑，罗湖、福田、南山的GDP很大部分在这些片区产生。

此前有人测算，深南大道沿线的GDP大概占了深圳的30%，也就是5250亿元（2015）。相比深南大道，罗宝线还贯穿了宝安新安和西乡街道，加上来的话，1号线沿线GDP大概是6000亿元，占全市的34%。

PS：本文关于经济总量的数据是以统计局/地方政府数据为基础，GDP总量数值存在粗略估算或修正，但不会严重违背事实。

既然那么强，谁会是罗宝线的对手？

新盟主：11号机场快线

理由？

① 新的重要交通节点被11号线霸占

以前1号线直通宝安机场，现在却改成了11号线直通，1号线要转公交，真是个悲伤的故事。

以前罗湖站是深圳关内最重要的动车站，现在福田高铁站崛起，还是被11号线霸占着。

原本机场铁路枢纽站还计划定在11号线机场北站来着，好在现在改为机场东铁路枢纽站，1号线扳回一局。

② 经济腹地：11号线更NB的样纸

11号机场快线延长至上海宾馆（华强）是基本确定的，那么也就是说，1号线所贯穿的经济腹地，只有蔡屋围11号线是没有到的。

但是，11号线能够直达的深圳湾超级总部基地、后海总部基地、大空港新城（沙井+福永），1号线是不到的。

③ 福永、沙井、松岗产值很可观

2015年，宝安区GDP约为2641亿元，但1号线/11号线共同贯穿的新安、西乡街道GDP约700多亿。而1号线没有贯穿的福永、沙井、松岗，这3个街道GDP合计超过1200亿（大概估算）。

11号线没有直达的罗湖蔡屋围一带，2015年GDP产值约1070亿（2012年825亿，后按9%年增长率算）。也就是说，1号线vs11号线现有的经济腹地GDP总量基本持平。

So，不算南山中心区，11号线沿线GDP也是超过了6000亿。

④ 深圳湾双总部基地估摸有超2000亿能量

这个还真不好算。如果非要算，鄙人只能用福田单位产业空间产出算了。2015年，福田区GDP约3256亿元，产业空间约1500万㎡，单位产业空间产值约2.17万元/㎡。

深圳湾超级总部基地+后海总部基地合计的产业空间约1000万㎡，按照福田的标准计算，这个两个总部基地成熟后的GDP产值大概是2170亿元。

加上这部分增量，未来11号线沿线产值会超过8000亿（现价估算）。

⑤ 11号线沿线大发展正当时

2016年12月份，11号线沿线已出让和计划出让的土地计容建筑面积高达147万㎡，其中近2年没出让土地的深圳湾超级总部基地都一次性出让2块地。大概没有哪条地铁线有这好命。

还有，沙井、福永已知的旧改总建筑面积合计大概在1000万㎡。另外加上车公庙（进行时）、香蜜湖（拟）、南头三大村（进行时）三大旧改片区，合计建筑面积预估在1510-1660万㎡。

So，这条线超越罗宝线是铁板钉钉啊，沿线GDP破万亿也就几年的事情。

其实现在11号线已经挺挤的了，按照这速度发展下去，11号线发车时间间隔由目前的8分钟缩短至2分钟估摸也不用几年。

撸进万亿地铁线需要多少钱？

何时有新品可以进？

以下近期将要推新品的项目均在11号线站点1km范围内。

新品入门档①：华盛西荟城

华盛·西荟城4期，是这个项目的收官篇。这一期新品面积在约65-89㎡，可能在年前推出。单价和总价暂时未知。

周边的星河荣御面积段为约80-140㎡，中熙香莎中央约82-132㎡，So，西荟城4期的起步总价很可能要低一些。

新品入门档②：深铁万科·瑧湾汇

十几万一平的项目竟然归到“入门档”？

鄙人搞错了？

并没有。

如果预售证拿得下来，深铁万科·瑧湾汇年前可能会推约70/90㎡产品，个人预估起步总价在1000万。

如果你觉得1000万还能够买入深圳湾富人区的高端项目，那就当我扯淡吧~~

湾景尊享档①：QFC前海金融中心

QFC前海金融中心，前海桂湾临湾首排项目，拥有无遮挡的前海湾景观。出门的东边是前海湾枢纽站，西边是滨海公园，拉风至极。

从节奏上讲，项目很可能年后先推T2栋写字楼，然后推T1栋公寓。公寓面积约200-300㎡，不排除总价3000万起的可能。

湾景尊享档②：东海国际公寓

东海国际公寓不是深圳湾第一排？Yeah，TA不是。但是，TA的深圳湾景基本是无遮挡的。第一，因为TA很高；第二，因为临深圳湾的建筑很矮~~

现在主要在售的是高区，山海城景无敌啊~~高区产品约320㎡起，总价大概5000万起。

中心尊享档①：深圳中心·天元

跟瑧湾汇、QFC前海金融中心一样，深圳中心·天元T7同样是在等预售证，很可能是年后推出。

T7产品基本只有一个面积区间，约380㎡，平均总价吧，肯定是不会低的。

深圳中心区的成熟和城区复合度（行政、交通、商业、文化艺术等多重中心），这是其他项目很难比拟的。

中心尊享档②：深圳金地中心

跟天元一样，金地中心也是属于深圳中心综合体。这个是一个只租不售的高端写字楼项目。

如果你想找一个上天入地都超级高效的办公地点和写字楼，金地中心会是极好的选择。

1km范围内拥有1/2/3/4/10/11（10号线在建，其余建成）6条地铁线，还有福田高铁站，没有哪个区域能够与之PK。

项目预计要年后才正式开始对外出租。

另外，沿线站点1km范围内项目还有福永华强城，前海湾华润前海中心、卓越前海壹号，车公庙深业中城等项目有/将有动作，盯着咯。

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