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城市群系列研究六:长江中游城市群尚处核心集聚发展阶段,非核心城市整体滞后

2018-01-27 CRIC研究 克而瑞地产研究 克而瑞地产研究

重点关注核心城市武汉、长沙、南昌以及岳阳、宜昌、九江等三四线城市。

文/克而瑞研究中心 杨科伟、邱娟

长江中游城市群是以武汉城市圈、环长株潭城市群、环鄱阳湖城市群为主体形成的特大型城市群,承东启西、连南接北,是长江经济带的重要组成部分,也是实施促进中部地区崛起战略、全方位深化改革开放和推进新型城镇化的重点区域,在我国区域发展格局中占有重要地位。


一、住宅用地供应:核心城市 宅地供给进一步缩紧,投资“高热不退”

近5年长江中游城市群总宅地供应量整体上呈现较为平稳的态势,2013年由于武汉宅地供应大幅增加导致城市群总供应量大幅上涨。分城市来看,核心城市宅地供应量呈不断下降的趋势,占整个城市群的比重逐年减低,由2011年的37.22%降至2015年的20.54%。非核心城市中,九江表现较为突出,2017年计划供应住宅用地200万平方米(其中经营性用地160万平方米亩,保障性用地40万平方米),2018-2021年计划供应住宅用地每年约173万平方米,供地面积也进一步缩紧。预计未来长江中游城市群宅地供应量将持续减少,有助于缓解房地产市场供求矛盾,加速去库存进程。

从土地去化周期上来看,长沙、武汉消化周期在在1.5-3年之间,住宅土地储存规划偏小,南昌土地消化周期为3.38,土地市场相对平衡。非核心城市中仅湘潭、益阳、岳阳、株洲住宅土地消化周期在3年以下,其他城市去化周期均在3年以上,像鄂州、萍乡的去化周期高达15.25、14.72年,库存压力巨大。


二、需求:购房需求单向汇聚于武汉、长沙等核心城市, 整体市场需求疲软

2015年,长江中游城市群人口净流入238万,全部城市均为净流入城市。武汉以58万的人口净流入居于首位,并且流入的都是一些“高素质”人群。其次为长沙,人口净流入34万,核心城市中人口净流入最少的城市为南昌,约21万。非核心城市中,衡阳、岳阳、常德、株洲的人口净流入都在10万人以上,说明这些城市的吸引力较为强劲。像荆州这样的城市人口净流入只有0.19万人,增量购房需求较少,同时,土地消化周期已达6年以上,去库存压力巨大,房企要慎重考虑。鄂州常住户籍人口比为0.96,人口流出趋势显著,房地产市场增长空间不足。

2015年,长江中游城市群人均住房面积42.1平方米,高于全国平均住房面积。分城市来看,三大核心城市中,长沙以45.3平方米的面积居于第一位,其次为武汉37.25平方米,南昌人均住房面积35.08平方米,居于第三位,以微弱优势略高于全国平均住房面积。非核心城市中,低于全国平均住房面积的城市仅有黄石(33.0平方米)、荆门(32.3平方米)两个。萍乡人均住房面积35.8平方米,基本与全国平均水平持平。另外,鄂州以人均54.50平方米的平均住房面积居于最高位;其次为襄阳,人均住房面积53.5平方米,第三位的为宜昌,人均住房面积50.9平方米,这些城市住房市场相对已经饱和;尤其值得注意的是鄂州土地消化周期理论值已达15年以上,库存压力巨大。

城市间收入差距分化,益阳等城市非核心城市支付力不足。近5年长江中游城市群人均可支配收入呈现增长趋势。核心城市中,长沙以39961元的城镇居民人均可支配收入居于首位,其次为武汉,第三位则是南昌;非核心城市中,城镇居民人均可支配收入最高的是株洲,高达33977元;最低的城市为益阳22571元,购买力相对疲软。从长江中游城市群内部各城市的的增长率来看,核心城市中,南昌以11.4%的年均增长均居于首位,武汉以11.3%的年均增长率居于第二位,长沙为10.9%的年均增长率居于第三位;所有非核心城市人均可支配收入均为正增长,增长率最高的为荆门,高达14.5%,其次为襄阳,约14.4%;第三位的为宜昌,约为13.5%,其他城市近5年平均增长率也在10%左右。

房价收入比稳中有降,核心城市和非核心城市房价收入比相对分化。近5年长江中游城市群房价收入比呈现递减趋势,处于较为合理的区间(6-7)以下,尤其是核心城市(长沙、南昌、武汉)的房价收入比从2011年5.16减至2015年4.29。从2015年长江中游城市群内部各城市的房价收入比来看,核心城市中,武汉以6.92的房价收入比居于首位,南昌以6.53的房价收入比居于第二位,长沙以4.17的房价收入比居于第三位,这在二线城市中也处于较低的水平,这一比值几乎与许多非核心城市相持平。总体上看,长江中游城市群的房价处于“洼地”,后市存在补涨的可能性很大。


三、基础设施建设:非核心城市基础设施投资不足,高铁通行能力两极分化

高铁通行能力两极分化,常德、荆门、景德镇、益阳高铁还未覆盖,影响城市竞争力。南昌较武汉、长沙高铁发展较为滞后,常德、荆门、景德镇、益阳还未高铁覆盖。核心城市高铁车次明显多于非核心城市,高铁渐成主要出行方式。三大核心城市车次占长江中游城市群所有城市车次的44%,由此可见,核心城市的交通出行便利程度较非核心城市高出许多,尤其是长沙、武汉高铁车次占比重较大,相较而言,南昌的高铁车次较其他两个核心城市相对较少,辐射能力较武汉弱很多。非核心城市中,衡阳的高铁车次较多,高达221次。从高铁现已覆盖的城市来看,大部分城市已经覆盖,只有常德、荆门、景德镇、益阳还未高铁覆盖。


四、可持续发展力:收入水平低、产业结构不合理导致人才外流现象严重

高校学校在校学生数持续稳中有升,但人才外流现象严重。高校学校在校学生数持续稳中有升,潜在购房需求可期。近5年长江中游城市群高等学校在校学生数逐年增长,2015年高达313万,增长率达7.3%。武汉以95.7万居于首位,南昌和长沙基本持平,约58.0万,三城市高等学校在校人数占城市群总人数的67%左右。究其原因,主要是因为武汉、长沙、南昌高等教育资源丰富,其中武汉具有7所211高等院校,在全国城市中排第4位;长沙211院校4所,985院校3所,但是由于三地收入水平难以与北上广相比,部分高素质人才外流现象严重。非核心城市中,湘潭、衡阳、株洲高等学校在校学生数均在10万左右,在非核心城市中高等学校在校人数是较高的;其他非核心城市高等教育资源较少,并且教育水平相对较弱,人才外流现象更为严重。


五、小结:核心城市与岳阳、宜昌、九江等三四线城市前景可高看一眼

整体上看,长江中游城市群整体上发展不均衡,处于核心城市武汉、长沙、南昌独大的阶段,周边辐射能力有限,城镇化水平偏低,人口导入不足;加之三产比重较低,产业结构不甚合理;人均可支配收入较低,购买力不足;尽管高等学校在校学生数目较大,但人才外流现象严重,影响力未来市场预期。短期内还是看好购买力较强、基础设施完善的核心城市武汉、长沙。至于南昌,其人均可支配收入较武汉、长沙偏低,但人均住房面积较长沙、武汉偏低,改善型需求较其他两个城市稍旺盛,因此市场前景可期。

岳阳、宜昌等三四线城市多数位于长沙、武汉等核心城市的周边,接受核心城市的外溢效应明显,住宅土地去化周期较为均衡,均处于2.5-3.5年,市场相对较为健康,加之这些区域房价收入比较低,处于价格洼地,也可重点考虑。九江城市软实力逐步提升,未来城市发展的潜力也会进一步提升。




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