总结展望｜内房企南下高价抢地,农地置换方案成关注热点

小Q导读：岁末年尾，CRIC研究中心强势推出《2017年度全国房地产市场总结与展望》！

今日香港篇带你解读林郑月娥的施政报告、预判香港明年住宅市场走势。

文/洪圣奇 盛馨月 陈嘉睿

2017年，内房企南下高价抢地，使原本已降温的香港住宅市场再次回到上升轨道。政策方面, 香港回归以来首位女特首林郑月娥的施政报告备受关注,报告提出扶持中产人士置业的「港人首次置业先导计划」与「绿置居」计划备受关注, 而其中土地供应来源的关键「农地置换方案」详情将成为未来房价走势重点。市场普遍对于报告承诺的新增供应量感到疑虑, 我们认为稀缺的新增供应仍将使房价持续高企不下。

01

政  策

置业扶持计划虽受期待,但执行力度饱受质疑

有别于上届从商经验丰富的粱振英特首, 林郑月娥工作经验主要来自于公务员体系, 对于政府运作熟悉。由于政治阻力减少, 市场普遍预期新特首更有效推行房屋政策, 这其中包括扶持中产首次置业, 增加土地供应等。

早于今年3月底的行政长官选举竞选论坛上,作为竞选人的林郑提出的政纲就侧重于协助港人置业，房屋政策包括增加港人首置上车盘、将「绿置居」﹑「白居二」计划恒常化等。然而在当选后10月的首份施政报告中, 绿置首批供应的数目及推出时间皆不及预期。经房屋署初步的技术评估，最快在2018年年底才能把位于沙田火炭的4 000多个新公屋单位，转为「绿置居」单位出售。

另一广受关注的「港人首次置业先导计划」, 其土地来源将会是私人发展商拥有或从政府购买得来的土地。政府的初步构思是透过地契条款，要求发展商作混合发展，即除兴建私人房屋单位外，须设计、兴建及出售指定数目的「首置」单位，出售对象的资格由政府规定，包括是居港满七年的香港居民，从来没有在香港置业，而收入介乎居屋收入限额和居屋限额加约三成之间，以今日居屋限额计算，这个收入上限即是单身人士的每月收入不超过34,000元，而二人或以上家庭则不超过68,000元。「首置」单位的售价和面积会参考合资格人士的负担能力，而转让的年期限制亦可能须较居屋更严紧，转让时如何处理购入单位时的补贴，即补价问题，则仍须进一步研究。目前在明年的卖地计划中,政府将选取一幅位于观塘安达臣道的居住用地作为首置先导计划，预计可提供约1000伙单位。

由于房屋政策的执行皆需要土地供应支持, 而目前香港具开发潜力的住宅土地有一大部份在私人发展商的土地储备(多为农地)中, 所以增加土地供应的政策皆受限于农地置换的具体方案。遗憾的是, 施政报告在如何实现农地置换问题上未有公布详情, 在其后的电台联播节目林郑亦受到公众质疑, 其利用私人农地储备新增宅地供应的政策, 有利益输送之嫌。考虑到其他可提供的政府用地涉及郊野公园、新界棕地等亦有争议, 未来新增供应数目达标仍有不少挑战。

02

供    应

土地供应不及預期地区间供应不平衡仍难达目标

香港政府一直强调增加供应调节房价的方针，唯目前落成量仍远低于回归前的水平。政府的长远目标是从2016年到2025年的十年内提供460,000个单位，其中280,000个为公屋，180,000个为私人住宅单位，也就是平均一年要提供18,000个私人住宅单位。根据2017-2018年供地计划，港府将供应28幅住宅用地，总共能提供18,900个住宅单位，稍高于平均值。但长远来看，根据港府现已知的土地储备，要完成上述目标的难度较大。房委会数字显示，未来五年公营房屋建屋量每年均不达标，无法追上每年兴建28,000个单位的长策目标，2020/21年更跌至近年新低，公屋及居屋合共提供的单位17,900个，达标率不足64%。

供应不及预期的同时土地成交却一直火热。自去年11月加码印花税的辣招发布以来，土地成交并未受到明显影响，截止今年11月共成交9幅土地，总成交面积84595平米，总地价808亿。其中，今年成交的4幅甲类住宅土地均由中资企业购得，而2017年第三季度成交土地主要集中于新界，为中低密度住宅土地而第四季度的长沙湾临海地王由信和置业、会德丰地产等港企合组的财团投得，中标价接近市场预期上限177.8亿。

从施工量看，2016年全年施工量超过25000个单位，同比增幅近八成，达到12年以来最高点。今年第一季度施工量出现缩减，第二季度施工量有所回升，但第三季度又出现大幅缩减，预计全年施工量较2016年的高峰有明显的回落。

从落成量上来看，2016年全年实际落成量不到15000个单位，与政府年均增加18000个单位的目标还有较大差距。2017年第一季度落成量创新低，第二季度落成量却激增，第三季度落成量又有明显下跌，截止2017年9月底，2017年私人住宅落成量已达到12917个单位，超过了2015年全年落成量，达到2016年全年落成量的89%。预计2017全年私人住宅落成量会超越2016年，有望完成政府18000个单位的供应目标。施工量和落成量的双双上升使得未来房屋供应上升，部分缓解了楼市的供应压力。

港企合组财团拿地 合力对垒内房企来港潮

近年内地频现高价地，甚至出现地价高于房价的情况，整体市场面临天花板危机。过高的土地成本，加上人民币汇率的震荡，香港住宅市场成为许多内地房地产开发商的多元化投资之选。

中资的豪气及合作拿地的模式使得其在竞标中有更大的优势，中标率攀升。从2016年初至今年三季度，内地开发商共在香港市场投的13幅土地，耗资777.8亿元。其中今年2月，内房企龙光地产与合景泰富合作以168亿元拍下一幅位于香港鸭脷洲利南道的用地，每尺楼面地价2.2万，打破香港近20年土地总价记录。此外，启德目前已售的12幅私宅地皮中，有8幅由中资机构夺得。其中，2016年海航集团在四个月内就以超过272亿元的总价拿下4块位于启德的住宅地。

香港本地的开发商们也不会放任市场份额被内地竞争者占领，港企们也开始瞄准新区的开发以及合组财团进行拿地。在2017年第三季度成交的三块土地均由港资企业获得，位置位于新界、离岛等香港边缘新区，发展方向均为中低密度住宅。这与行政长官林郑月娥在施政报告中提出要着力开发新发展区和新市镇扩展区以给予更多的土地供应，平衡中心地区过热的房地产市场的理念不谋而合。除了大力收购新界、离岛等香港边缘地区土地成本较低的中低密度住宅，港资企业也采取合作组成财团的形式积极布局优质地段。11月信置财团豪掷173亿拿下长沙湾住宅地王，该地皮为市区罕有的临海地皮，加之便利的交通，未来前景大好。

03

需求

对楼市新政期待降低短期投资热度

在2016年11月香港政府升级版印花税出台后，香港住宅一手、二手市场的成交宗数大幅回落。一手市场住宅买卖合约数目由11月的2212宗跌至12月453宗。二手市场住宅买卖合约数目由11月的4527宗跌至3097宗。然而2017年开始，开发商为走量，在不过分影响利润的情况下普遍给予买家印花税现金回扣（最高约20%）、低首付（最低约15%）等促销手段，抵充了买家的高额印花税负担。同时，由于人民币的汇率持续震荡，内地投资者对于境外资产的热情不减，香港房地产被视为一项良好的投资。2017年一二手市场住宅买卖合约数目开始回暖，但是仍有较大波动。同时，林郑月娥在10月的施政报告中正式公布了楼市新政的具体细节，首置上车盘新政主要针对香港中产阶级，对年轻的首置客来说较有吸引力，但对于海外投资者及高收入人士购房需求不产生影响，香港住宅市场投资需求依然强烈，2017年全年住宅市场成交量前景仍比较乐观。同时，住宅的售价及租金并未因印花税的出现而有所下跌，而是逐渐上升，并在2017年3月重回2015年9月高位，之后升幅逐渐减小并出现明显震荡，在第四季度又回到了高位。

豪宅市场价升量减 内地买家表现活跃

2017年2月普乐道1、3及5号以28亿港元售出，豪宅市场销售表现突出，继续受到香港本地富豪及内地买家的支持，他们大多热衷于在九龙及新界置业，其中西贡/清水湾是首选之地。

截止2017年10月，香港超过3000万港元的豪宅成交量创同期新高，豪宅价格升幅达到12%左右。虽然新限制措施推出后，房地产市场企稳整体保持低迷，但对豪宅市场影响较小并逐渐减退，因为通常豪宅买家们也并不惧这30%的印花税。整体来看，豪宅市场企稳畅旺，现时闲置豪宅用地稀缺，仍然供不应求，但也正是由于供应单位的相对匮乏，导致豪宅价格持续走高，联排别墅及豪华公寓的价格于前两个季度内持续上升。

未来豪宅市场可以在受惠于本地经济回暖带来增长的同时，继续得到供不应求以及内地买家入市的利好因素的支持，预计2018年新盘的推出仍会继续推动豪宅市场的发展。

04

结语

总体而言，林郑月娥推出的首置上车盘政策对于香港中小面积私人住宅市场存在一定影响，但短期来看十分有限。供应方面，中资企业在香港土地市场影响力上升，港资企业购地边缘化，土地市场供不应求仍是造成土地成本和房价上升的首要因素；施工量及落成量双双上升，未来房屋供应压力减小。需求方面，全年交易受到楼市政策影响波动较大，但在第四季度已有明显的回暖，投资需求逐渐回归；豪宅市场受政策影响较少，超级豪宅仍颇受本地富豪及内地房客的青睐。综上，我们预计2018年全年香港住宅市场的表现将与2017年高位持平甚至有所上升，但相比2017年市场波动较大，2018年房价增长趋稳，交易量下行几率较小且空间有限。

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