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【调研笔记】三四线市场调研纪要(七)四川省资阳市 【调研笔记】三四线市场调研纪要(七)四川省资阳市

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

正文共:2993字 

预计阅读时间:8 分钟

文/研究员    杨科伟、俞倩倩、冯惠

市场综述

承接成都天府新区热点的外溢客群,房价倍增后开始降温

资阳市,四川省辖地级市,位置上,地处四川盆地中部,南与内江相邻,北与成都、简阳接壤,东与重庆、遂宁毗邻,西与眉山相连,是四川省唯一一座同时连接成渝“双核”的区域性中心城市。现总辖雁江区、安岳县、乐至县。到2017年末,全市总户数129.3万户,户籍总人口348.9万人,常住人口255.3万人,城镇化率为41.3%。产业而言,立足资源禀赋,形成了造车、食品、医药等主导产业。四川现代、中车资阳机车等车产业相关企业达200多家,柠檬种植规模、产量和市场占有率占全国的80%以上,“安岳气田”天然气探明储量达6710亿立方米,此外,政府积极推进成都天府国际机场和临空经济区建设,以及系统推进全面创新改革试验、规划建设中韩创新创业园,为资阳带来重大历史机遇。收入水平,2017年全年城镇居民人均可支配收入30867元,比上年增长8.3%,总量比全省平均水平高140元;农村居民人均可支配收入14670元,增长9.3%,总量比全省平均水平高2443元。基于这样的地理位置、人口基数、产业支撑、收入水平等多方因素综合影响,2017年,资阳市商品房销售面积391.2万平方米,同比增长7.2%。

受到成都房价上涨、限购等多重因素影响,资阳2017年下半年至今房价接近翻倍;目前房价已步入临界点,100万元以上高总价盘去化率骤降;下半年供应量大增,加上8千元/平方米均价的房价对比1.3万元/平方米的成都房价,其间的价格差距缩小,低价优势丧失后,楼盘去化率及成交持续性都面临挑战。



01

城区规划

沱东新区北部居住环境良好
临空经济区开建完善产业配套

资阳市是被沱江一分为二,分为老城区和沱东新区,以前政府打造重点在老城区,包括九曲河治理,违章建筑拆除等等,但是由于城区过于老旧,改造难度大、成本高,所以沱东新区应运而生。

新区同样分为南北两个板块,南板块最开始建设,由于区政府的搬移,带来了资阳本地小开发商聚集,因有部分保障房,整体片区居住体验感较差,北边目前主要打造高端核心居住区,区域内含有高铁商业核心区:高铁是成渝高铁,开通后到成都20分钟,重庆40分钟,交通便捷性大大增加,政府还规划了地铁18号线,9月份动工,2020年底通车,也拉升了板块价值。

城区北面的资阳临空经济区开建:规划面积99平方公里,重点发展临空制造、综合服务、高端农业等临空指向型产业。


02

政策环境

相对宽松,不限购、未限价
认贷不认房,首付低至25%

目前资阳市场不限购、不限售、未限价,政策环境相对宽松。房贷政策为认贷不认房,首套房首付最低2.5成,一般要求3成,贷款利率上浮10-15%。二套房首付最低4成,贷款利率上浮20%。


03

房价及去化

洋房及刚需去化较好
100万元总价是天花板

2017年至今房价快速上涨,如恒大名都,2016年1月首开均价4000元 /平方米却去化平平,2017年年底涨至5500元/平方米,最新开盘价约7500元/平方米,256套两天去化200多套,目前仅剩下几十套总价100万元以上大户型,后续加推仍预计提价至9500元/平方米。目前二手房均价8000-9000元/平方米,新房高层7000元/平方米,洋房8000-9000元/平方米。

洋房及刚需去化较好,受总价限制,80-100平方米产品去化最好,同时差价不大的洋房也受青睐。但当总价到100万元左右后,去化率就明显下降。如5月13号开盘的凯旋国际,9000元/平方米的精装,总价100万元左右,高层及洋房去化率都不到30%。


04

客群结构

万户棚改拆迁户涌入
成都和简阳客户占比约20%-30%

棚改对需求有一定支撑,特别是刚需盘。临空经济区有万户左右拆迁户,对成交量有较大贡献,需拿购房合同才能取得补偿款,补偿标准大概4000元/平方米,但随着房价快速上涨至8000元/平方米,高总价亦超出拆迁户购买力(不考虑杠杆),同时2016-2017年的购买补贴2018年也停止(购房补贴8000-12000元/户)。

选择在新区购房的客群,以本地转换居住环境的老城客户为主,占比在70%以上,成都及简阳的外溢需求大概20-30%。

05

未来供应及竞争格局

下半年将集中供应土地
房企“高周转”加速去化

下半年供应将显著放量,目前富力(沱三桥附近)、花样年、新城控股、碧桂园、绿城都在和政府洽谈合作,在“高周转”模式驱动下,预计也是今年拿地今年开盘,加之政府在楼市升温后,也明显趁热加快推地,最新两块地起拍价都在5000元/平方米左右,预计后续的供应也会持续增加。

部分品牌开发商开始低价抢跑,加速回款。市场不缺供应,5月开盘明显增加,如蓝光公园学府13号首次开盘6500元/平方米,低于市场预期,592套去化率较好,只剩几十套高总价盘;整个项目共19栋2300套房子,目标今年清盘。


06

市场前景预判

需求透支后续市场乏力
房价基本见顶

资阳无核心产业支撑,人口持续净流出,当地月收入仅3000-4000元,目前8000元/平方米左右的房价远超出当地支付能力,相比成都限价盘亦无明显优势,各个项目除了强调高铁和地铁概念还是强调和成都距离优势尤其是天府新区和天府机场空港区。随着下半年供应大增及成都楼市调控再升级,需求透支后续市场乏力,房价也基本见顶。


典型项目一:蓝光公园学府

地理位置:资阳市雁江区纬四路与希望大道交汇处

物业类型:高层

建筑面积:36万平方米

装修:毛坯

开盘时间:2018年5月13号

交房时间:2020年底

开盘售价:6500元/平方米

项目点评:项目位于沱江新城板块,与成渝高铁资阳北站、规划中的地铁18号线距离仅约1.5公里,同时临近蜀乡大道、迎宾大道等城市主干道。蓝光公园学府是蓝光发展2018年1月首次进入资阳市场,打造在资阳的首个项目,低开高走策略,首套首付2.5成,不过一般要求3成首付,上浮10-15%,2套房首付4成,上浮20%。主推建面约100-136㎡的改善户型,2018年5月13号首次开盘,前期开盘售价6500元/平方米,低于市场预期,客户认购十分踊跃,去化率较好,推出的592套房源仅剩几十套高总价盘。项目总共19栋2300套房源,预计2018年底清盘。


典型项目二:恒大名都

地理位置:资阳雁江区大千大道

物业类型:高层、花园洋房

建筑面积:19.4万平方米

装修:精装

开盘时间:2018年4月

交房时间:2020年底

开盘售价:高层:7500元/平方米

项目点评:项目位于大千大道,临近成渝高速资阳出口,可快速到达简阳机场,驾车经大千大道、娇子大道方便到达资阳老城区。项目分为两期,一期推出8栋7层洋房,3栋高层,洋房面积在108-245㎡之间,其中1-2层附带地下层,建面达235-245㎡,高层建面在79-132㎡之间,产品涵盖了刚需到改善不同客群的需求;二期以31-32层的高层项目为主,户型和一期高层户型差不多。2016年1月,项目首次开盘,均价4000元/平方米,去化一般,2017年年底,房价达到5500元/平方米,最新开盘7500元/平方米,推出256套房源,两天去化200多套,目前仅剩下几十套总价100万以上的大户型,后续6月份加推预计提价至8500元/平米,8月份加推预计提价至9500元/平米,2018年内目标清盘。


典型项目三:凯旋国际

地理位置:资阳市雁江区城西政务及万达商圈核心生活区

物业类型:高层、花园洋房

建筑面积:63.4万平方米

装修:1-3期毛坯,4期精装

开盘时间:2018年5月

上次开盘售价:高层:8000-9000元/平方米;洋房:10000元/平方米

项目点评:凯旋国际位于资阳市雁江区城西政务及万达商圈核心生活区,娇子大道南侧,属于资阳市重点打造的“一区”“两带”的城西板块,处于临空经济区的核心规划带上。项目最早开盘时间为2012年,房价在4000元/平方米左右,去化率达到80%,项目4期开盘时间为2018年5月,高层房价上涨至8000-9000元/平方米,洋房为10000元/平方米,总价在100万左右,去化一般,高层及洋房目测都不到30%。


— END —

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