北京二批次43宗宅地未来房价曝光！9万入住西南二环？

8月30日晚间，北京规自委集中上线了二批次43宗地块。不仅数量与规模更胜从前，土拍规则和限制条件也推陈出新。配建公租房、竞地价、竞高标准建设方案、试点摇号、竞现房销售，既确保了合理的楼面价，又保证了高品质交付；既满足了市场化客户的需求，又照顾到了部分低收入者的现实所需。

和今年首批供地一样，第二批43个地块根据各自不同情况，研定了未来房屋的销售指导价，开发商在拿地时，需书面承诺未来售价不超过销售指导价上限。

销售指导价8月31日起就可以去市住房城乡建设委现场查询，这几天，计划参与第二批拍地的开发商们已申请查询各地块的房屋销售指导价，目前43宗宅地的销售指导价已经透露，跟一批次供地相比，同地段的地块销售限价基本没有变化，二批次供地中除了销售指导价，还多了浮动范围，最低3%最高能到8%，更加人性化。

二批次供地中最高限价为11.2万/平米，分别为海淀东升镇京昌路地块和丰台区丽泽的万泉寺地块。两宗地块均有竞政府持有产权份额条件，京昌路地块最高10%的政府份额，万泉寺地块竞政府持有份额最高20%。

朝阳区

朝阳区是今年房企厮杀的主战场，一批次供应10宗宅地，二批次又有11宗宅地即将入市。

此次前苇沟一口气挂出了6宗宅地，楼面价在6.1-6.4万/平之间，没有共有产权政府持有份额，销售指导价7.98万/平。板块距离孙河不远，地块容积率都在1.5以内，未来会成为一片低密的别墅区。

周边已经亮相的新房还包括中海拾光里、朝阳一墅、青云上府，可以预见，低密度的别墅、叠拼一旦形成供应大潮，将不利于彼此的销售。

十八里店三宗宅地，不再配建保障住房，执行套内70/90政策，销售指导价7.5万/平。

还有一块地位于东五环外的管庄，距离远洋一方不远，这里已经很久没挂地了。但地块距离地铁稍远，北边是广渠路高架桥，会有一些噪音影响。

最后是王四营地块，朝阳本次供地唯一一个配建公租房的。一批次供地中已经出让了三宗王四营宅地，这是今年的第四宗。地块位于7号线焦化厂地铁站附近，销售指导价7.1万/㎡，与一批次持平。

海淀区

海淀宅地依旧是又贵又抢手，东升镇京昌路地块是本次挂牌最受关注的地块之一，它地处四环和五环之间，京藏高速西侧，中国农业大学旁。周边大多数是上世纪90年代建成的老小区，其中1996年的静淑园二手房成交价在10.59万元/平米。

新地块建议的销售价格为11.2万元/平米，竞政府持有产权份额，如果最终是最高10%的政府份额成交，那么房屋实际销售价格就是10.08万元/平米。

西北旺永丰地块，在海淀幸福里的西北方向，离海淀大悦城很近。上限楼面价约5.5万元/平米。

两宗地限价8.3万/㎡，价格比海淀幸福里有优势。由于项目未来可能会有10%政府持有产权份额，售价如果打9折，预计在7.56万/平。

不过挂牌文件显示，永丰的两个地块优先海淀户籍和海淀工作人员购买。海淀旺盛的购房需求可能会让其他区域的购房者与这两块地失之交臂。

丰台区

丰台拿出了本次供地中环线位置最好的地块——万泉寺，二环外，三环里。上一次北京挂二环宅地，还是几年前的限竞房——永定府。

地块位于丽泽核心区，产业优势也很明显。地块需配建25700平公租房外加竞20%政府产权比例。

销售指导价11.2万/平，如果打8折就是8.96万/平，不到9万入手西南二环的机会也许就有了。

周庄子地块位于三四环之间，10号线泥洼地铁站附近，属于丽泽的辐射区域，建议销售价格为10.6万元/平米，竞政府持有份额最高20%。

周边前两年的新房西府大院均价11.3万元/平米，中海甲叁号院均价11.5万元/平米。周边二手房老小区居多，价格在每平米五六万左右。较新的小区是2001年建成的万年花城五期，成交均价在9.4万元/平米。

青龙湖地块位于六环外，周边配套有待发展。

石景山区

石景山两块地均位于首钢园区，与中海十分相衬，一批次供地中没有收获的中海，二批次土拍中需要有所斩获。

两宗综合用地均有商办物业规划，受限购影响，办公和商业这两年行情不好，去化存在一定难度。

昌平区

吸引码农到昌平买房，靠近地铁非常重要，昌平东环路地块虽在六环外，但1公里范围内有地铁昌平线，去西二旗、望京比较方便。不过这宗地是共有产权房，销售均价3.19万元/平。

剩下的三宗，沙河镇地块、马池口地块、北七家地块，都位于五六环之间，不临近地铁。

大兴区

西红门再次供地，周边新房有熙悦宸著和熙红印。

大兴黄村地块是首次试点竞“现房销售面积”，达到地价上限后进入竞报“现房销售”面积程序，若宗地可出让居住建筑规模全部竞报为“现房销售”，转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

该地块的房屋销售指导价是5.9万元/平米，这和第一批供地中黄村地区地块的房屋销售指导价一致。如果是现房销售，那么项目从拿地到入市的时间会大大延长。这对于开发商的资金链现金流都有很大的考验，但对于购房者可以做到“所见即所得”，这是推行“现房销售”的序幕吗？

大兴旧宫地块距离合生me悦不远，相较而言，合生me悦更靠近地铁，周边新盘还有绿城和锦诚园，一批次供地中还有首开住总摘得的旧宫地块。旧宫板块未来供应量不小。

通州、顺义、房山、门头沟、平谷、怀柔

其他区域的地块暂时不做逐一解读了。值得注意的是，六环以内的地块，除房山西潞街道和拱辰街道两宗地价格不超5万元/平米，其它所有单价低于5万的项目均在六环外。两宗地分别临近房山线苏庄站和良乡大学城西站，限价均为4.5万元/平，价格比京西印玥稍贵，但离地铁更近。

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