《民法典》新变化解读：物权编第三分编（下）|居住权等
《民法典》新变化、新规定品读系列：物权编第三分编（下）
文|徐同远，法学教师、兼职律师
链接：
《民法典》物权编第三分编是关于用益物权的规定。
本编以《物权法》第三编蓝本。但是，它对后者进行了较大幅度的修改和完善。这尤其体现在以下三个方面：
一是土地经营权入典，二是对住宅建设用地使用权期限届满后续期缴费作出原则性规定，三是增加规定居住权作为用益物权的新类型。
下面我们继续品读本编相对于《物权法》的主要变化和增加的规定。
三、第十二章 建设用地使用权
本章源自《物权法》第十二章。后者条文在纳入本章的过程中，多有修订或调整，其中以文字表述改动居多。因此，本章需要品读的条文不多。
（一）《民法典》第三百四十六条
《民法典》第三百四十六条 设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。 |
《物权法》第一百三十六条 建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。 |
本条为建设用地使用权的设立，提出了三个要求：一是坚持绿色原则，二是遵守土地用途管制与规划，三是不得损害已经设立的用益物权。
第一个要求自然又是贯彻《民法典》第九条的产物。因此，它与《民法典》第三百二十六条同根同源。尽管如此，它们作用的领域不同。这里的要求是针对建设用地使用权的设立提出来的。而《民法典》第三百二十六条是针对已设立用益物权的行使而言的。
第二个要求是设立建设用地使用权遵守土地用途管制与规划制度的体现。
《土地管理法》第四条第一款规定：“国家实行土地用途管制制度。”第二款规定：“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。”第三款规定：“使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”
这些规则决定着在何种土地上可以设立建设用地使用权，设立何种建设用地使用权，是设立出让建设用地使用权、还是设立划拨建设用地使用权，是设立住宅建设用地使用权、还是设立非住宅建设用地使用权。
第三个要求继受自《物权法》第一百三十六条第二句（该条第一句变身为《民法典》第三百四十五条）。
从这个要求在《物权法》中所处的位置来看，本条所说的设立建设用地使用权“不得损害已经设立的用益物权”，主要适用于分层设立建设用地使用权的场合。
事实上，由于土地用途管制与各用益物权内容彼此大都不兼容，建设用地使用权与土地承包经营权、宅地基使用权在同一宗土地上先后设立的可能性几乎为零。除了分层设立建设用地使用权的场合，这个要求可能就只剩下设立建设用地使用权不得损害已经设立的地役权这一点了。
不过，就是这一点，也似乎不大能完全排得上用场。《民法典》第三百七十八条规定，土地所有权人负担地役权的，设立建设用地使用权时，建设用地使用权人继续负担已经设立的地役权。该条为设立建设用地使用权不得损害已经设立的地役权确立了部分规则。
（二）《民法典》第三百四十七条
《民法典》第三百四十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。 |
《物权法》第一百三十七条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。 工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。 严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。 |
本条源自《物权法》第一百三十七条，二者都是关于（国有土地）建设用地使用权设立的规定。与后者相比，本条第三款删去了“采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。”这句话。
《民法典》这样做，可能出于两个方面的考虑。
第一，这句话已经为《民法典》第三百四十六条中设立建设用地使用权，应当“遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”的规则所涵盖。
第二，这句话本来就是宣示性的引致规定。单凭这句话，无法获知关于土地用途的规定有哪些。《城市房地产管理法》第二十四条规定：“下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”对通过土地用途来规制划拨建设用地使用权的设立来说，有这一条就够了。
（三）《民法典》第三百五十九条
《民法典》第三百五十九条 住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。 非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 |
《物权法》第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。 |
本条与《物权法》第一百四十九条都是关于建设用地使用权续期的规定。相比之下，本条第一款新增加了第二句，即“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”这句话的增加，是建设用地使用权这一章中真正具有实质意义的变化。
这句话，似乎有以下几层意思。第一，在住宅建设用地使用权因期限届满而需要续期时，建设用地使用权人负有缴纳续期费用的义务。但是，第二，这个义务可以实际履行，也可以因减轻或免除而部分或全部消灭。第三，建设用地使用权人缴纳、不用缴纳抑或部分缴纳续期费用，要由法律或行政法规来“一锤定音”。当然，这项任务要交给法律或行政法规在未来完成。这或许可以通过修改《城市房地产管理法》或《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》来实现。
不过，法律或行政法规对“续期费用的缴纳或者减免”作出规定，可能会有一个过程。在此期间，可能会出现一些难以解决的问题。
最急迫的一个问题可能是，在《民法典》施行后、这样的规定施行前，出现了住宅建设用地使用权期限届满要续期的情形，如何解决呢？
毕竟，在现实中，并不是所有住宅建设用地使用权的期限都是70年。这个问题因为前述第二句的增加而变得棘手起来。
本句确立了建设用地使用权人缴纳续期费用的义务，而义务是否履行以及是否全额履行，要由法律或行政法规来明确。
不具有制定法律或行政法规权限的国家机关固然无权解决这个问题，就是拥有此项权限的国家机关不通过法律或行政法规也不能来处理这个问题。法律、行政法规对续期费用的缴纳或者减免作出规定，是一件迫在眉睫的事了。
当然，这也可能是一个假问题。或许，在未来一段时间内都不会出现住宅建设用地使用权因期限届满而需要续期的情况。
除了是否缴费，住宅建设用地使用权续期还存在其他问题。比如，缴费的标准是什么，它与建设用地使用权人依据《民法典》第三百五十一条中应当支付的出让金等费用是什么关系；续期后的住宅建设用地使用权期限，如何确定；住宅建设用地使用权期间届满后，权利人因为要缴费而全部或部分不愿续期，其法律效果如何。凡是种种，都需要法律、行政法规一一给出答案。
四、第十四章 居住权
本章是《民法典》新增加的规定。它使对住宅没有所有权的人，在不对住宅取得所有权的情况下，对该住宅取得并享有居住的物权。这种物权不属于所有权，与担保物权无关，也不同于土地承包经营权、建设用地使用权、宅地基使用权与地役权。由此，我国物权在类型上又多了一种居住权。
对于这种新的物权，我们下面就尝试着解读一下。
（一）《民法典》第三百六十六条
《民法典》第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 |
本条是关于居住权的部分性质和要素的规定。
1.居住权的性质
（1）居住权属于物权。
法律为在“他人的住宅”中居住，提供有多种渠道，如签订租赁合同，承租“他人的住宅”，对该住宅取得租赁权；或者借用“他人的住宅”。不过，这些都属于对“他人的住宅”的债权性利用。相比之下，本章规定的居住权属于物权。
有了居住权，在“他人的住宅”中居住，当事人之间又多了一个选择。面对法律提供的多种方案，当事人可以自由选择。每一种选择的背后，都面临着不同的成本，当然也会有不同的收获。
当事人如果选择居住权，那么就必须要接受《民法典》对居住权的法律安排。比如，当事人之间必须依据《民法典》第三百六十八条第二句办理居住权登记。否则，居住权不会设立。而如果当事人签订租赁合同，则不存在什么租赁权登记的问题。
（2）居住权属于用益物权
《民法典》第一百一十四条第二款规定，物权包括所有权、用益物权和担保物权。居住权只是用益物权，而非所有权和担保物权。因此，居住权人可以对“他人的住宅”占有、使用，但是不能处分该住宅本身。
（3）居住权属于意定物权
物权有意定物权和法定物权之分。下一条第一款规定：“设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。”《民法典》第三百七十一条规定：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”这些都表明，在《民法典》中，居住权属于意定物权，而非法定物权。
居住权这样一种定位，可能引发法院能否赋予当事人居住权的问题。比如，一对夫妻离婚。女方在离婚后无处可住，遂依据《民法典》一千零九十条（《婚姻法》第四十二条）要求法院判令男方以居住权的形式给予自己适当帮助。如果男方同意给予女方居住权，当然没有问题。两方可以达成居住权合同。如果男方不同意给予居住权，法院可否直接在男方的住宅上给女方设立居住权呢？此时，居住权何时设立？这些问题，可能都需要根据未来的司法实践作进一步的思考。
2.居住权的要素
（1）主体
居住权的主体，亦称居住权的当事人。依据本条，居住权涉及到两方当事人，即居住权人与“他人”。
这里的他人，自然是住宅所有人。如果某住宅登记在某人名下，但实际上属于别人，此时该人在住宅上为“居住权人”设立居住权，属于无权处分，“居住权人”能否取得居住权，则需要考虑是否适用善意取得制度。
本条对居住权当事人之间是否具有特定身份关系未作要求。因此，居住权人与住宅所有人可能存在亲属关系，也可能不存在亲属关系。
按照《民法典》总则编，人有自然人、法人与非法人组织之分。住宅所有人可以是这些不同类型的人中的任何一种，而居住权人似乎只可以是自然人。这可能是从居住权以“满足生活居住的需要”为目的出发得出的结论。在自然人、法人与非法人组织中，严格来说，只有自然人才真正有“满足生活居住的需要”的问题。
另外，《民法典》第三百六十九条中“居住权不得”“继承”、《民法典》第三百七十条中“居住权人死亡的，居住权消灭”等表述，显然是建立居住权人为自然人的基础上。
依《民法典》第三百六十六条文义，似乎只有居住权人才有权居住他人的住宅。这不太符合生活实际。在现实中，居住权人往往不会“形单影只”，而会有家庭成员，而且有时还会雇保姆或护理人员——他们往往需要与居住权人共同居住。如果只有居住权人才可以居住，势必造成其与家庭成员分居，时间久了有时还会导致其得不到应有的照顾。
因此，居住权人取得的居住权，其家庭成员或需要共同居住的人应该可以一并享有或受益。
（2）客体
居住权的客体是“住宅”。因此，经营性用房不得用来设立居住权。而且，这里的住宅是“他人的住宅”。因此，严格来说，居住权人不能在自己的住宅上设立居住权。
按照物权客体特定主义的原理，作为居住权客体的“住宅”要满足房屋基本单元或不动产单元的要求，即居住权设立在整套房屋上。因此，住宅的一部分，如某个房间，不可成为居住权的客体。不过，在比较法上，有的国家规定，住宅的一部分也可以成为居住权的客体。
（3）内容
居住权的内容就是居住居住权人为“满足生活居住的需要”，按照合同约定，对设立居住权的住宅占有、使用。这里首先强调，居住权以满足居住权人的生活居住需要为目的。这里还表明，居住权人对设立居住权的住宅只有占有权能、使用权能，而没有收益权能。不过，这不是绝对的。当事人可以通过约定赋予居住权人对设立居住权的住宅的收益权能（《民法典》第三百六十九条第二句）。
（二）《民法典》第三百六十七条
《民法典》第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。
居住权合同一般包括下列条款：
（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。
本条是关于居住权合同的规定。它主要涉及到居住权合同以下几个方面的问题：
1.居住权合同的作用
居住权合同是居住权设立的要件之一。在办理居住权登记过程中，它是当事人向登记机构要提交的申请材料之一。不仅如此，居住权合同在居住权设立登记前后同样发挥着重要作用。
在居住权设立登记前，它是居住权人请求住宅所有人办理居住权登记，从而设立居住权的基础。在居住权设立登记后，它调整居住权人与住宅所有人权利义务的基本依据。比如说，居住权人与住宅所有人可以在居住权合同中对已设立居住权住宅的维修、相关费用的负担等事项作出约定。
2.居住权合同的形式
本条第一款规定“当事人应当采用书面形式订立居住权合同”。因此，居住权合同属于要式合同。
根据《民法典》第四百六十九条第二款和第三款，这里的书面形式，可以是“合同书、信件、电报、电传、传真等可以有形地表现所载内容的形式”，也可以是视为书面形式的数据电文，即“以电子数据交换、电子邮件等方式能够有形地表现所载内容，并可以随时调取查用的数据电文”。居住权合同不以办理公证为必要。当然，经过公证的居住权合同，效力更高。
3.居住权合同的内容
本条第二款列举作为居住权合同内容的条款，包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限和解决争议的方法。这里的列举既不具有强制性，也没有穷尽居住权合同的内容。
（三）《民法典》第三百六十八条
《民法典》第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 |
本条共三句话。第一句话是关于居住权合同有偿无偿的规定。第二句和第三句要求居住权设立必须办理居住权登记。
1.居住权合同是有偿还是无偿
第一句所谓“居住权无偿设立”，是指居住权合同是无偿合同。依据本句，对于居住权合同，当事人可以将其安排为有偿合同，也可以安排为无偿合同；如果当事人未作安排，居住权合同则为无偿合同。在居住权合同无偿的情况下，本句把基于该合同设立的居住权称为“居住权无偿设立”。
区分居住权合同是有偿还是有偿，在居住权善意取得时，似乎很重要。《民法典》第三百一十一条第三款规定：“当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”本款中的“其他物权”，依其文义，应该包括居住权在内。
换言之，居住权可以善意取得。如果这种看法成立的话，接下来就要确定居住权善意取得的构成要件。
依据本款，它要参照《民法典》第三百一十一条第一款来确定。在第一款中，善意取得的要件之一是“以合理的价格转让”。如果可以把这个要件也适用于居住权的善意取得，那么在“居住权无偿设立”时，居住权就是无法善意取得的。
2.居住权登记
（1）登记的效力
对于居住权来说，办理居住权登记，十分重要。
登记决定着居住权是否有效设立。它是居住权设立的生效要件。如果当事人只签订了书面的居住权合同，没有依法办理居住权登记，居住权就没有设立。
像所有的不动产登记一样，居住权登记涉及到当事人申请和不动产登记机构受理、审核、登簿、制证、发证等一系列环节。在这些环节中，登簿，即把居住权“记载于不动产登记簿”，至关重要。登簿时是居住权设立生效的时点。
《民法典》第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”登簿的时间不仅决定着居住权设立于何时生效，还决定着居住权与住宅抵押权在效力上孰先孰后。在同一个住宅上，居住权与抵押权是可以并存的。此时，在二者效力先后方面，“先来后到”是要遵循的基本规则，即二者中，成立在先者的效力，优先于成立在后者。
此外，对于居住权当事人之外的第三人来说，居住权登记是其识别住宅上是否设立居住权的最重要指标。
《民法典》第二百一十六条第一款规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”因此，对于第三人来说，住宅上是否设立了居住权，通常以不动产登记簿为准。
如果已经办理登记的居住权，因某种原因给注销，善意第三人就可以认为在设立了居住权的住宅上是不存在居住权的。
比如，甲将自己的住宅A给乙设立了居住权，并办理了居住权登记。后来，登记机构出现失误，注销了居住权登记。此后，甲把A抵押或转让给了丙，并办理了抵押权登记或住宅所有权转移登记。丙在接受A抵押或者受让A时，去查阅了不动产登记簿，并善意地相信不动产登记簿的记载。此时，对于丙来说，乙的居住权就相当于不存在。丙在就A实现抵押权时，不存在居住权优先于抵押权的问题。而丙在取得A的所有权之后，可以依据《民法典》第二百三十五条或第四百六十二条第一款前半句的规定请求乙搬离A。
（2）登记的办理
居住权属于《不动产登记暂行条例》第五条第十项规定的“法律规定需要登记的其他不动产权利”。因此，居住权登记的办理，适用《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》的规定。
居住权登记属于《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条第一款意义上的不动产首次登记。对于居住权登记如何具体操作，比如说申请居住权登记具体提交哪些材料，《不动产登记暂行条例实施细则》在不久的将来可能会作出规定。
（3）预告登记
当事人在签订居住权合同后，在办理居住权登记前，可以约定向登记机构申请预告登记。
《民法典》第二百二十一条第一句规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”当事人签订居住权合同，属于本句中“签订其他不动产物权的协议”的情形。
（4）更正登记与异议登记
不动产登记簿记载的居住权，如果在归属和内容上存在错误，居住权人、利害关系人可以依据《民法典》第二百二十条的规定申请更正登记或者异议登记。
如果不动产登记簿记载的居住权被错误注销，居住权人也可以依据《民法典》第二百二十条的规定申请更正登记或者异议登记。
（四）《民法典》第三百六十九条
《民法典》第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 |
本条是关于居住权处分禁令的规定。
1.“居住权不得转让”
“居住权不得转让”，是指居住权不具有可转让性。这既是对居住权人的要求，也是对法院强制执行的要求。对于居住权人来说，这既要求居住权人不得基于“买卖”、“赠与”、“互易”等合同移转居住权，也禁止居住权人抵押居住权。
2.居住权不得继承
《民法典》第三百七十条第一句第二种情形规定，“居住权人死亡的，居住权消灭”。因此，居住权不属于作为被继承人的居住权人的遗产。这里的继承，既包括法定继承，也包括遗嘱继承。此外，凡是以居住权人死亡作为其财产移转前提的法律安排，如遗赠抚养协议、遗赠、遗产信托、死因赠与，都不能用来实现居住权的移转。
3.“设立居住权的住宅不得出租”
“设立居住权的住宅不得出租”，是指居住权人不得出租其享有居住权的住宅。已设立居住权住宅的所有人可以出租该住宅。但是，该住宅的承租人依据租赁合同取得的租赁权不得优先于居住权人的居住权。
“设立居住权的住宅不得出租”，属于任意性规定，因为当事人对此可以“另有约定”。这里的约定，首先是指允许居住权人出租已设立居住权的住宅。而且，当事人往往还对居住权人出租已设立居住权的住宅时，租金的归属和收取作出约定。
“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。”与“居住权不得转让、继承。”，是两句话。因此，这里的“当事人另有约定”只针对“设立居住权的住宅不得出租”，与“居住权不得转让、继承”无关。
（五）《民法典》第三百七十条
《民法典》第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。 |
本条是关于居住权消灭的规定。本条共两句话。它们分别规定了居住权消灭的特别事由与居住权注销登记。
1.居住权消灭的特别事由
本条中的居住权消灭，是指居住权的绝对消灭。居住权绝对消灭，可以因不同法律事实而产生。这些事实就是居住权消灭的事由。本条只规定了居住权消灭的两个特别事由。
一是，居住权期限届满。居住权是有期限的物权。不动产登记簿记载的居住权期限届满，居住权即告消灭。二是，居住权人死亡。这里的死亡，按照《民法典》总则编的规定，包括居住权人自然死亡和被宣告死亡。在申请宣告居住权人死亡时，已设立居住权住宅的所有人属于《民法典》第四十六条第一款中的“利害关系人”。
这两个特别事由的出现，往往不是同步的。这就会带来以下两个问题：一是，居住权期限届满，居住权人没有死亡，居住权是否消灭；二是，居住权人死亡而居住权期限尚未届满，居住权是否消灭。
很显然，对第一个问题应作肯定回答。换言之，居住权期限届满，不论居住权人是否死亡，居住权均应消灭。而第二个问题，答案似乎可以从《民法典》第三百六十九条第一句中得出。
该句规定，居住权不得继承。由此可以认为，居住权专属于居住权人。居住权人一旦死亡，哪怕居住权期限未届满，居住权仍归于消灭。不过，这个问题或许会有另一个不同的答案。
《民法典》第七百三十二条规定，承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。本条不是关于租赁权继承的规定，学理称其为租赁权的法定让与。它当然也不是关于居住权或居住权合同的规定。但是，通过居住权合同取得居住权（尤其是在居住权有偿设立时）与通过租赁合同取得租赁权，具有相似性。如果这种看法成立的话，《民法典》第七百三十二条似乎就可以类推适用于居住权人死亡而居住权期限尚未届满的情形。
本条只是对居住权特别消灭事由的规定，因此这不排除居住权因其他事由而消灭。如居住权人抛弃居住权，已设立居住权的住宅灭失、被依法没收、征收，居住权与已设立居住权住宅的所有权混同。这些都属于居住权消灭的一般事由。
2.居住权注销登记
不论居住权出现何种消灭事由，办理注销登记都很重要。尤其是对于居住权人来说，如果只有抛弃居住权的意思，却没有办理注销登记，抛弃不生效力。
（六）《民法典》第三百七十一条
《民法典》第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。 |
本条规定，用来设立居住权的法律行为，除了合同之外，还可以是遗嘱。合同与遗嘱，尽管同为法律行为，但是却有较大差别。合同为双方行为，遗嘱为单方行为；合同为生前行为，遗嘱为死因行为。
这些都导致《民法典》第三百六十六条至第三百七十条不能全部直接适用于以遗嘱方式设立的居住权，因为它们是以通过合同方式设立的居住权为原型的。但是，这并不是说，它们与以遗嘱方式设立的居住权完全没有关系。不论是通过合同，还是凭借遗嘱，都以居住权为目的。在这里，既不能全部直接适用，也不是全然无关，剩下的就只有只有依据本条进行“参照适用”了。
（以合同方式设立的）居住权 | 以遗嘱方式设立的居住权 |
第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 | 居住权人有权按照遗嘱，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 |
第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 居住权合同一般包括下列条款： （一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。 | 设立居住权的遗嘱，一般包括以下内容： （一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限； ...... |
第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 | 《民法典》第二百三十条 因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。 |
第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。 | 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是遗嘱另有安排的除外。 |
第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。 |
五、第十五章地役权
地役权是《物权法》第十五章创设的用益物权类型。本章就是以该章为蓝本制定的。两章在绝大多数规则上都是相同的。除了文字上的修订，两章之间有一个主要的不同，是本章扩大了供役地或需役地上与地役权有关的用益物权的范围。体现有三：
第一，《民法典》第三百七十八条把《物权法》第一百六十二条中的“设立土地承包经营权、宅基地使用权”修改为“设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权”，并相应地把第一百六十二条中的“该土地承包经营权人、宅基地使用权人”修改为“该用益物权人”。
《民法典》第三百七十八条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。 |
《物权法》第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 |
第二，《民法典》第三百八十二条把《物权法》第一百六十六条中的“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让”修改为“需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让”
《民法典》第三百八十二条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 |
《物权法》第一百六十六条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 |
第三，《民法典》第三百八十三条把《物权法》第一百六十七条中“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让”修改为“供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让”
《民法典》第三百八十三条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。 |
《物权法》第一百六十七条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 |
不过，回头来看《物权法》，《民法典》上述做法，与其说是实现了供役地或需役地上相关用益物权的扩围，可能还不如说是对《物权法》第一百六十二条、第一百六十六条、第一百六十七条缺漏的填补。
在《物权法》中，第一百六十一条、第一百六十三条、第一百六十五条在规定供役地或需役地上与地役权相关的用益物权时，分别使用了“土地承包经营权、建设用地使用权“等用益物权”、土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权“等权利”、土地承包经营权、建设用地使用权“等”这样的表述；而第一百六十二条、第一百六十六条和第一百六十七条却缺少“等用益物权”“等”。这如果不是别有深意，那肯定就是文本表述出了问题。
《物权法》 | 《民法典》 |
第一百六十一条 地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 | 第三百七十七条 地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。 |
第一百六十二条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。 | 第三百七十八条 土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。 |
第一百六十三条 土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 | 第三百七十九条 土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。 |
第一百六十四条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。 | 第三百八十条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。 |
第一百六十五条 地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 | 第三百八十一条 地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 |
第一百六十六条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 | 第三百八十二条 需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。 |
第一百六十七条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。 | 第三百八十三条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。 |
邮箱：xutongyuan@sina.com
往期文章：