基础设施公募REITs深度解析

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我国为什么在基础设施领域推行公募REITs：虽然REITs起源于房地产领域，但全球基础设施领域REITs市场占比超30%，美国基础设施REITs市场占比接近40%，具有相当大的比重。另外一方面，中国经济步入存量时代，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，公募REITs有助于盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。

公募REITs要点与特征：

政策演变：证监发[2020]40号、发改办投资[2020]586号、证监发[2020]54号、发改投资[2021]958号，以及沪深交易所的配套规则，政策框架形成。

审核与发行：多部门层层审查、严格把关。最根本的要求还是底层资产的现金流稳定和项目权属性质清晰合规。

产品结构与特点：“封闭式公募基金—资产支持专项计划”，六类参与主体，基本流程，与类REITs相比具有权益性、公募、标准化特点。

收益特征：收益来源固定分红与二级市场的资本利得两部分，具有良好的抗通胀属性，有效分散风险，收益介于股票与债券，几乎不受市场影响。

估值方法：收益法估值，成本法和市场法不适用。折现率反映的是资产未来的回报率，没有统一标准，首批公募REITs折现率较多取前加权平均资本成本，有的直接确定数值为6%-7%。

首批9只公募REITs上市表现：除上市首日外，其余时间价格整体表现平稳，波动相对较小，成交量和换手率维持在较低水平。截至目前，中航首钢生物质REITs和富国首创水务REITs表现最好，较发行日价格上涨26%和22%，平安广州交投广河高速公路REITs表现最差，低于发行价格2BP，也是目前唯一低于发行价格的。

目前存在的痛点：（1）优质资产不足且上市种类较单一，重点推进Pre-REITs，适当借鉴“PE+REITs”，积极参与Pre-REITs基金，提前布局REITs一级市场；（2）公众投资者参与程度较低，产品流动性不足；（3）回收资金用途未明确区分，扩募机制不完善，积极性不高。另外，不具备税收中性，税收优惠政策不够；管理人管理要求高，专业的运营管理水平不够。

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一、我国为什么在基础设施

    领域推行公募REITs

REITs（Real Estate Investment Trusts，不动产投资信托基金）是一种向投资者发行收益凭证募集资金投资于不动产，由专门投资机构进行管理，并将综合收益分配给投资者的一种投资基金。REITs产生于20世纪60年代的美国，其底层资产非常丰富包括基础设施、住宅、工业、零售、数据中心、医疗、写字楼、仓储、单一经营、多元经营、木材和度假村等。2021年6月21日，我国首批9只基础设施领域不动产投资信托基金（以下简称“公募REITs”）在沪深交易所发行上市，标志着我国正式启动公募REITs。

与国外REITs不同的是，我国此次公募REITs为何在基础设施领域开展？

一方面，虽然REITs最早起源于房地产领域，但事实上全球基础设施领域REITs市场占比超30%，美国基础设施REITs市场占比接近40%，具有相当大的比重。基础设施领域推行REITs并非空穴来风，而是审时度势下的中国特色选择。

另一方面，中国经济已经从增量时代步入存量时代，我国基础设施体系规模庞大且具备大量优质资产，存量已达130万亿元，其中，适合作为REITs投资标的的资产规模超过30万亿元。尤其在粤港澳大湾区、长三角等经济发达地区，基础设施资产类别全、规模大、收益好，具备区域一体化的联动和集聚优势。我国探寻公募发行REITs已经有十余年，受限于政策、法律法规，只不过一直是私募发行的类REITs，但类REITs一直无法与国际上标准REITs相提并论。公募REITs的推出具有重要意义，是防风险、去杠杆、稳投资、补短板的有效政策工具，是投融资机制的重大创新，有助于盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，促进基础设施高质量发展。

二、公募REITs要点与特征

1.政策演变

表1列举了2020年4月公募REITs试点开始到目前的主要政策文件及发展脉络变化。证监发[2020]40号、发改办投资[2020]586号、证监发[2020]54号、发改投资[2021]958号，以及沪深交易所的配套规则与通知，涵盖了行业、区域、资产、利益相关方的要求，明确了审查、发行、上市等合规性安排与规则，政策框架及配套规则初步形成。有几个值得注意的地方，在证监发[2020]40号与发改办投资[2020]586号文的基础上，最新的发改投资[2021]958号文增加了几条：一是发行区域扩大至全国；二是扩大了行业，增加了停车场、能源基础设施、旅游、保障性租赁住房项目；三是发行项目底层资产不低于10亿元，且发行人需满足扩募的类似资产总额不低于20亿元，这是首次提出的，在此前文件并没有明确要求底层资产规模。

资料来源；中证鹏元整理，《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法、审核、发售、上市、存续相关5个文件》分别为2021年1月29日发布的3个文件《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第1号—审核关注事项（试行）》、《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第2号—发售业务（试行）》；2021年4月30日发布的2个文件《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务指南第1号—发售上市业务办理》、《上海证券交易所投资者风险揭示书必备条款指南第4号—公开募集基础设施证券投资基金（REITs）》，深交所同理。

2.审核与发行

多部门层层审查、严格把关。政策对REITs基础资产的行业、土地性质、权属转让、资产规模、现金流稳定与收益等，原始权益人的资质、运营等条件均进行了严格限制，无论是国企还是民企，最根本的要求还是底层资产的现金流稳定和项目权属性质清晰合规。审核上一般由省级发改委对项目出具专项意见后，国家发改委推荐至证监会，由证监会、沪深证券交易所履行注册、审查程序。审批在前，注册在后的项目遴选方式，最终REITs能否上市的尺度主要掌握在发改委手中。

3.产品结构与特点

首批公募REITs整体框架结构比较规范，目前都是“封闭式公募基金—资产支持专项计划—项目公司—项目”的结构，该架构设计借鉴类REITs的双SPV构架，这种安排完全是为了符合当前中国法律法规的要求，公募基金产品不能直接投资于实业，只能投资标准化产品。

涉及六类参与主体：即原始权益人（基础设施项目的原发起人）、基金管理人（设立公募基金产品，对基础资产进行尽职调查以及运营管理）、资产支持证券管理人（设立资产支持专项计划）、托管人、运营管理机构（基金管理人或委托专门的运营管理公司）以及中介机构（财务顾问、会所、律所、评估等）。几点需要注意，公募基金和资产支持证券的管理人必须为同一控制方下的具有公募牌照的基金公司和证券公司，托管人须为同一家机构，运营管理机构由管理人负责（实际上，首批9只公募REITs的运营管理机构均为原始权益人或其关联方，此举是确保基础设施项目运营管理的稳定）。

基本流程：投资者（战略配售、网下配售、公众配售，后两者不锁定份额可流通）认购公募基金产品，80%以上的公募基金产品投资于资产支持专项计划（其余基金资产应当依法投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具），公募基金产品控股资产支持专项计划从而间接控制基础设施底层资产所有权。基础设施项目产生稳定的现金流，投资者获取产品收益，契约型封闭式运作，不得赎回。需要说明的是，关于资产专项计划持有项目公司股权，目前有两种做法：一是资产专项计划-项目公司，直接持有，考验股东的资金实力，资金不占用；二是资产专项计划-SPV-项目公司，SPV先间接持有项目公司，然后反向吸收合并达到资产专项计划最终穿透持有项目公司的目的，省去了资产专项计划前期出资，但SPV的出资可能产生借款等资金成本。

与类REITs结构区别：公募REITs具有权益性、公募、标准化特点。虽然公募REITs在构架上套用类REITs，但由于两者性质不同（类REITs偏债性，公募REITs偏股性），因此产品呈现较大差异。例如类REITs产品具有分级、差额补足、流动性支持、外部担保等内外部增信措施，基础设施公募REITs均不涉及，无需评级和增信。公募REITs基金封闭式运作，在交易所市场流通，也不存在类REITs中常见的投资者回售、开放退出等条款设置。

4.收益特征

公募REITs的投资收益来源于两个方面：一是稳定的现金流收益，每年保底的固定分红（分配比例不低于基金年度内可分配金额90%，派息率不低于4%）；二是二级市场的资本利得，标的产品增值收益，取决于资产优劣、运营管理、宏观经济等。公募REITs具有良好的抗通胀的属性，现金流（例如租金收益、收费公路）会随着物价相对应适当调整，颇受中长期投资者的喜爱；有效分散风险，收益介于股票与债券，几乎不受市场影响，且不同区域间REITs表现的相关度也较低，可以有效分散投资组合风险。根据全球REITs市场收益率显示，回报率保持在10%-15%之间，美国历史回报收益平均在13%左右，总体收益可观。

5.估值方法

政策明确规定，公募REITs的估值需采取收益法，评估对象为基础设施项目。不动产项目的资产评估方法主要有收益法、市场法、成本法。收益法通过预测资产的未来每一期收益，利用合适折现率进行折现得到资产的当期评估价值，符合基础设施项目的特点，宜采用。市场法，即比较法，又称市场比较法，以目前资产价值确定的可比案例为基础，通过比较各类条件从而评估价值，由于REITs项目同区域同类型的可比案例少，且市场交易不活跃，不宜采用市场法。成本法以现有资产与负债为基础，利用重置或重建成本的思路，合理评估资产价值，成本法要求可以调查获得资产购建的途径与平均成本，往往较难，无法准确衡量资产现行的价值，也不宜采用成本法。收益法中折现率的确定比较难，并没有统一标准，折现率反映的是资产未来的回报率，首批公募REITs中不同的资产类型折现率的确定也并不统一，较多取前加权平均资本成本，有的直接确定数值为6%-7%，属于资产评估行业的经验取法，也是现行可接受的回报率。

三、首批9只公募REITs上市表现

首批9只公募REITs的资产类型为污染治理、高速公路基础设施、仓储物流和产业园区，归纳起来前两者可称为固收类，短期类收益稳定，未来派息率在6%~12%之间，但未来增值空间有限；后两者可称之为权益类，未来派息率现对较低，仅在4%~5%之间，短期内收益不如固收类资产，但能享受未来资产的升值。

自6月21日上市以来，9 只 REITs 产品整体表现平稳，波动相对较小。上市首日，情绪高涨，总成交量超18亿元，换手率在20%左右，其中博时招商蛇口产业园REITs最高涨幅为15%，其余产品均有较大涨幅；截至2021年10月8日，整体涨幅不大，日总成交量控制在4亿元以内，日平均换手率在3%左右，均维持较低水平，其中中航首钢生物质REITs和富国首创水务REITs表现最好，较发行日价格上涨26%和22%，平安广州交投广河高速公路REITs表现最差，低于发行价格2BP，也是目前唯一低于发行价格的。除了9月末受避险情绪高涨价格有所波动外，其余时间表现平稳。

结合成熟市场REITs的表现来看，美国REITs市场的价格走势波动较大，香港REITs市场的价格走势小幅震荡，新加坡REITs市场波动较小。REITs的收益介于股票和债券之间，对比成熟市场REITs的变化，首批9只公募REITs总体二级市场交易表现基本符合市场预期和REITs的长期投资属性，加之原始权益人和机构投资者的锁定期，我国REITs目前可流通份额不多，几乎不受股票、债券、商品市场影响。

四、我国公募REITs目前存在的痛点

1.优质资产不足且上市种类较单一

目前，国内优质资产略显不足，且上市种类单一，主要分布在产业园区、物流、高速公路类型。根据上交所和深交所网站项目动态，第二批公募REITs已经申报3单，2单资产类型为产业园区，1单资产类型为高速公路，合计资产类型（加上首批9只）为产业园区5只，高速公路3只、仓储物流和污染处理均为2只。我国基础设施资产体量巨大，需逐步培育优质资产，拓展资产种类，重点推进Pre-REITs，适当借鉴“PE+REITs”，做好资产扩募。目前，多家公募基金、券商、私募基金积极参与Pre-REITs，首钢基金和国泰君安已成立Pre-REITs基金，提前布局REITs一级市场。

2.原始权益人与机构投资者参与比例过大，公众投资者参与程度较低，目前产品流动性不足

根据证监发[2020]54号文，战略配售比例不低于20%，网下投资者（指专业机构）不得低于70%（扣除战略配售，即实际不低于总份额的56%），剩余的是公众投资者配售比例最高为24%。首批9只公募REITs发行份额64亿份，战略投资者平均份额占比68%，网下投资者平均份额占比23%，公众投资者平均份额占比9%。参照美国公募REITs和股票市场，目前我国公募REITs产品公众投资者比例过低，产品流动性稍显不足，市场活跃度不够，期待后续政策变化，越来越多的公众投资者参与投资REITs。

3.回收资金用途未明确区分，扩募机制不完善，限制投资人和原始权益人的积极性

根据最新政策发改投资[2021]958号规定：90%（含）以上的净回收资金（指扣除用于偿还相关债务、缴纳税费、按规则参与战略配售等的资金后的回收资金）应当用于在建项目或前期工作成熟的新项目。政策初衷是扩募，鼓励发行人将资金循环利用，持续补短板，形成基础设施资产投资的闭环。但实际上，发行人往往需要资金补充经营管理，支付项目以外的费用、相关其他费用等，这就与政策鼓励的回收资金用途冲突。建议后续政策和配套规则予以明确，回收资金区分建设资金和专项资金等，加大原始权益人的发行意愿。不仅如此，目前扩募的审核手续较复杂，建议简化流程，完善扩募的具体实施细则。

另外，不具备税收中性，税收优惠政策不够；管理人管理要求高，专业的运营管理水平不够。

我国基础设施领域资产规模巨大，承载优质基础设施项目的城投平台、国有企业绝对利好。随着政策的完善，各项机制的推出，各地优惠政策和专项支持的落地，基础资产的逐渐成熟，我国公募REITs市场具有广阔的发展前景。

作者 I 吴进辉

部门 I 中证鹏元评级 研究发展部

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