侃房|上海土拍歇菜了？实际地价涨了2倍多 全国大城市供地都在欠账！

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遥哥侃房市（总第56期）

鸡年后最快进入工作节奏的政府部门当属各地国土局了！鸡年，在神州大地这幅“雄鸡”地图上，地皮是一如去年，越卖越贵。还有个更可怕的事实，全国的地皮，越卖越少。

Part 1

银监局坐镇 上海土拍只溢价1%
但实际区域地价涨了2倍多！

本周三南京鸡年首场土地拍卖再次引爆房产圈，4幅纯住宅地和1幅商住用地全部拍到了最高限价。南京土拍的喧嚣过后，第二天上海也迎来了鸡年首场土拍，画风似乎截然相反。

各家媒体在土拍后报道使用的标题都是这样的：

这次上海土地鸡年首拍，可以说引来了各方面的强力监管。毕竟首拍一定程度上就定调了全年。因此，土地拍卖的现场，破天荒的出现了银监局坐镇。而上海的开发商貌似也很给面子，成功将溢价率控制在了1%左右。这也是为何不少媒体都采用了上海首拍遇冷的说法。

But，The fact is always cruel.（现实总是残酷的。）

先来看一下这次土拍3幅来自浦东临港新城的地块成交价。

1.临港南汇新城NNW-C4A-02地块，绿地以15.65亿元竞得，楼面价约21180元/平米，溢价率0.85%。

2.临港南汇新城NNW-C4D-02地块，万科以10.35亿元竞得，楼面价约21370元/平米，溢价率1.76%。

3.临港南汇新城NNW-C4D-08 、09地块，碧桂园以16.3亿元竞得，楼面价约21086元/平米，溢价率0.41%。

再看下不到一年半前（2015年9月）同一片区相邻地块出让的价格：

1.临港新城NNW-C4C-06地块，万科港城联合体竞得，成交楼面价7298元/平米。

2.临港新城NNW-C4C-02地块，深圳市平吉投资竞得，成交楼面价6923元/平米。

两相比较，一年半的时间，同一区域地价涨到了之前的3倍有余！

也就是说，虽然此次上海土地拍卖只有1%的轻微溢价率，但土地起拍价却早已抬的非常之高了。

别忘了，土地拍卖作为房地产业商品经济的一个重要环节，说到底还是一门生意。作为土地的操盘手，即便定价的是地方政府，在商言商还是免不了的。

Part 2

全国速热

土拍热点城市全燃

当然，鸡年开门红的绝不仅仅是上海和南京两地土拍市场。

郑州：土拍网上交易访问过载瘫痪，保证金缴了快1000亿！

在郑州发生了极为戏剧性的一幕，2月8日，郑州28幅地同时开拍，当地国土局网上系统因为访问量过载而崩溃。土地拍卖不得不延后至2月13日分7个批次重新开始，而且竞拍过程与竞拍结果都不再向社会公开。

其中6幅块地达到了熔断价格，据说为了能够押宝拿到地，合计共有407家房企参与熔断之后的一次性报价环节，仅缴纳的竞买保证金就高达946.34亿元。一些房企还准备了“马甲”企业一同出手，传中海地产为了拿地，“马甲”用了10个以上。

青岛：首场土拍一地块鏖战607轮。

2月4日，青岛节后首场土拍开拍。仅两幅地块，其中JY17-1地块有7号、77号买家参与竞价，双方“难舍难分”，经过2个半小时607轮的激烈竞价最终该地块由77号——保利（青岛）实业有限公司拿下，成交单价2195元/㎡，成交总价25949.73万元，溢价率131.30%

拍卖地块成交截图

石家庄：6大项目成功拿地补证，仅有1宗土地流拍。

2月14日，石家庄市国土资源局公开出让9幅地块，地块编号为[2016]110-118号，总面积为369413.5平方米（约合554.12亩），共计揽金33.876亿，这是春节过后2017年石家庄主城区首次土地挂牌，其中就有6大项目成功拿地补证，仅有1宗土地流拍。

厦门：2017厦门宅地第一拍吸金27.33亿!世茂连夺两地块 !

2月15日上午，厦门迎来2017年首场商住地土拍，3块地均拍出上限竞买价格，最大5500㎡的无偿提供建筑面积！

此次竞拍延续了“限地价，竞配建”，也延续了去年土拍的火热盛况！挂牌出让的翔安3宗地块共吸金27.33亿元，扣除竞配建面积最高楼面价达36651元/平米！

长沙：资本“引燃”非核心城市 6幅地块平均溢价率高达77.82%

2月10日的长沙土地市场相当火爆。6宗土地全部在当日竞出，平均溢价率高达77.82%，其中两宗地块的溢价率分别达到168.4%和171.8%。

Part 3

人和地的矛盾：

全国土地供应量持续下跌

全国热点城市土地继续火热或地价继续走高的背后，其实是人、地、钱矛盾的延续。这一点从近些年全国持续的供地情况就能看出端倪。

2016年中国房地产销售面积创下新高，土地供应却创出新低。本周一，国土资源部发布数据显示，2016年，我国房地产新增用地10.75万公顷，创下近8年来的最低点。

与此同时，去年也是全国房地产用地供应量连续第3年下降。虽然在2016年楼市火爆的压力下，土地供应量相较于2014年和2015年分别下降25.5%和20.9%，降幅已明显收窄，但考虑到已经连续缩水两年的供地基础，10.3%的缩水量依然十分可观。

我们从图表直观感受下：

2016年10.75万公顷的房地产土地供应，也就是10.75亿平方米。而2016年全国商品房销售面积是多少呢？

15.73亿平方米

当然，这组数据中还包含了商服用地在内。那么，房地产供地量持续下跌的同时，与商品住房供需直接相关的住房用地怎么样呢？答案是也在同比例下滑。因为，从近些年的数据可以看出，住房用地在每年房地产总供地量中的占比一直是比较稳定的，一般占比7成左右，没有大起大落。

例如，2013年全国房地产用地供应20.32万公顷，其中住房用地供应13.81万公顷，占比68%。2012年全国房地产用地供应16.56万公顷，住房为11.47万公顷，占比69%。如此一来，按照7成左右来计算，2016年住房用地供应大约在7万多公顷，也就是7亿多平方米。

从近期官方的各种表态看，2017年中国全国的房地产用地供应并没有大幅增加的可能性。上个月举行的全国国土资源工作会议上，国土部的表态是：今年将弹性增减土地供应，合理调整用地结构。这话怎么看都比较中庸。

土地供应的持续萎缩，带来的直接影响就是：供需矛盾。即便2017年的需求量可能因为调控而走低，但在去年创纪录火爆销售面前欠下的供应量，并不是一朝能够补齐的。重庆能在经济快速增长的同时维持低房价，与它十年来持续的土地高供应量密切相关。

冰冻三尺，非一日之寒。楼市中影响房价涨跌动力的直接因素就是供需。供不应求的情况下，限价是很难真正抑制住市场冲动的。这也是为何南京河西每次有项目开盘，都会在当天被抢光。鱼嘴的江苏第一高楼用地都卖出去了，下次开盘还限价3.5万元/平米，你要是有钱，会不去抢吗？

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