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【调研笔记】三四线市场调研纪要(八)四川省南充市 【调研笔记】三四线市场调研纪要(八)四川省南充市

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究

正文共:2993字 

预计阅读时间:8 分钟

文/研究员    杨科伟、姚郑康

市场综述

庞大内生需求支撑当下市场依旧火热
大量供应使房企竞相“抢收、抢跑”

南充市为四川省第二人口大市,是川东北区域中心城市,久负盛名的 “绸都”。南充市处在四川省东北部、嘉陵江中游;辖3个区(顺庆区、高坪区、嘉陵区)、5个县(营山县、西充县、南部县、蓬安县、仪陇县),代管1个县级市(阆中市);到2017年末,中心城区建成面积126平方公里、人口125万人。2017年末户籍总人口732.69万人,比上年减少8.58万人。其中,乡村人口526.13万人,城镇人口206.56万人;年末常住人口641.79万人,城镇化率46.5%。2017年全年城镇居民人均可支配收入28333元,比上年增长9.0%。全年农村居民人均可支配收入12389元,比上年增长9.9%。产业经济方面,南充市正在加快构建以现代工业、现代服务业和现代农业为主导的经济发展高地。全市工规模以上工业企业656户,已经形成了汽车汽配、油气化工、丝纺服装、现代物流、现代农业等优势产业,新能源、新材料、电子信息、生物制药等潜力产业快速发展。

基于这样的人口基数、产业支撑和收入水平等多方面因素综合影响,2017年南充市新建商品房销售面积578.66万平方米,同比增长43.1%,其中住宅销售面积499.91万平方米,增长37.3%。2018年1-4月,全市商品房销售面积225.96万平方米,同比增长56.2%,其中住宅销售面积202.93平方米,同比增长54.7%。

整体来看,南充房地产市场自成一体,相对封闭,是纯粹的需求内生型市场,2017年房价虽有较大涨幅,但上涨幅度远没有离成都较近的资阳、绵阳那样成倍增长,客群购买力尚能支持当前房价,市场热度依旧在传导进行中。

目前排行榜前列的房企已纷纷进入,恒大与蓝光的项目合计多达16个,另外还有万科、绿地、融创、中南、金科、中梁等企业项目也会在年内陆续入市,新项目集中上市供应,市场去化压力显著增大,各项目已经着手加紧出货以抢收有限需求。



01

政策环境

暂无限制措施,认贷不认房
首付最低30%,利率上浮15%

目前,南充房地产市场政策环境较为宽松,暂无限制措施。首套房首付比例最低30%,贷款利率基准上浮15%,二套房首付比例最低40%,贷款利率基准上浮20%,贷款条件为“认贷不认房”,银行平均放款周期为1-2个月。


02

需求结构

几乎完全内生需求和务工返乡投资
集中为总价100万以内的100-120平产品

南充房地产市场购房客户主要为市区刚需和刚改自住需求,占比达到70%以上,其余则是南充各区县的购房者。来自成渝其他城市例如成都、重庆以及外省市的客户几乎很少。

从产品需求结构来看,户型集中在100~120平方米、总价在100万左右的产品,小面积户型产品去化反而相对缓慢。客群对装修精装接受度较大,精装房逐渐成为市场未来导向。

从购房动机来看,南充市区本地客群多有换房需求,另外,外出务工的返乡置业客户占较大比重,春节前后市场成交量总会显著攀升,各项目案场火爆。


03

市场价格

有显著的区域情节
房价跨度大、各价位项目均有供应

从动态来看,南充市房价受成都限购后热点传导的影响较大,从2017年5-7月份才开始启动,小户型房价涨幅接近一倍,大户型房价涨幅在1000元~2000元/平方米不等,目前房价涨幅趋于稳定。

目前南充市区由顺庆区、高坪区、嘉陵区三个行政区组成,其中顺庆区是过去、现在以及未来的市中心区域,房价已过万元。高坪区是新开发的空港物流区,嘉陵区是新晋县改区,三者之间存在显著的“购房鄙视链”(顺庆区的人不会去买高坪和嘉陵区的项目,高坪人不会去嘉陵区,而嘉陵和高坪的有钱人又都想买在顺庆区),各区房价差异较大,跨度从6000元/平方米至1000元/平方米。


04

棚改与户改

集中在高坪和嘉陵的拆迁
征收等货币化补偿范围和力度较大

南充市以打造成渝第二城为目标,着力发展空港,物流,汽车,丝绸等产业,自去年以来的城中村拆迁、农村房屋征收在高坪区和嘉陵区大规模展开,当前依然在持续中,补偿标准普遍在4000元-6000元/平方米左右,各区域不同。货币安置补贴与各区域房价基本相当,正好可以覆盖该区域购房价款,跨区域置业较少。

从拆迁之后的未来土地供应看,顺庆区旧改规模很小,没有地块后续可供,嘉陵区和高坪区年内仍将有大量土地供应。


05

市场预判

人口基数、棚改发力、房价涨幅小等因素叠加
年内市场热度仍将维持

如前所述,南充市是四川省第二大人口大市,730万的人口基数。人均月收入3000元左右,但普遍有副业等额外收入,其支付能力也可以支撑当前房价。另外就是棚改、户改仍在进行中,为嘉陵和高坪楼市持续带来刚性购房需求。房价涨幅相对较小,且房价跨度较大、各价位产品供应充分,购房需求能够得到满足和释放,预计年内市场热度仍将维持。

但另一方面,南充市场为完全内生需求市场,需求全部来自本市及区县人口,随着市场持续火热、房价继续上涨,支付能力和购房需求恐将无法长期维持。


典型项目一:恒大•悦龙台

位置区域:南充/高坪区/江东新区

总建面积:292388㎡

交房日期:2019年

装修状况:精装

物业类型:洋房、别墅

销售情况:项目处于高坪区嘉陵江东岸核心区域,是恒大收购地块,分两期开发,位置距离高速出入口、红星美凯龙、王府井百货等较近,背靠物流园区与航空港。当前在售为一期,约2110户,主打119平方米三房,洋房均价9500元/平方米,别墅均价13000元/平方米。


典型项目二:恒大•凤垭华庭

位置区域:南充/嘉陵区/南湖板块

总建面积:214600㎡

装修状况:精装

物业类型:普通住宅,花园洋房

项目情况:项目为恒大另一个全新项目,处于嘉陵区的凤棲-南湖板块,附近有多个一线房企项目,例如融创九棠府、绿地悦麓名邸等,项目间竞争激烈,客户以嘉陵区内居多。项目容积率约1.5,约1112户,主打108平方米三房,尚处开盘蓄客阶段,周边在售项目毛坯房均价约6500元/平方米。


典型项目三:蓝光•雍锦半岛

位置区域:南充/顺庆区/清泉坝

总建面积:200927㎡

交房日期:2019年

开盘日期:2018-03-13

物业类型:普通住宅、洋房

项目情况:项目处于顺庆区,紧靠嘉陵江边,该地块将被南充市政府塑造为半岛状处于嘉陵江中,成为南充市的高端居住区,地块被清泉坝市政公园、滨江湿地公园、坡地阶梯公园所包围,生态环境景观优美。周边有恒大、中南、中梁、金科等诸多一线房企项目都将陆续入市,未来仍将会有300亩左右土地可能出让进行房地产住宅开发。项目容积率约2.5,约1168户,本次将开盘600户。主打131平方米四房,实际均价8500-9200元/平方米。项目首套房首付30%,首套利率上浮12%,优惠最高为4个点。


— END —

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