最高法院第六巡回法庭：执行异议之诉（4个）实务解答
摘录自《最高人民法院第六巡回法庭裁判规则》，仅供学习研讨。
其中【律师观察】部分由君悦律师事务所合伙人 赫少华 律师进行简要补充观察角度，供参考。
衔接：
《城市更新最新政策专题座谈会纪要|笔记稿》《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》《重磅讲座|公司法修订重点内容解析|笔记稿》问题1：买受人对案涉房屋的民事权益能否对抗第三人的建设工程价款优先受偿权？
案外人执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型民事权益的效力顺位。原则上，物权优先于债权，法律规定的特殊债权优先于普通债权，登记成立在先的物权优先于在后的物权。由于民事权利体系和类型较为复杂，且可能以不同形态出现，故需要根据具体案情确定民事权利类型，并进行效力优先性比较。
《执行异议和复议规定》第27条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
《执行异议和复议规定》第28条和第29条则分别规定了一般不动产买受人权益和商品房消费者买受人权益与强制执行的金钱债权的效力关系。第29条是第28条规定的特殊情形，当事人可以选择适用或者一并适用这两条规定以排除金钱债权的执行。
基于保护消费者居住权益的特殊价值，就实体权利优先顺位而言，商品房消费者买受人权益最优，工程价款优先权次之；一般不动产买受人的权益虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其性质上属于特殊债权请求权，故虽优先于普通债权，但应劣后于工程价款优先权。
《执行异议和复议规定》第27条规定的“除外”情形，应当包括第29条规定情形，但是否包括第28条规定认识并不统一。鉴于第28条规定的条件过于宽泛，情形过于复杂，具体案件事实差异大，对符合第28条规定条件的案外人，既不能简单地一律认定可以排除担保物权，也不能“一刀切”地认为一律不能排除担保物权的执行。
在当事人主张符合第28条规定条件以对抗担保物权时，还应当综合考虑权利的成立先后、在后权利人是否善意、交易风险控制成本、交易安全的维护以及各方利益平衡等其他相关因素，判断是否能够对抗担保物权的执行。
律师观察
关于商品房消费者的优先，可参见最新的文件《重磅：最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》如：在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
另关于执行异议28、29条的适用，可参阅《专题|最高法院就以物抵债相关问题的司法观点》中“以物抵债具有物权期待性而排除执行?”
在最高人民法院第二巡回法庭2021年第15次法官会议纪要，采乙说，即《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。
问题2：抵押人以建设用地使用权抵押的，案外人能否以其系地上建筑物所有权人为由排除人民法院的强制执行？
《民法典》第397条明确规定了房地一体抵押原则，以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。土地使用权设定抵押的，应当认定对设定抵押的土地使用权的地上建筑物一并抵押，案外人不能以其系地上建筑物所有权人为由阻却人民法院的强制执行。
同时，根据《民法典》第417条规定，建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。
但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。案外人在土地使用权设定抵押权后续建造的建筑物等设施，对该部分不动产享有物权，并不属于抵押财产，根据法律规定的抵押房地一体处分原则，其仍不能以此为由排除对建筑物的执行处分，但依法可参与执行分配程序，优先取得续建建筑物的价款。
律师观察
问题3：房屋买受人为办理房屋过户登记手续而注销抵押登记后，其转移房屋所有权的请求权能否排除该房屋出卖人的债权人对该房屋的执行？
房屋的买受人按照与出卖人之间的约定，代出卖人清偿了该房屋上的抵押债权后，依法取得了主债权人对案涉房屋的抵押权，且无须办理抵押权转移登记。按照法律规定，在办理案涉房屋过户登记时应先注销抵押权登记，才能办理房屋所有权变更登记。买受人为将房屋所有权登记到其名下，在办理过户登记过程中，申请将抵押权注销登记后，出卖人的普通金钱债权人申请执行法院查封了案涉房屋，导致房屋所有权无法过户到买受人名下。买受人申请抵押权注销登记，是行使抵押权的涤除权的行为，目的是取得抵押房屋的所有权，并不是放弃抵押权，因此，不能认定买受人因抵押权注销登记而丧失了抵押权利。买受人之转移案涉房屋所有权的请求权，基于其对案涉房屋的抵押权之优先效力，相较于普通金钱债权对案涉房屋的清偿请求权，应优先受到保护。
因此，对买受人在抵押权之范围内排除金钱债权之强制执行的主张，人民法院应予支持。
律师观察
1、这个问题从抵押权的代位取得角度进行阐述，有点新颖。
在无明确债权转移的约定外，是否暗含民法典第五百二十四条规定，债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行；但是，根据债务性质、按照当事人约定或者依照法律规定只能由债务人履行的除外。债权人接受第三人履行后，其对债务人的债权转让给第三人，但是债务人和第三人另有约定的除外。进而援用民法典第五百四十七条，债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。受让人取得从权利不因该从权利未办理转移登记手续或者未转移占有而受到影响。
2、之前看到的是，多以物权期待权的角度。
如在《最高法院第三巡回法庭新型民商事案件理解与适用之执行异议之诉》中，提到（2017）最高法民再355号民事判决，认为房屋买受人的权利内容则以买受房屋这一特定财产为唯一客体，在房屋买卖合同合法有效的情况下，买受人在履行合同义务的同时依法享有要求办理过户登记的物权期待权，得以排除出卖人的一般金钱债权人对房屋的强制执行。若将已经出卖但未办理过户登记的房屋仍然作为债务人的责任财产，则会不当增加其责任财产的范围并损害合法买受人的权利。
3、关于物权期待权与所有权之间的思辨，可参阅《专题||民法典中所有权保留的担保功能及取回权|破产》。下面第四个问题也涉及该角度，不再另行展开。
问题4：被拆迁人对补偿房屋享有的民事权益能否排除拆迁人的普通债权人对该房屋的执行？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第21条第1款规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。拆迁人将被拆迁人的房屋拆除，将其自行建造或购买的房屋作为对被拆迁人的补偿，同时对被拆迁房屋的评估价与所调换房屋的市场差价进行差价结算，多退少补，称为产权调换。
被拆迁人以丧失原有被拆迁房屋所有权为对价，取得补偿房屋之权利，为产权调换的补偿方式，实系特定房屋的互易合同。互易合同，是互易人之间相互交换标的物，转移标的物所有权的合同。该产权调换互易合同的法律后果是，被拆迁人丧失了原有房屋，取得了补偿房屋的所有权；拆迁人获得了被拆迁房屋的权利，通过拆除再建获得权利。
产权调换的补偿方式有利于实现社会公共利益，以及拆迁人、被拆迁人的个体利益，故被拆迁人对补偿房屋的权利有加以特殊保护之必要。在拆迁法律关系中，拆迁人较之被拆迁人在经济地位、参与拆迁的主动性上均占有优势，且被拆迁人丧失房屋所有权后，取得的是期待权，期待权能否实现直接影响被拆迁人的基本居住权利。
在明确约定了补偿安置房屋的位置、用途的情况下，补偿安置房屋已特定，采取房屋产权调换方式的被拆迁人所享有的债权应为特种债权，有优先效力，足以对抗一般债权人。
往期精彩最高法院第六巡回法庭：公司及破产清算纠纷（8个）解答
最高法院第六巡回法庭：担保实务（8个）解答
最高法院第二巡回法庭：债权受让人能否直接以提起诉讼的方式替代通知
最高法院公报：优先受偿权不局限于单独的建筑物|2023年第3期最高法院第二巡回法庭：加盖公章是否等同公司授权？