评司论企｜六大事业部成立，远洋前景如何？

 导 读 

聚焦主业，调整组织构架成立6大事业部，远洋未来能否迎头赶上？

◎  研究员 / 沈晓玲、齐瑞琳

多元化业务受阻聚焦主业

2016年中，远洋地产更名为远洋集团，旨在谋求多元化业务转型，集团架构变为由远洋集团与远洋地产、远洋商业、远洋资本、远洋服务和远洋营造形成的远洋系品牌集群。但实际上截至2019年末，其多元业务的营业额占比也只有15.4%。2019年远洋集中出售了北京邦舍置业有限公司的100%股权，北京邦舍是远洋集团名下长租公寓业务的投资主体之一。另外还出售北京椿萱茂投资管理有限公司30%股权，北京椿萱茂是远洋名下养老业务的投资主体之一。远洋集团剥离两项多元化业务，与远洋聚焦住宅开发主业的策略一致，但同时也可以理解为这是多元化发展不尽如意之后的“退而求其次”。

地产销售增长缓慢，年内推货压力仍在

上半年销售业绩完成率仅32%。根据远洋集团公告，2020年上半年累计实现全口径合约销售金额418.4亿元，同比下降30%，合约销售面积218.6万平方米，同比下降23%，销售均价19300元/平方米，同比下降4%。对比今年1-6月TOP100房企的全口径销售业绩规模同比下降2.7%，可以看出远洋集团的下降幅度远大于平均水平，致使其在上半年的全口径销售金额排行榜上已经跌出TOP30。2018年成立25周年之际,远洋集团完成其千亿目标，但次年即2019年销售不及预期，2020年的目标则更加保守，与上年的销售业绩持平为1300亿元，且其上半年业绩完成率只有32%，下半年业绩压力较大。

城市分布单一，受政策影响大。造成这种困境反映在销售层面主要是由于远洋集团对京津冀区域的依赖度较高，加上城市分布较为单一，受到政策调控等的影响较大，部分城市的需求受到抑制，从而导致整体销售增速放缓。且今年上半年尤其是六月份北京新冠疫情反弹，京津冀区域楼市回暖速度相较长三角和大湾区相对缓慢，因此远洋集团今年上半年的去化程度不理想。

成立六大事业部，核心城市划分合理

上半年以来调整组织构架，成立6大事业开发部。出于优化城市布局等原因，继5月8日成立环渤海开发事业部，5月30日北京开发事业部挂牌，7月8日远洋正式成立华西事业部，目前远洋集团下设北京、环渤海、华东、华南、华中和华西六大开发事业部。此次调整比较引人关注的是独立成立华西、华中两个事业部。在此之前华中归华东事业部，而华西则由华南事业部统筹。可以看出对主业的组织架构调整，远洋集团期望实现区域聚焦，深耕主力市场，培育出一批能够占据市场前列的城市，并以此为中心，辐射周边热点区域，形成个区域之间协同发展。

事业部中心城市划分合理。从远洋内部城市的土储排名来看，六个事业部中心城市即北京、天津、武汉、成都、深圳、上海的土储建面排在城市土储建面的前10位，另外环渤海区域的大连、北京区域的廊坊和秦皇岛的土储总量也排名前列。从其城市销售贡献度来看，除上海之外，其他中心城市都榜上有名，且华西区域的西安销售金额贡献也较高，达到38.54亿元，单独成立华西事业部后，将与成都一起支撑华西区域发展。

各事业部能力差异较大，华东事业部仍需加强

北京、环渤海占比高，短时间土储局面难以改变。按照远洋新的事业部来划分，可以看出，其北京与环渤海区域的土储建面占比远高于其他区域，分别为28%和26%，且该两个区域占据中土储的半壁江山。华西区域占比10%较上年上升2个百分点。绝对数来看，2019年远洋的土储总量较2018年减少320万平方米，拆解到各个区域，只有华西区域的土储总量变动数为正，增长了64.6万方，这也与远洋集团要进一步“西进南移”的战略相符合。就目前的情况来看，即使远洋集团予以布局全国重点城市群，但是短时间内以北京及环渤海区域为主的局面较难改变，从调整构架到反映到销售层面更是需要一定的时间。

各事业部之间发展不均衡。城市的销售金额贡献度方面，剔除均价较高扰动较大的香港外，远洋集团内部销售金额排名前10的城市中，北京和环渤海区域的销售表现和土储的占比较为一致，仍旧强势。其中远洋2019年北京全口径金额、天津销售金额都排名第3位。华中中心城市的武汉流量金额位列第8名，区域深耕效果显现。但成都、深圳和上海销售金额距城市十强门槛还有一定距离。

华东区域重点城市需加强。上海土储建面在远洋集团内部排名第10，但城市销售金额排序中只排在23位，也导致远洋集团在上海城市排行榜上只刚进入50强。虽然杭州、苏州两城在远洋集团内部销售表现较强，但依然未能入围当地城市十强，且其未来可售土储量较少，尤其是杭州，19年末的土储建面总量仅为9.1万方。整体来看，华东事业部在当地的市场竞争力仍需加强。

综上可以看出，根据企业的总土储占比，其中心城市划分兼顾了城市进入水平和区域中心的原则，可以说比较合理。北京及环渤海事业部仍是其深耕之地，但是从城市的贡献来看，华东区域潜力较高，未来应当加大其土储占比维持其销售可持续性。另外新成立事业部虽然初衷很好，但是战略转变并非一朝一夕的事情，短时间来看重仓北京及环渤海区域的状况不会改变，远洋需注意应对市场风险，择机合理拿地，优化土地结构，适时调整短期策略。

排版丨太阳

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