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评司论企 | 花样年重启之路能否逆势破局?

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2022-06-23



导 读  

花样年合作加码,回归主赛道,重启房地产主业。


  文 / 朱一鸣、李丹


前言

2012-2016年间,花样年因将重心转向社区运营的投入建设,错失了房地产发展黄金期,掉队于早年间同等规模房企甚远。2016年,花样年将战略转型至“轻重并举”,重拾重资产经营,增速开始回升,并于2018年提出2020年冲刺千亿的决心。然而,随着国内房地产行业发展渐入“深水区”,行业增速放缓下花样年的“千亿之路”被一再滞缓,叠加2020年新冠疫情对市场之冲击,花样年能否在逆势中重启?


01

2020年1-5月销售逆势同比增长21%


花样年在战略调整后,2017年和2018年的销售金额同比增速分别达65.2%和49.6%,高于行业平均,排名跻身百强。2019年在政策调控趋稳,融资环境收紧的大环境下,花样年实现销售金额320.8亿元,同比增长20%,虽仍高于行业平均水平,操盘金额排名升至第72位,但2020年的千亿目标显然将被滞后。

2020年伊始,突来的新冠肺炎疫情打乱了整体市场节奏,面对市场突发情况,花样年将2020年的销售目标由500亿元再度调低至450亿元。值得注意的是,花样年于3月已基本摆脱疫情影响;2020年1-5月,实现累计销售金额115.06亿元,同比增长21%,操盘金额排名进一步上升至第66位。

花样年近期的逆势增长,一方面归功于其及时反应的线上营销策略;另一方面,与其重回地产主业的战略动向密切相关。


02

合作加码为花样年闯入“主赛道”蓄力
合作风险还需警惕


2019年以来,花样年合作力度加码,为其向主流房企靠拢铺路。董事会主席潘军表示,地产行业已经进入合作时代,合作是花样年进入主流赛道的一个标志性动作。2019年,花样年先后与旭辉、平安不动产、大唐地产等主流房企达成合作,截至当年8月与旭辉合作的三个项目已成功落地。2020年,花样年的合作拿地动作更为频繁,同时新引入华夏幸福、中交地产、济南高新城建等长期战略合作伙伴,推进未来合作的长效机制。

业绩的权益数据也印证了花样年合作比例的增长。根据克而瑞销售排行榜,花样年近两年来的销售权益比例持续降低,2019年权益占比同比下降11个百分点至76%。与主流房企的合作有利于花样年整合更多外部资源,实现优势互补,撬动规模增长,优化利润指标,但合作方面的风险点也需谨慎关注。

一方面从土地投资来看,花样年基于合作加码,实现对战略都市圈的进一步深耕,一、二线城市土储占比进一步增加;但同时权益比例进一步下降。2019年至2020年3月,花样年新增土地的权益比重进一步降低至55%,较2018年下降15.2个百分点。

根据克而瑞总土储货值排行榜,花样年2019年的总土储货值权益比例较上年同比下降14个百分点至66%。值得注意的是,土储权益比例的降低可能进一步拉低未来业绩的权益比重,从而增加全口径业绩“水分”,需合理控制。

另一方面从财务影响来看,花样年近两年来在合作加码下少数股东损益占比持续提升,带动营收和毛利润规模的同步增长;但同时归母净利润占比被稀释,2019年该比例降至58.2%,需警惕“增收不增利”现象。

此外,2019年花样年应占合营、联营企业业绩合计约-0.2亿元,反映出合作项目并非全都带来正向收益。选择收益不佳的合作项目不并表,虽能规避其对母公司规模的影响,却带动了整体利润率指标的下行。由此,合作开发还需注重对合作方、合作项目的合理筛选,以及对合作项目运营风险的把控。


03

高管调整注入变革重启新动力局


除了加码合作力度,近一年多来在高管人事上的“大动干戈”,也彰显出花样年变革重启的决心。

从去年开始,花样年陆续实施董事会成员调整。2020年1月22日,花样年官宣创始人曾宝宝正式出任集团CEO,至此历时一年的组织架构调整和人员换仓基本就绪。曾宝宝携带“快准狠”的特质及对品质的独到追求回归一线,标志着花样年重拾地产开发主业的决心。

此外,花样年履新的高管自上而下主要可以分为三类。第一类是董事会的投融资人才,体现出从集团层面对“稳财务、重投资、强运营”经营策略的把控;第二类是各司其职的总裁及副总裁,在集团文化、财务、执行力等方面各自相称;第三类是掌舵各大区的综合管理人才,风格不一,但各有所长,且经验丰富。

自上而下的大幅换仓,为花样年集团注入新的活力,为重启地产开发蓄力。当然,除了在各自领域发挥所长,新晋管理层能否与集团的自有文化相适,以及新组织架构能否快速融合、形成合力也是一大考验。

综上所述,花样年2020年以来的“逆流而上”,以及从去年就开始铺排的合作、人事相关战略,都彰显其重启房地产主业的意图。当前来看,今年1-5月花样年完成了年度目标的25.6%,虽仍不足三成,但在疫情影响下仍与去年同期的目标完成率基本持平,若保持增长势头,有望完成年度业绩目标。未来花样年是否能够回归主赛道,还要看其能否趋利避害,控制风险,将战略运用得恰到好处。

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感谢阅读,顺手点个“在看”阅感谢阅读,顺手点个“在看”顺湖商业起步于2000年,龙湖拿下重庆北城汽车修理厂地块,该项目是龙湖的首个天街项目,在此之后打开了龙湖商业布局的大门。2010年是龙湖商业发展发力的“元年”,彼时国内商服用地供应大幅上涨,而且人均GDP的快速上涨也拉动了对商业的巨大需求,龙湖2010投资物业项目个数达到16个,较于2009年增加了12个。到2011年,龙湖明确商业发展战略,成为龙湖继物业之外的另一道主航业务,商业运营收入也逐渐成为整个上市公司收入增长,以及利润上升的重要一极,彼时龙湖开业有7个商业项目,持有开业面积达到43.89万方。较早的商业布局,使得龙湖对自身商业的定位、以及发展布局作出了恰当的梳理,到2012年,龙湖明确地列出了商业项目的3条产品线:天街、星悦荟、家悦荟。投资物业项目个数增长到25个,已开业项目10个。而后龙湖加速商场的开业速度,2013年起其商场的开业建面年均同比增长30%左右。截至2019年上半年,龙湖投资物业总储备项目(含已开业)有80个,建面共计1013.5万平方米。到2019年底龙湖已开业商场39个,建面超过380万平方米,而随着龙湖商业土储的逐年释放,到2020年龙湖预计开业商场超50个,而龙湖目前持有的八十多个项目,这些项目将会在未来几年释放,将加大龙湖商场的营业收入。

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