上海市不动产登记技术之转移登记
上海市不动产登记技术规定
“转移登记”
沪规划资源规〔2021〕1号
转移登记
4.2.11 公有住房出售的转移登记
4.2.11.1 因公有住房出售申请转移登记的，申请人应当是公房所有权人和购房人。
4.2.11.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）购房人身份证明（复印件）；（三）公有住房出售合同（原件）；（四）购房付款凭证（原件）；（五）购房人缴付费用计算表（原件）；（六）公有住房价格出售计算表（原件）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.12 房地产交换的转移登记
4.2.12.1 因房地产交换申请转移登记的，申请人应当是交换合同双方当事人。
4.2.12.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）房地产交换合同（原件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.13 房地产赠与的转移登记
4.2.13.1 因房地产赠与申请转移登记的，申请人应当是赠与合同双方当事人。
4.2.13.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）赠与书和受赠书，或者赠与合同（原件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.14 以房地产抵债的转移登记
4.2.14.1 因房地产抵债申请转移登记的，申请人应当是抵债合同双方当事人。
4.2.14.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）房地产抵债合同（原件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.15 以房地产作价出资成立企业法人，以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立企业法人的不动产转移登记
4.2.15.1 以房地产作价出资成立企业法人，以房地产作价出资或者作为合作条件与他人成立企业法人，申请不动产转移登记的，申请人应当是原不动产权利人与新成立的企业法人。
4.2.15.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）以房地产作价出资或者作为合作条件的合同（原件）及企业章程（复印件）；（五）验资报告或者评估报告（复印件）；（六）地籍图（原件二份）；（七）房屋平面图（原件二份）；（八）契税完税证明（原件）。
4.2.16 因企业兼并、合并的不动产转移登记
4.2.16.1 因企业兼并、合并申请不动产转移登记的，申请人应当是兼并、合并后的企业法人。
4.2.16.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）企业兼并、合并的证明文件（原件）及企业章程（复印件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.17 因企业分立的不动产转移登记
4.2.17.1 因企业分立申请不动产转移登记，原企业仍存在的，申请人应当是原不动产权利人与分立后新成立的企业；原企业不存在的，申请人应当是分立后的企业法人。
4.2.17.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）企业分立的证明文件（原件）及企业章程（复印件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.18 提交公证文书或者生效法律文书的房地产继承转移登记
4.2.18.1 提交公证文书或者生效法律文书申请房地产继承转移登记的，申请人应当是公证文书或者生效法律文书明确的继承人。
4.2.18.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）继承权公证书或者明确继承权的已经发生法律效力的判决书、调解书（原件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.18.3 继承人申请办理转移登记时，政府已经依法收回国有土地使用权并已有文件记载的，登记事务机构应当在不动产登记簿和不动产权属证书上注记该国有土地使用权已被依法收回。
4.2.19 提交公证文书或者生效法律文书的房地产受遗赠转移登记
4.2.19.1 提交公证文书或者生效法律文书申请房地产受遗赠转移登记的，申请人应当是公证文书或者生效法律文书明确的受遗赠人。
4.2.19.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）继承权公证书和接受遗赠公证书等经公证的材料，或者已经发生法律效力的判决书、调解书（原件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.19.3 受遗赠人申请办理转移登记时，政府已经依法收回国有土地使用权并已有文件记载的，登记事务机构应当在不动产登记簿和不动产权属证书上注记该国有土地使用权已被依法收回。
4.2.20 未提交公证文书或者生效法律文书的房地产继承、受遗赠转移登记
4.2.20.1 因继承、受遗赠取得房地产申请转移登记，申请人应当是继承人、受遗赠人。
4.2.20.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）全部继承人、受遗赠人的身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）确定全部法定继承人基本情况表（原件）；（五）被继承人或者遗赠人的死亡证明材料，可以是医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明死亡具体时间的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；死亡公证书；其他能够证明被继承人或者遗赠人已死亡的材料（原件）；（六）被继承人或遗赠人的婚姻状况证明，可以是单身情况说明书、结婚证、婚姻登记档案、离婚证、民事判决书、调解书、离婚证明（复印件）；（七）被继承人或者遗赠人的亲属关系证明和户籍证明，其中，被继承人或者遗赠人的亲属关系证明由被继承人或者遗赠人生前所在单位人事部门、户籍所在地街道办事处或乡镇政府出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等（原件）；（八）全部继承人与被继承人之间的亲属关系证明，可以是户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明、亲属关系公证书，公安机关以及村委会、居委会、继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等（原件）；（九）被继承人或者遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议（复印件）；（十）生效的遗嘱或者遗赠扶养协议（复印件）；（十一）继承人或者受遗赠人之间就继承或者受遗赠的不动产份额达成协议的，提交份额约定书（原件）；（十二）继承人中有放弃继承的，应当提交经公证的放弃继承权声明书或者在登记事务机构现场签署已放弃继承权声明书（原件）；（十三）涉及遗赠的，受遗赠人应当至登记事务机构现场签署受遗赠人已接受（放弃）遗赠不动产声明书（原件）；受遗赠人无法到场的，可提交经公证的受遗赠人接受（或放弃接受）遗赠声明书。全部继承人应当至登记事务机构现场签署确认遗赠行为的声明（原件）；（十四）地籍图（原件二份）；（十五）房屋平面图（原件二份）；（十六）契税完税证明（原件）。
4.2.20.3 继承人已死亡的，代位继承人或者转继承人参照上述要求提供材料。
4.2.20.4 登记受理前，当事人应当到不动产所在地的登记事务机构提交继承、受遗赠的申请材料，登记事务机构对提交的材料进行查验。材料齐全且符合法定形式的，登记事务机构应当与当事人预约现场核验的时间。现场核验时，全部法定继承人或者受遗赠人应当到登记事务机构配合调查，登记事务机构应就继承、受遗赠相关事实进行询问，做好记录，并由全部相关人员签名确认。
4.2.20.5 现场核验后，登记事务机构认为需要进一步核实情况的，可以依法对继承、受遗赠的相关材料、事实进行查验、实地查看或者调查，全部继承人、相关当事人应当予以配合。
4.2.20.6 登记事务机构可以将继承、受遗赠转移登记相关的事项进行公告。
公告的主要内容包括：（一）继承人或者受遗赠人姓名；（二）被继承人或者遗赠人姓名；（三）申请登记的不动产坐落；（四）提出异议的期限、方式和受理机构；（五）需要公告的其他事项。
公告在市规划资源部门门户网站以及不动产所在地的区登记事务机构公告栏予以发布，公告期不少于三个月。经公告无异议或异议不成立的，登记事务机构应当正式受理。
公告期间，当事人对公告有异议的，应当在异议期间提出书面异议申请，登记事务机构应当按下列程序处理：
（一）登记事务机构应当自收到书面异议之日起15 个工作日内将答复通知书和书面异议的副本送达相关当事人；（二）相关当事人应当自收到答复通知书和书面异议副本之日起15 个工作日内就异议事项向登记事务机构作出书面答复；（三）登记事务机构对异议事项和相关当事人的答复进行调查核实，异议成立的，作出不予受理的决定，并书面告知相关当事人；异议不成立的，书面告知异议申请人。相关当事人逾期未提交书面答复的，登记事务机构作出不予受理的决定，并书面告知相关当事人。
4.2.20.7 开展遗产管理人代为申请未提交公证文书或者生效法律文书的房地产继承、受遗赠转移登记的试点工作。申请人为遗产管理人的，还需提交足以证明其为遗产管理人的有效文件。
4.2.20.8 继承人或者受遗赠人申请办理转移登记时，政府已经依法收回国有土地使用权并有文件记载的，登记事务机构应当在不动产登记簿和不动产权属证书上注记该国有土地使用权已被依法收回。
4.2.21 因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决或者人民政府生效的决定等的不动产转移登记
4.2.21.1 因人民法院、仲裁机构已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决或者人民政府生效的决定等申请不动产转移登记的，申请人应当是判决、裁定、调解、裁决或者生效判决等文件确定的不动产权利人。
4.2.21.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）人民法院（仲裁机构）已经发生法律效力的判决、裁定、调解、裁决书或者人民政府生效的决定（原件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.21.3 申请人不能提交不动产权属证书的，登记事务机构应当核查不动产登记簿记载的原不动产权利人与判决、裁定、调解、裁决书或者人民政府生效的决定等文件认定的原不动产权利人是否一致。
4.2.21.4 转移登记的房地产属于划拨建设用地范围内的，还应当提交规划资源部门同意使用划拨建设用地的书面意见或者建设用地有偿使用的合同及缴清土地出让金的证明。
4.2.21.5 涉及集体建设用地的，按照最高人民法院等关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知的相关规定办理。
4.2.22 因房地产的共有人发生增减的不动产转移登记
4.2.22.1 因房地产增加共有人申请不动产转移登记的，申请人应当是不动产权利人和增加的共有人；因共有房地产的共有人减少申请不动产转移登记的，申请人应当是原房地产共有人。
4.2.22.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）房地产共有人增加或者减少的合同或者其他证明文件（原件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.23 因按份共有房地产的共有人之间发生份额转让的不动产转移登记
4.2.23.1 因按份共有房地产的共有人之间发生份额转让的不动产转移登记，申请人应当是房地产共有人。
4.2.23.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）房地产份额转让的合同（原件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.24 因按份共有房地产的共有人发生份额对外转让的不动产转移登记
4.2.24.1 因按份共有房地产的共有人向共有人以外的当事人转让份额的不动产转移登记，申请人应当是份额转让合同双方当事人。
4.2.24.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）房地产份额转让的合同（原件）；（五）提交已将转让条件通知其他共有人的声明（原件）；（六）地籍图（原件二份）；（七）房屋平面图（原件二份）；（八）契税完税证明（原件）。
4.2.25 房地产因共同共有和不等额按份共有关系相互转化的转移登记
4.2.25.1 经登记的房地产因共有关系由共同共有转为不等额按份共有，或者由不等额按份共有转为共同共有的，申请人应当是房地产共有人。
4.2.25.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）房地产共同共有转为不等额按份共有，或者房地产不等额按份共有转为共同共有的协议（原件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.26 因国有企业单位改制、机关事业单位机构改革等的不动产转移登记
4.2.26.1 因国有企业改制、机关事业单位机构改革等不动产权利主体发生变化的转移登记，申请人应当是批准文件中载明的不动产权利主体。
4.2.26.2 申请人应当向登记事务机构提交下列文件：
（一）《上海市不动产登记申请书》（原件）；（二）身份证明（复印件）；（三）不动产权属证书（原件）；（四）国有资产管理部门对国有企业改制的批准文件或者政府对机关事业单位机构改革的批准文件（批文中应包含确认不动产权利归属的内容）（原件）；（五）地籍图（原件二份）；（六）房屋平面图（原件二份）；（七）契税完税证明（原件）。
4.2.26.3 经批准以建设用地使用权授权经营、作价出资（入股）方式将划拨土地处置给改制后企业的，还应当提交自然资源部或者市政府的批准文件。
4.2.26.4 转移登记的房地产属于划拨建设用地或者出让土地（空转）范围内的，还应当提交规划资源部门同意使用划拨建设用地、同意保留空转的书面意见或者建设用地使用权有偿使用的合同及缴清土地出让金的证明。
4.2.27 集体土地上的非居住房屋，划拨土地上的花园住宅、非居住房屋及出让土地（空转）上的房地产办理转移登记的特殊规定
4.2.27.1 因转让划拨土地上的花园住宅和非居住房屋申请转移登记的，还应当提交规划资源部门同意使用划拨建设用地的书面意见或者建设用地使用权有偿使用的合同及缴清土地出让金的证明。
4.2.27.2 集体土地上的非居住房屋申请转移登记的，还应当提交规划资源部门同意使用集体土地的书面意见。
4.2.27.3 除第4.2.26 条的情形外，出让土地（空转）上的房地产申请转移登记的，还应当提交建设用地使用权有偿使用的合同及缴清土地出让金的证明。
4.2.28 车位等办理转移登记的特殊规定
4.2.28.1 不动产权利人将一套住宅和两个以上车位一并转让申请转移登记的，还应当提交业主委员会和物业服务企业出具的有关证明。
4.2.28.2 房地产开发企业因解散清算，将其名下未出售的车位等转让给其股东申请转移登记的，申请人是清算人和受让股东，申请人还应当提交经股东会或者股东大会确认的清算报告和房地产开发企业按照规定进行公示的材料。
4.2.28.3 对业主购买的车位、储藏室等附属设施不单独颁发不动产权属证书。
业主单独购买车位、储藏室等附属设施申请登记时，应当提交业主的不动产权属证书。登记事务机构应当在业主房屋的不动产登记簿内一并记载车位、储藏室等附属设施，并换发不动产权属证书。
4.2.29 擅自改变房屋承重结构、附有违法建筑的房地产办理转移登记的特殊规定
申请转移登记的房地产的不动产登记簿上有擅自改变房屋承重结构、附有违法建筑的认定文件记载的，申请人还应当提交行政执法机构出具的已完成整改的证明文件。
4.2.30 抵押期间，抵押的房地产申请转移登记的特殊规定
2021 年1 月1 日前已办理抵押权登记的不动产，抵押期间申请转移登记的，应当先办理抵押权注销登记，但经抵押权人同意的转移登记除外。
2021 年1 月1 日后办理抵押权登记的不动产，抵押期间申请转移登记的，不动产登记簿上记载有“禁止或者限制转让抵押财产的约定”的，应当由受让人、抵押人和抵押权人共同申请转移登记。登记事务机构可以合并办理抵押权变更登记、转移登记和不动产转移登记。不动产登记簿上没有记载约定的，由受让人、抵押人共同申请转移登记。登记事务机构可以合并办理不动产转移登记和抵押权变更登记。
4.2.31 核准不动产转移登记条件
4.2.31.1 符合下列条件的转移登记申请，登记事务机构应当准予登记：
（一）转让人是不动产登记簿记载的权利人，受让人是有关证明文件中载明的受让人；（二）申请转移登记的房地产在不动产登记簿的记载范围内；（三）申请登记事项与不动产登记簿的记载不冲突；（四）不属于本规定第2.23 条所列的情形。
4.2.31.2 申请转移登记的房地产有下列记载事项的，应当认定为申请登记事项与不动产登记簿的记载存在冲突：
（一）有他人预购商品房的预告登记或者他人房地产转让的预告登记的，但因在建建筑物转让而申请建设用地使用权转移登记的除外；（二）有查封登记的。
4.2.32 转移登记的审核时限
属于本规定第4.2.20 条的转移登记应当自受理登记申请之日起30 个工作日完成审核。其他类别的转移登记，登记事务机构应当自受理登记申请之日起5个工作日完成审核。符合规定条件的，登记事务机构应当将登记事项记载于不动产登记簿，并向权利人颁发不动产权属证书；不符合规定条件的，作出不予登记决定，并书面告知申请人。