全球房地产总值相当于GDP的2.7倍，哪个国家/城市最安全？【2016深圳房市盘点①】

对房地产狂热，这是中国才有的事？

No。

2016深圳楼市的价值被严重高估？

No。

2016深圳普通住房价格应该那么高？

No。

Savills（第一太平戴维斯）测算，全球已开发房地产总值接近217万亿美元，而有史以来开采的所有黄金总值才6万亿美元。2015年，全球房地产总值相当于全球生产总值的2.7倍，占全球资产总值60%。

越发达，房产比重越高

在全球房地产中，住宅是最重要的部分之一，约占全球房地产总值75%。

住宅价值主要集中在西方发达国家：北美人口只占世界总人口5%，但全球住宅总值21%在北美；欧洲拥有11%世界人口，住宅价值占比高达24%；中国大陆+香港占世界人口的19%，住宅物业总值约为全球的24%。

也就是说：

北美人均住宅价值是全球的4.2倍

欧洲人均住宅价值是全球的2.2倍

大陆+香港人均住宅价值是全球的1.3倍

人均住宅资产负荷貌似不及欧美？

欧洲GDP约等于中国的1.5倍，北美GDP约等于中国的2倍，但房地产物业总值却是差不多的。

2015年，中国GDP约10.29万亿美元，住宅资产总值高达约52.08亿美元，相当于GDP的5.06倍，远远高于国际均值。

所以，用GDP口径来算的话，大陆和香港的房地产价值高很多。

但要是从M2口径算，美国负担大得多

截止2015年3月，中国M2余额换算成美元是20.6万亿，而美国只有11.6万亿，中国是美国的1.8倍。

So，从货币口径算的话，中国完全撑得住的，老美的负担要明显高于中国。

深圳比中国平均水平要安全得多

截止2014年底，深圳共有建筑约9.95亿㎡，其中违法建筑4.28亿㎡，合法建筑5.67亿㎡。

合法建筑中，被纳入统计局口径的住宅、办公楼、商业用房及其他建筑合计1.29亿㎡（统计局，1990-2015），住宅类物业约占72.5%。如果包含1990年以前的，总量应该不会超过1.5亿㎡。

这部分正儿八经的合法房产，按照目前深圳住宅二手房挂牌均价（45386元/㎡）核算，货值6.81万亿，相当于2015年深圳GDP的3.9倍，低于全国5.06倍的平均水平。

从货币量来看。截止2016年10月，深圳存款余额67054万亿，基本可以买下深圳所有的正规商品房。

但是全国来看就不行了。按照6.90的汇率计算，全国商品住宅总额高达359亿元，全国存款只能买下42%，按商品房口径就更低了。

所以，深圳不动产至少比全国平均水平安全几倍。

重点城市高房价不止跟M2有关

中国重点城市，尤其是深圳目前的高房价，除了跟M2有关，跟政策也有比较大的关系——政策性用房依然太少。

近年，纽约公布的数据及推算数据会发现：

纽约市住宅总量约300万套

其中

用于租赁的住宅约206万套

在租金管制约束下的房屋达102万套

享受各类补贴的住宅150万套（跟前者统计口径不同）

所以，整个纽约住房拥有率只有32%，豪宅的该涨还是涨，中低收入的人还是四平八稳的租房，不矛盾不冲突。

2016，真不是深圳房价太高，而是政策用房偏少，部分房价太高，真豪宅价格太低。

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