土地月报｜成交建面同比降幅缩小，溢价率微降、流拍明显加剧（2023年7月）
热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。
◎ 文 / 克而瑞研究中心
受上月土地供应回升的影响，本月土地成交建面环比上月同期小幅上扬。热度方面，至截稿时上海、杭州、南京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率6.1%，环比上月小幅下调。土地流拍率方面出现了超预期的攀高，随着7月份供地规模的减少，以及月内接连出台的行业扶持政策推动，8月份土地流拍率或有望边际改善，但预计下半年土地流拍率仍将持续保持高位震荡。
核心要点· 供求：新增供地规模方面季节性回落, 随着7月份到期的供地清单数量减少，短期内土地供应规模出现了明显下降。至截稿土地成交1560幅，同比降幅收窄,环比连续三月正增长。
· 热度：月内重点城市土拍平均溢价率6.1%，环比上月小幅下调。仅上海溢价率相对稳定，杭州、南京、成都等土拍热度均明显降温。流拍率超预期攀高至26.5%，创2022年以来新高，合肥、佛山等地中远郊均出现多宗流拍地块。
· 分布：受京、沪、广集中土拍的影响，一线城市本月共成交土地302万平方米，环比微增1%，但同比下降了37%，成交金额638亿元，同环比均明显下滑；二线城市本月有杭州、南京、长沙等部分城市进行了集中土拍，但受上月高基数的影响，成交金额明显减少，环比下降58%至525亿元，同比降幅更是高达69%。
后市展望宁、杭等热点城市集中土拍热度相继下调
下半年土地流拍率或将持续保持高位震荡受上月土地供应回升的影响，本月土地成交建面环比上月小幅上扬。考虑到因为6月份大批土地供应时间集中在下旬出让，有接近一半的土地预计出让时间在7月最后几天，7月份土地成交规模环比增幅或进一步扩大。热度方面，至截稿时上海、杭州、南京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率6.1%，环比上月小幅下调。具体城市方面，仅上海溢价率相对稳定，二批次供地清单的首轮出让依旧维持了7%以上的平均溢价率，杭州、南京、成都等城市土拍热度均明显降温，典型如南京月内8宗地块有6宗为底价成交。除了溢价率下滑外，本月杭州进行的第七轮土拍还出现杭州2023年首轮流拍和本地国资委托底的现象，结合日前上海集中土拍出现流拍、南京本轮集中土拍也有托底等情况展望，在当前销售端回落的影响下，再加之大量优质地块已在上半年的密集出让，下半年热点城市将出现更多的底价和流拍地块，土拍热度指标也将逐步与新房市场趋同。
01供求
供给规模季节性回落
成交建面同比降幅如期收窄
土地供应方面，新增供地规模季节性回落。截止25日，7月份土地供应量5826万平方米，相比2022年同期下降39%，降幅较上月扩大了15个百分点，再度回到3-5月平均跌幅附近。正如上月所分析，随着7月份到期的供地清单数量减少，短期内土地供应规模出现了明显下降。一线城市方面，本月京沪深均有新增宅地供应，含宅用地总建面约110万平方米，上海方面第二轮预供地清单均已在6月份入市，本月仅有一宗浦东商服用地入市。二线城市方面，杭州、成都、长沙等十五市在月内发布了住宅类用地土拍公告，其中成都、西安新增宅地供应建面均超过200万平方米，以成都为例，月内共发布了28宗含宅用地的土拍公告，合计建面约266万平方米，但是平均底价只有1万元/平方米左右，对比上半年1.2万元/平方米的平均楼板价来看供地质量相对一般。接下来，随着地方基金性收入相关压力的进一步显现，预计土地市场供应规模有望迎来边际改善，但是鉴于需求侧增长不及预期和压降行业库存压力等需要，预计年内土地供给规模仍将持续低位。
土地成交方面，截至7月25日，全国300城经营性土地总成交1560幅，同比下降16%，降幅较上月显著缩小，环比上月同期增长约5%。考虑到因为6月份大批土地供应时间集中在下旬出让，有接近一半的土地预计出让时间在7月最后几天，7月份土地成交规模环比增幅或进一步扩大。7月份土地成交规模虽然如期上扬，但是市场热度却明显转凉，不仅三四线城市流拍率走高，杭州、合肥等热点城市也相继出现土地延期或中止出让。受月内三四线城市土地成交占比增加影响，平均楼板价有所下降，但是随着年中土地成交高点的过去，预计8、9月份平均楼板价或将再度攀高。
溢价率震荡下行
流拍率创近两年新高
市场热度方面，至截稿时上海、杭州、南京等市均在月内举行了土拍，月份平均溢价率6.1%，环比上月小幅下调。具体城市方面，仅上海溢价率相对稳定，二批次供地清单的首轮出让依旧维持了7%以上的平均溢价率，杭州、南京、成都等城市土拍热度均明显降温，典型如南京月内8宗地块有6宗为底价成交。
土地流拍率方面出现了超预期的攀高。受销售面持续疲软，企业自筹资金降幅延续等因素影响，6月份土地流拍率流拍率达到了26.5%，创下2022年以来新高，只有相对核心区域的优质地块才拥有较佳的土拍预期，大量中远郊低价板块的土地成交愈发艰难。年内的热度标杆——杭州也在月内出现了首宗流拍地块，该流拍地块板块区位条件较好，但受商业占比较高、周边库存规模较大等因素影响，导致地块的盈利空间和周转速度预期不佳，意向房企难觅，最终于土拍前日终止出让。此外合肥、佛山等地也均有多宗中远郊地块撤牌。随着7月份供地规模的减少，以及月内接连出台的行业扶持政策推动，8月份土地流拍率或有望边际改善，但预计下半年土地流拍率仍将持续保持高位震荡。
上海包揽两榜榜首
揽金额超400亿元
2023年7月，北京、上海、广州、杭州、南京、成都、长沙等多个城市进行了集中土拍。总价榜榜首地块来自上海松江洞泾镇，为纯宅地，成交总价为70.63亿元，由华发摇号竞得；排在第二位的是上海闵行华漕镇，该地吸引招商、保利发展、中国铁建、中铁置业、国贸、华侨城、绿城、万科等18家房企报名参拍，以国央企为主，经过31轮并触发最高限价，进入摇号阶段，最终中国铁建摇中该地块，成交总价61.475亿元，溢价率10%，成交楼板价40920元/平方米。
由于重点城市供地质量较之前所有下滑，入榜门槛值与上月相比，也明显下调。单价榜门槛地块为北京朝阳区太阳宫商办地块，该地被北京懋源鸿竺房地产开发有限公司以底价13.4亿元摘得，楼板价仅有28065元/平方米，较上月门槛值下降了30%。
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