715“新深八条”：深圳史上最严住宅政策！关键影响力概论【深度】

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今天，指7月15日
这不是笑话，也不是段子手。715“新深八条”都严肃到“买卖房都左右不是人”的程度了，深圳人为何还如此黑色幽默？很简单：对有钱买房的人：“深圳房价涨得自己都不好意思了”！案例太多到不好意思列举，比如两周前某“打新（盘）股”疯狂到200人抢1套住宅，这还是“人干的事儿吗？”狂躁的深圳，早晚必须来一出“按住宅头”的政策。对于没钱买房的人：“他人买卖房子关我啥事儿？”特别喜欢2010年高海燕说过的一句话：深圳是一座你的事儿关我屁事的城市。回顾715深圳市住建局发布重磅！深圳发布通知进一步促进房地产市场平稳健康发展，可以一句话总结：深圳史上最严住宅政策！没有之一！

01

深圳史上最严住宅政策

警告：很难再放松了

总结新政要点：

1、深户买房也需要连续缴纳3年社保或个税（非深户继续按照5年执行）

2、离婚？倒追3年计算套数，而且是家庭为单位喔喔喔！

3、二手房增值税免征从2年调至5年

4、首付比例：（普通住房标准参见第5条）

（1）无房无贷首付30%；

（2）无房有贷款记录买普通住宅首付50%，非普通住宅首付60%；

（3）家庭有1套购买普通住宅首付70%，非普通住宅80%；

5、普通住房应同时满足

（1）容积率在1.0（含）以上；

（2）套内面积120（含本数）平以下或者建筑面积144（含本数）平以下；

（3）实际成交价低于750（含本数）万。

6、新房抽签要优先保证无房、个税或者社保年限长的。

此次“新深八条”可谓力度空前。实施之后深圳楼市的调控力度将在多方面超京沪、抛离了广州，堪称全国最严的城市之一。还有人在呼吁细则，也许想从细则中“捡漏”也许只是想钻个牛角尖也许只是自己认知还不够系统专业，仅此而已。

因为细则出不出已经没有什么其他意义，毕竟方向掐死了选择。如果是地产资深人士，应get到政策本体的知识点；如果是国际地产资深人士，政策的方向和地产/顶豪未来的发展趋势/投资趋势早就“先知先觉”。

2个月前，美编已经提醒：不出意外，润4为开端，可能会优先“定向供应”无房的首套职业者，深圳zf评定的“人才”也可能拥有优先粮票权。看到么？这才叫正宗“皇家粮票”。

02

关键影响力概论

警告：住宅、公寓政策很难再放松了

每次的新政落地，市场和消费者都有很多“迷茫”，这次当然也不例外。以美编20年的经验，把政策条款转化为“人话”即如下，仅供参考。必须强调的是：很多判断说过多次，与是否出这次新政无关。

》/对于住宅：普遍服务不如顶级公寓，为何如此火？有学位。懂吗？但，学位真有那么重要吗？有！哪怕你是千亿富翁。好在，深圳的国际学校真的越来越国际且越来越多。

》/对于公寓：2018年好不容易把“公寓打压下去了”（2018年7月31日深圳出台“深四条”调控政策，规定商务公寓5年才能转手等被誉为“深圳史上最严公寓政策”，与此次的“最严住宅政策有得一拼”），2019年公寓“小度日如年”，2020年“黑色公寓年”（2020，深圳“黑色公寓年”，寄语全球豪客【深度】），3万多套公寓“黑压压的一片”。这下好了，“住宅被打压了”，顶级公寓又要傲娇抬头了。这篇文章可以看看深八条对商务公寓的影响几何？zf真是不容易啊……这头按下去了，那头又起来了。事实上，顶级公寓的服务在全球都是最好的，顶级公寓也是全球最贵的物业。不管你喜不喜欢听，还必须明白：全球最塔尖的人，多在顶级公寓里。没事就多翻翻全球奢侈地产的文章，应该能收获全球顶豪动态，了解全球顶级生活方式。而且，多数是美编看过or经历过or会经历的。

》/对于写字楼：因为产业工业项目的海量暴增，写字楼长期供大于求。这也帮助城市“全城产业化”（每块土地税收化）。

》/对于工业项目：5年前美编提过深圳产业用地规模超过1.5亿平方米！关于深圳zf产业布局的“百年大计之功德无量”，我们需要单独开课题。总之，请不要批判深圳产业用地“供大于求”，也不能批判“产业用地越来越难批建、也不准入市销售、必须持有经营、甚至入驻企业必须zf审批。”不明白，请读这篇文章：2020产业疯狂年，一半海水一半火焰。

》/该买房吗？：买。按揭得起就行。尽量买新房。why？肯定比二手房更便宜啊，政府从2016年10月开始帮我们按着新房的头，让大家低价入手呢！但谁曾想到：住宅新房竟变成了炒房者/包括落户的新深圳人的“打新股地盘”。可笑？不可笑。在“300%的利益面前，头可破血可流，排队打个新股算个qiu？”

》/该卖房吗？：除非必须优质资源置换，否则，你就别卖了。必须提醒一条铁打的定律：尽量让自己的第一套房子是最最最大面积的。why？房产税很可能“免征”第一套。各位自己回去查，2009年美编已经在房地产信息网地产剑客论坛提醒过了。首套能买大不买小！这点，各位可以拼命转开+死记硬背+严肃执行！美编说了11年了。得，回顾一下：美编这近20年的（顶级）豪宅预判，基本没错过吧？如果有，你请美编喝咖啡，TA买单。

》/深圳房价会跌吗？：会。第一，在梦里；第二，过度供大于求的物业；第三，在没有太多居住/使用价值（转手不高）的地方。哪里是“没有太多居住/使用价值（转手不高）的地方”？这个话题最好私聊。

》/长期而言1：整体市场还会看上扬、越顶级越昂贵、房价贫富差距和豪宅的贫富差距（落差）还会进一步加大，50万/平的超级顶豪常态不会太远，25万/平的顶豪常态会提前兑现。“不要浪费每一次危机”。但，这只是少数人的游戏。

》/长期而言2：可以负责任的先行告知，除非遇到巨型天灾人祸，否则，深圳的所有的针对住宅、公寓的政策绝对不会放松，也不应该放松。谁放，谁担责。是的，谁担责？

》/长期而言3：一点“缺口”都没有啦？谁说的！写字楼、经营不好的商业，另外就是工业用地，尤其是后者挺值得考虑投资的，这是一块“黄金”。如果不明白，建议先读这篇：继住宅和公寓后，商办物业冲击10w+并成为新投资和自用高端标的，这是深圳2019“现象级”现象。认可了或者可认可了，咱们可以深入探讨。总结：顶级工业项目，超级千亿蓝海。

以上判断，仅供参考，但可后证。闲工夫，可耐心研究下面几个重要的表格。

借用诺贝尔经济学奖得主、美国哥伦比亚大学教授约瑟夫•斯蒂格利茨的话结论：“21世纪将会有两件大事影响人类的进程：一个是以美国为首的新技术革命，另一个就是中国的城市化”。而主导中国城市化的资本已经发生了急剧的变化，即由工商业资本向金融资本，再向科技资本转变。以深圳举例，为什么深圳会成为中国创新之都？说白了就是其逐渐将早期的政策利好转化为生产要素聚集优势，即资本、科技、人才等生产要素，高度集中在深圳2000平方公里的区域内。（部分文字来源：杠杆游戏）总结一个词：集权主义。表现出：全球资源包括不动产资金正在向深圳看齐，张三李四LucyLily都来深圳抢占制高点（只买贵的），50人抢1票房，当然显得顶端物业有价有市了。

03

政策条款挨个解读

警告：住宅、公寓政策很难再放松了

一、调整商品住房限购年限  

》深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。

【哟，深圳户口变成了“硬通货”，深圳户口的高级感第一次达到巅峰达到高潮！有深圳户口才能买住宅了，难怪单身的深圳人开起了玩笑：嫁我吗？我有户口，可以送一套房。哈。当年为了美国和北京户口而“假结婚”的现象，恐怕要燃烧起来。如果问此次政策的漏洞，这算1个。】

【关键点：落户3年+缴纳个税/社保，缺一不可。比如缴纳10年社保，但户口不在深圳，不能买房；户口在深圳，没有工作没交社保或者个税，也买不了房。所以啊，亲，你要参加工作有纳税和社保记录了，哪怕你是富二代拆二代。】

》非深户居民家庭、成年单身人士（含离异）继续按照提供购房之日前在本市连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明方可购买商品住房的规定执行。  

【5年青春！慢慢等吧。】

》夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。 

【哟哟，这个狠了。假离婚嘎然而止了：离了反而还得等3年！而且，离异前家人买房记录都算购房记录，比如老公名下有过1套，假离婚后，老婆买房就算第二套。所以，离了也白离。不过，这条政策会误伤真离婚的人。】

二、完善差别化住房信贷措施  

》在国家统一的信贷政策基础上，根据我市房地产市场形势变化和市场利率定价自律机制，合理确定我市个人住房贷款利率加点下限。 

【喊话银行：“有啥看不惯的，你就提高利率罢。”】

》购房人家庭名下在本市无房且无商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，继续执行贷款首付款比例最低30%的政策；

【这种人是“沙子里的黄金”，总会发光。】

》购房人家庭名下在本市无房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于50%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于60%； 

 【意思就是，哪怕你还清了房贷，或者已经卖掉了原来的房子，依然算你有一套记录了。晕啊……狠啊～3成首付是不能指望了，炒房成本显著提高了。】

》购房人家庭名下在本市拥有1套住房的，购买普通住房的贷款首付款比例不低于70%，购买非普通住房的贷款首付款比例不低于80%。

【第二套首付比例提高了！如果买豪宅，第二套首付提高到8成了！】

三、发挥税收调控作用  

》更新存量住房（即二手住房）交易计税参考价格，使计税参考价格更接近市场价格；

【对于深圳中心物业而言，750万的门槛太低了，随便70平以上的单位可能都超过750万意味着必须缴纳1.5%的契税等。】

》同时，将个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。  

【对于深圳中心物业而言，750万的门槛太低了，随便70平以上的单位可能都超过750万意味着必须缴纳1.5%的契税等。】

四、细化普通住房标准  

享受优惠政策的普通住房应当同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上；单套住房套内建筑面积120（含本数）平方米以下或者单套住房建筑面积144（含本数）平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。  

【对于深圳中心物业而言，750万的门槛太低了，随便70平以上的单位可能都超过750万意味着必须缴纳1.5%的契税等。】

五、加强热点楼盘销售管理  

对社会关注度较高、预计购房人数较多的热点楼盘，房地产开发企业应当按照优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个人所得税或社会保险时间长短等因素制定楼盘销售方案，严控认购人数，合理确定房源和认购人数比例。楼盘销售方案报所在区住房建设部门备案。  

【首先：这个对“打新股”的人就很要命了！比如你是第二套，想去打新股，一共1000套房。其中首套买房人就有1000人登记，二套有1200人登记，因为开发商必须遵守“首套优先”且必须“严格控制认购人数”，所以，开发商可能为了避免不必要的口舌，只让这1000个首套置业者抽签，其他二套投资客只能望洋兴叹。】

【其次：当然，这是一条“最有灰色地带”的政策！什么叫“合理控制房源和认购人数？”如上，比如开发商可以从另外的1200个二套中选择200个名额一起参与抽签，请问：这200人的选择标准是什么？能决定公平吗？自己想吧。】

六、推行房屋抵押合同网签管理  

进一步完善交易价、评估价、登记价“三价合一”制度，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签，未经网签的房屋抵押合同不予办理产权登记手续。  

【点赞，执行最好的“老生常谈”。】

七、加大二手住房交易信息公开力度  

及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。中介机构应及时、准确向市住房建设部门报送二手住房挂牌和成交信息等相关数据，并对上报数据的真实性和准确性负责，对于不报、漏报、瞒报的中介机构，依法暂停其网签权限，纳入房地产行业诚信系统予以联合惩戒。  

【其实，阴阳合同还是无法规避，二手房买家的成本越来越高了。比如政府指导二手房价1000万，业主实收1200万，超过的200万，zf依然无法有效监控。】

八、严厉打击房地产市场违法违规行为  

持续开展房地产市场秩序整顿工作，对涉嫌存在捂盘惜售、价外加价、虚假广告、发布虚假房源、恶意哄抬房价、违规挪用各类信贷资金进入房地产市场、捏造和散布不实言论等违法违规行为的房地产开发企业、中介机构及从业人员、各类贷款主体、个别业主，依法依规采取约谈、暂停网签、停业整顿、取消从业资格、吊销营业执照等处理措施，涉嫌犯罪的移交司法机关处理。相关违法违规信息公开曝光，并纳入房地产行业诚信系统、公共信用信息系统等予以联合惩戒。 

【老生常谈了，可以加一个对象：自媒体必须“良民化”。】

》本通知自发布之日起施行。

【这条最有趣，因为这句话确实是全文中“唯一可以捡的漏洞”，但不会超过这个范畴：比如你不是深圳户口，但你已经有定金、网签等记录，都可以“既往不咎”。恭喜这些朋友：恭喜你不用等三五年就可以成为深圳房奴，有空可以去买点彩票了。】

 “深八条”政策挨个挨个解读，非常详细的口头解读。请留意明天的（美亨投资）抖音和主编自己的视频号。也可预约客服。

04

下半年哪些顶级公寓值得关注

2020年下半年可售10万+顶豪报告即将出炉

这是事实，无法回避。住宅“按下去了”，（顶级）公寓又要“上头了”。下半年可售顶级公寓如下，不多，珍惜中关注，性价比最高的顶级公寓也在其中，也许出手得快，别看单价总价，看地段看价值。

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2020年下半年可售10万+顶豪报告即将出炉，敬请留意。

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