中期业绩点评｜中海地产：毛利率回归30%，中海“颜时代”来临

中报点评『十』

高利润慢增长，拿地力度持续加大，财务保持稳健。

文／克而瑞研究中心   房玲、易天宇

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销售：目标上调仍显保守
与规模房企差距逐步拉大

2017年上半年中海地产（含联营合营公司）实现合约销售金额港币1273亿元（按0.87汇率约人民币1108亿元），同比上涨33%；实现合约销售面积780万平方米，同比上涨30%。虽然中海销售规模有着30%的增长，但相比其他十强房企而言增长显得较慢。如碧桂园、万科、恒大于上半年的销售规模都达到了2000亿之上，同比增幅也分别达131%、46%和72%，中海与他们的差距正逐步拉大。此外，龙湖今年上半年的合约销售达到了926亿元，同比大幅上升140%，融创上半年销售额同比上升88%，中海地产在销售规模上正逐步被赶超。究其原因，一方面是因为中海地产始终贯彻稳健发展的策略，更加注重利润总额的增长；另一方面可能也是由于过去两年整合、调整动作较多影响所致。

年初中海地产将2017年销售目标定为2100亿港元，上半年完成了58.6%。此次年中会议中海上调目标10%，达到2310亿港元（按0.87汇率约人民币2010亿元）。截至2017年7月，中海地产销售1442亿港元，新目标完成率为62.4%。年初中海宣布拥有在售货值约3500亿港元，预计下半年在充足的货源和市场带动下，可轻松完成新上调的目标。但与其他房企对比来看，10%的目标上调率依旧显得较为保守，例如旭辉中期已上调目标23%至800亿，龙湖则上调目标36%至1500亿元，碧桂园更是将目标上调25%至5000亿元。可以预见的是如果继续保持目前的增长速度，中海地产与之前同等规模房企之间的差距可能还会进一步加大。

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拿地：上半年拿地激增
未来将适度参与香港市场

从2017年开始，中海地产在土地市场上表现得更为积极。截至2017年上半年中海地产（不包括中海宏洋）在内地和香港18个城市，共拿地27幅地块，合计新增建筑面积为633万平方米，总计拿地金额人民币461亿元。此外中海宏洋新增建筑面积为120万平方米，拿地总额为人民币45亿元。截止2017年上半年，中海地产的土地储备达到了5853万平米，同比增长61%；而中海宏洋的土地储备则为1784万平米，同比增长87%。2017年7月，中海地产继续保持了积极的拿地态势，新增拿地建筑面积145万平方米，拿地总额人民币105亿元。

从拿地结构来看，2017年1-7月中海地产（不包括中海宏洋）主要于中西部的二线城市拿地较多，其中于西安拿地最多，累计达到了188万平方米，占到了新增拿地总额的24%；其次成都排名第二，前七月累计拿地63万平方米，占总额的8%。此外值得注意的是，中海还于2017年5月还以约24亿元的价格获得了香港近11万平方米的项目，所占权益33%。此次中期业绩发布会，颜建国也表示适度参与香港房地产市场也是中海的策略之一，未来公司将适度、适时地加大对港澳地产的投入，从而获得持续稳定的产出。

虽然拿地较多，但中海在拿地成本把控上却依旧较为严格，据悉上半年中海拿地的平均溢价率仅为38.8%。2017年下半年，预计中海地产将会继续保持积极地拿地力度，计划全年新增约1600万平方米的土地，拿地开支1000亿。

在拿地方式上，中海地产也将更多采用多元化的拿地方式，例如并购、一级开发、棚户区改造等等，同时加大合作拿地的力度。如6月21日，中海地产与中建全资子公司中建方程、中建资本签署了战略合作协议，三方还就郑州高新区项目签署了合作协议；7月13日，中海地产布局北京西长安街沿线320万平方的大型棚改项目——北辛安项目，也取得重大进展。

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财务：毛利率回归30.5%
融资成本保持极低水平

2017年上半年中海地产的毛利率再次回归到了30.5%，较2016年上半年增长了3个百分点；净利率25.8%，较2016年上半年增长了4.7个百分点，核心净利润率为19.1%，同比上升了5.6个百分点。中海地产之所以拥有如此之高的利润率，一方面是因为企业一直追求较高的利润水平，严格控制土地和建筑等成本；另一方面也是因为2017年上半年，中海的三费费用较以往都有所缩减，三费费用率仅为2.31%，相比2016年上半年的4.25%下降了1.94个百分点。

除了利润率的大幅提高，中海的综合借贷成本也在逐步降低。2017年上半年，中海地产的加权平均融资成本为4.2%，相比2016年底的4.76%继续下降了0.56个百分点，处于行业极低水平。较低的融资成本不仅能够保证了企业财务的健康稳定，同时也保证了中海对于高利润率的追求。在现金方面，拥有流动资金1195亿港币，现金短债比仅为4.04，可谓资金十分充足。此外在净负债率方面，2017年上半年中海地产的净负债率为16.12%，净负债率的上升，也意味着中海正在加速扩张，以谋求高增长，企业还存在进一步利用杠杆的空间。

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投资物业：2020年租金50亿港元目标可期
未来将尝试新兴业务

2017年上半年中海地产共录得租金收入港币13.9亿元，同比增长8.6%，其中投资物业上半年实现租金总收入港币11.6亿元，同比增长了9%；酒店及其他商业物业收入为港币2.3亿元，同比增长了5%。截至目前，中海地产共拥有32栋甲级写字楼、6个购物中心以及6家酒店，折合建筑面积共290万平方米。除此之外，中海地产目前正在开发和待开发的商业地产面积达到了503万平方米，其中包括5栋写字楼以及4个购物中心将于2017年建成，合计建筑面积达到63万平方米。通过自身商业发展的不断提速，中海地产持有的商业面积在未来将大幅增加，预计未来三年将会稳步达到50亿港币的既定目标。

除了在商业硬件上的打造，在商业的软实力上中海近期也动作连连。事实上在颜建国上任后，中海地产于2016年12月就推出COOC中海商务，对其商业品牌和商业资源进行了一次大整合，努力提升公司的商业实力。2017年8月近期，中海地产还签约联想企业网盘，以自身商业物业为载体，进行了互联网技术上的革新。

在中期业绩发布会上颜建国表示，未来中海依旧计划将10%的资源投入到持有型物业中，为“明天稳定增长做准备”，其中6-8%投入到商业地产，另外的1-2%则会投入到例如养老地产、教育产业、长租公寓等新业态中去。预计未来中海将更多地尝试新兴业务，降低未来住宅市场的风险，并为企业带来更多新的利润增长点。

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总结：总体来看，2017年上半年中海地产在拿地方面保持激进态势，正积极加仓扩储以满足销售规模的持续增长。在盈利方面，中海依旧是当之无愧的“利润之王”，此外净负债率也有多增加，这也意味着中海正积极加速扩张，但是企业还存在进一步加大杠杆使用的空间。未来，中海除了投资传统商业物业外，还将会把目光锁定在养老地产、教育产业、长租公寓等领域中去，这也将为中海未来的收入结构带来新的变化。

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