八大要点详解｜国新办“住有所居”新闻发布会

8月31日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部有关负责人介绍了住房和城乡建设事业为全面建成小康社会作出的重要贡献。同时，会议提出在进一步完善住房保障体系、继续全面落实房地产市场长效机制、实施城市更新行动等方面加强举措，努力实现全体人民住有所居。

1、进一步完善住房保障体系

第一，加快建立以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。
第二，建立一套较为完整的住房保障政策和管理制度。一是财税、金融、土地配套政策，二是关于准入、使用、退出、运营管理机制。第三，建成规模巨大的保障性住房。“十四五”期间，将以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

克而瑞解析：

从我国保障性住房推进渠道来看，先后经历了经济适用房、廉租房、棚户区改造房、公租房、共有产权房等。2019年，国家开始大力支持住房租赁，多次发布政策推进市场发展。今年，政策关注点聚焦在“保障性租赁住房”，切实解决新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体住房困难问题。

大力发展具有保障性质的租赁住房，是解决好大城市住房突出问题的重要途径之一。今年以来，从中央到地方，住房保障相关政策密集出台。“切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给”是今年政府工作报告提出的2021年的重点任务。住房和城乡建设部在5月12日、5月14日召开了40个城市发展保障性租赁住房工作座谈会，提出要大力发展保障性租赁住房。6月18日，国常会确定多项加快发展保障性租赁住房的政策。7月，国务院发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，从土地支持、优化行政审批、资金支持、减税降费和金融支持五个方面入手，明确保障性租赁住房基础制度和支持政策。8月，广州、上海相继发布住房发展“十四五”规划，多渠道扩大保障性租赁住房供给，完善城市住房保障体系。同月，北京发布《北京市住房和建设发展白皮书（2021）》，提出2021年要优化住房保障分配机制，重视解决新市民、青年人等住房困难群体的住房问题，增加保障性租赁住房有效供给，推动集体土地租赁用房建设。

图：近年来保障性住房相关指导意见及重点政策

加快建立住房保障体系，主要目的是努力实现全体人民住有所居，稳妥实施房地产长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房的三个层次的住房保障体系对于市场稳定发展、民心稳定发挥了积极作用。房地产市场稳步发展，有利于引导人们把更多地把视角放在“居住”上，减少住房压力，让房子回归原有居住属性。

2、继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期

第一，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。第二，落实城市主体责任。督促城市政府不把房地产作为短期刺激经济的手段，多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。第三，建立人、房、地、钱四位一体的联动新机制，因城施策，因地制宜，坚持从实际出发，不搞“一刀切”。同时，建立了监测预警和评价考核新机制，常态化开展月度监测、季度评价、年度考核，加强房地产市场监管。下一步，我们将继续全面落实房地产市场长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。

克而瑞解析：

房地产市场与经济发展、金融体系安全、民生民计等紧密关联。为实现房地产市场的长期稳定健康发展，政府出台了一系列房地产调控政策。2017年十九大报告中，提到“房子是用来住的，不是用来炒的”，“应在住房制度的基础上，建立与之配套的土地、金融、税收、法制及市场监管等制度，以建立房地产市场发展的长效机制”。2018年，党中央、国务院决定实施房地产长效机制，住房和城乡建设部坚决贯彻党中央、国务院决策部署，围绕着稳地价、稳房价、稳预期，重点开展了以上三点工作。2021年，在“房住不炒、因城施策”的政策大环境下，中央从全局角度出发，全面、精准把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保稳地价、稳房价、稳预期目标落到实处。

为了实现房地产和实体经济均衡发展，中央对房地产市场的管控力度不断加强，调控政策体系正在逐渐补全。随着调控的不断深入，房地产长效机制建设也将日臻完善，“稳地价，稳房价，稳预期”是核心政策目标。根据国家统计局近日发布的数据，7月份，中国70个大中城市，不论新房还是二手房，价格上涨的城市数量、涨幅都创下了今年以来的新低。

结合近期各部委、地方层面频频发文调控以及约谈、督导多个热点城市行为来看，后续房地产市场政策依然从严，将继续坚持“房住不炒、因城施策”，夯实城市政府主体责任，继续强化房地产金融监管力度，整肃房地产交易秩序。可以期许的是，热点城市仍将坚持调控目标不动摇、力度不松劲，并结合实际市场变化情况，及时采取针对性的调控政策措施。

3、全面推进老旧小区改造工作

第一，做好顶层设计。去年，国务院办公厅印发的《关于全面推进老旧小区改造工作的指导意见》明确了城镇老旧小区改造的总体要求、目标任务以及政策机制。
第二，加大补助支持。中央安排补助资金，支持各地有序实施老旧小区改造。第三，强化督促指导。逐年确定年度目标和重点任务，指导各地加强统筹，细化措施，落实政策，扎实推进老旧小区改造。第四，推广典型经验。总结先行地区在发动群众参与共建、多渠道筹措改造资金、加装电梯等方面的创新实践，推广可复制可推广的经验和做法。

下一阶段，将聚焦群众“急难愁盼”问题，在推动有条件的楼宇加装电梯、完善老旧小区物业管理等方面加大力度，进一步增强人民群众的获得感、幸福感和安全感。

4、积极、妥善、有序地实施城市更新行动

实施城市更新行动，要和过去大规模的增量建设转向存量提质改造和增量结构调整并重。为了贯彻落实党中央决策部署，防止各地重走城市粗放开发建设老路，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》已正式印发实施。
第一，要划出城市更新重要底线。控制大规模拆除、控制大规模增建、不大规模异地拆迁、控制住房租金涨幅。第二，要保留城市记忆。尽量保留、改造、利用既有的建筑，鼓励采用“绣花功夫”来织补、修补、更新，坚持低影响的更新建设模式，延续城市的历史文脉和特色风貌。第三，稳妥推进城市更新。主要是要加强统筹谋划，坚持城市体检评估先行，不增加地方隐性债务，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。城市更新的工作刚刚起步，仍在探索过程中。下一步，将推进城市更新试点，探索城市更新的方法路径，推出一批示范项目，积极、妥善、有序地实施城市更新行动。

克而瑞解析：

城市更新已经进入新阶段，转向存量提质改造和增量结构调整并重，质量化发展与可持续发展成为主要特征。城市更新是房地产市场高阶发展的必然出路。相对旧改，城市更新超越了旧改以物质形态改造为主的范畴，内涵扩展到城市规划、产业结构更新与升级等多方面的内容。城市更新是一个城市发展的永续过程，中国的城市更新正在进入到有机更新的新阶段。中国的城市更新正由大拆大建、规模化更新建设时代，逐渐过渡到质量化、可持续发展的城市更新时代。

数据来源：克而瑞CAIC，克而瑞综合整理

8月31日，北京市印发《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》，加快推动城市更新。从政策层面看，北京市将有效疏解非首都功能，引导需求向外部区域转移，为城市更新创造巨大空间。一方面，北京将不断发展城市外围区域，引导需求向外围区域转移，合理配置全市资源。另一方面，疏解非首都功能，有助于推动京津冀协同发展。现代服务业、高精尖产业，有望成为改造后重点发展的产业方向。

从市场层面来看，北京市物业改造升级空间大，商办楼龄超15年的物业占比均超三成。据克而瑞资管北京监测，十大商务区写字楼房龄超15年的建筑面积占存量总面积的38%，商业物业占比亦超过33%。

图：北京十大商务区写字楼楼龄情况（按办公建筑面积计算）

数据来源：克而瑞资管，CAIC

同时，北京城市更新领域，专业机构涌现，通过城市更新实现资产盘活与价值提升。近两三年以来，以高和、高瓴、吉宝资本、黑石、GIC等为代表的投资机构频频在非住领域进行大宗交易，收购一线及主要核心城市的写字楼、商业、产业园等投资性物业，寻求核心增益型及机会型投资机遇。北京已连续三年大宗交易超过500亿元以上，2020年北京大宗交易统计成交39宗共计664亿元，其中涉及城市更新类交易额占比约25%。资产并购后，投资机构通过对资产的持续运营管理，实现城市更新项目的不断增值。

5、实现农村贫困人口住房安全有保障

第一，要精准识别危房。第二，要落实责任。第三，抓质量保安全。第四，全面开展核验。下一步，将把农村危房改造作为一项长期性、基础性、系统性的工作持续推进，逐步建立起农村低保和低收入家庭的人口和家庭住房安全保障的长效机制，不断提升农村群众住房安全和品质，为推进乡村全面振兴、全面建设社会主义现代化国家提供坚实保障。

6、解决新市民、青年人住房困难

要重视解决好新市民、青年人，特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题，努力做到住有所居、职住平衡。通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，有效增加保障性租赁住房和共有产权住房的供给。6月24日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难，在制度设计上突出了针对性、科学性、规范性和市场化，重点是五项基础制度和六个方面的支持政策。五项制度：一是明确保障标准，小户型、低租金。二是坚持供需匹配。三是明确地方责任。四是赋予城市人民政府更多的自主权，可以利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋等来建设，采取新建、改建、改造、租赁补贴等多种方式、多种渠道筹集房源。五是充分发挥市场机制作用，引导多主体投资，多渠道供给。六项政策：一是完善土地政策，包括农村集体经营性建设用地、闲置土地、企业用地。二是简化审批流程。三是中央将对符合规定的保障性租赁住房任务给予一定的补助。四是降低有关税费。五是对于改建的保障性租赁住房，执行民用水电气的价格。六是加强金融支持。下一步，要重点抓好政策落实，真正加快保障性租赁住房建设，让新市民和青年人人能早日改善他们的居住条件。

克而瑞解析：

从全国层面来看，《关于加快发展保障性租赁住房的意见》从入地、资金、税收支持以及优化行政审批等方面，全方位支持保障性住房发展，有效扩大保障性住房供给，完善房地产市场供给结构。《意见》从供需两端出发，对保障性住房提出了规范性和指导性意见。在供给侧，充分考虑市场供需错配矛盾，而在需求侧，意见明确了保障性租赁住房人群特点，对产品设计、租金定价等提出了相应要求。其目的是解决新市民、青年人等群体住房困难问题，特别是城市中低收入群体的居住需求；减轻保障性租赁住房的企业负担；缓解房价上涨，稳定房价预期，最终促进实现全体人民住有所居。为解决大城市住房问题，后续可能从增加租赁住房供应量、优化租赁住房供应方式和市场运营环境等方面出台支持性政策。

从北京层面来看，北京市亦高度重视住房突出问题，帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难，推进租购同权。8月24日，北京市住建委发布《北京市住房租赁条例(征求意见稿)》。征求意见稿提出承租人可以凭备案的租赁合同按照规定申领居住证，并作为依法申请办理积分落户、子女义务教育入学、公积金提取等公共服务事项的凭证。条例实施后，北京将成为首个同时把“房主不炒”、“租购并举”以及租购同权相关政策写进地方性法规的城市。

7、加强城市排水能力建设，重视建设海绵城市

要注重加强城市排水能力建设，重视建设海绵城市。党的十九届五中全会提出，增强城市防洪排涝能力。今年4月，国务院出台《关于加强城市内涝治理的实施意见》，全面部署了“十四五”期间城市内涝治理工作。力争到2025年基本形成较为完善的城市排水防涝工程体系，确保能够有效应对内涝防治标准以内的降雨，在超标降雨的条件下，城市生命线工程以及重要市政基础设施的功能不能丧失，到2035年，总体要消除防治标准内降雨条件下城市内涝现象。

8、推进城市体检工作，扩大样板城市范围

经过3年实践探索，基本上建立了城市体检评估机制。城市体检是一个行之有效的手段，能够摸清各方面存在的问题，聆听市民的心声，针对查找出来的“城市病”和城市短板，"开出处方，制定药方"，统筹城市各类建设资源。 下一步，重点做好三项工作：一是推动更多的城市用好城市体检这个行之有效的手段，关注和解决民生问题，补齐城市建设和发展的短板。二是逐步将城市体检工作制度化，作为国家对地方的统一要求，加强信息平台建设，以信息化手段来加强城市工作的监测预警和跟踪整治，推进城市高质量发展。三是通过城市体检结果的横向和纵向比较，发现共性问题，进一步总结地方经验，上升为国家政策，全面提高城市规划建设管理水平。

总体来看，党中央、国务院高度重视解决人民群众的住房问题。“十三五”期间脱贫攻坚的目标是农村贫困人口“两不愁、三保障”，而“十四五”期间的重点之一是完善住房保障体系，解决新市民新青年的住房问题。在今年政治局会议以及中央财经委员会第十次会议上提出“共同富裕”和“三次分配”的背景下，“住有所居”相关政策将持续推进并落实。

END
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