读懂三江汇，被熟视无睹的“逆城镇化” | 房叔说No.210
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| PART 1 |
距离三江汇这个大IP出规划已经过去两个月了，坐拥4区联动的管委会，“未来城市”的目标，省十四五规划重点项目，基层自治社区率先试点等一堆抬头的加持；
笔者观察了不少解读，除了一顿瞎吹和就图说图，就是把三江汇和“云城”、“钱江新城二期”这种产商融合的新城规划等量齐观，这种只懂商不看政的格局简直不读书不看报不学习！都没说到点上，决定写一篇。
去年疫情稳定后，总书记4月首访浙江提出的“努力成为新时代全面展示中国特色社会主义制度优越性的重要窗口”，市长刘忻二月提三江汇“窗口中的窗口”“标杆中的标杆”就是这个意思，省里提出花15年三个5年节点必须也必然做好的实践区，如果还是土地财政、造桥修路、招商引资、人才引进那一套，“未来”在哪里？！
开门见山，“云城”是省乃至全国数一数二产商科学研融合的新高地，但是深圳、南京、雄安甚至合肥同样有机会做得到；
“钱江新城二期”的重点是拥江发展和接入长三角的桥头堡，提升城东和新工业产业格局，但一旦跨省跨市合作，就不是一省说了算的事；
而三江汇是中国“逆城镇化”（城市居民下乡，使乡镇土地使用权流转，并带动村民回巢，城镇化发展水平越高，“逆城镇化”趋势越强。）复兴的开始和模板，没错，中国，浙江具有这个优势，且听分解；
| PART 2 |
“浙江的自然村一共四万个，在过去十年被拆除1万个，剩下3万个只有1千个列入保护，这在中国已经非常好了”——中国美术学院建筑学院院长，中国唯一普利兹克奖得主王澍
“城镇化、逆城镇化两个方面都要致力推动，相辅相成。城镇化如果以乡村衰落为代价，我看逆城镇化就该占据主导地位。”
“两山理论、贯彻枫桥经验、八八战略、城乡一体、共同富裕”
“只有借助逆城镇化的力量，才可助力乡村振兴，也可推动解决“城市病”，促进城乡同发展、共繁荣。”——国家高端智库《中国宏观经济运行研究》首席张兆安
纽约时间2018年9月26日，联合国的最高环境荣誉——“地球卫士”颁奖典礼在美国纽约联合国总部举行。浙江省“千村示范、万村整治”工程被联合国授予“地球卫士奖”中的“激励与行动奖”
“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区、浦东打造社会主义现代化建设引领区、浙江高质量发展建设共同富裕示范区、山东新旧动能转换综合试验区建设”——《十四五纲要》
笔者花了一页纸的篇幅向读者引述了过去3年内有关于建设层面的城市规划界、宏观经济界甚至顶层政治设计的代表思想和工作纲要，让大家对“逆城镇化”有个感性认识。
大概是地产圈习惯忽略“乡”这个字，然后用臆想的“纽约、东京、上海”的模板套用每个城市去忽悠中国老百姓，告诉你遍地都是新城，哪哪都是浦东，上车就赚到，这不客观。
如果你是浙江的古镇青年，从小到大多半会遇到许多上海旅游团拿着长焦鱼眼来旅游；
上海城镇化率88%，浦东摩天楼林立的不远处，乡村一片荒芜，拆光了几乎所有属于传统文化历史记忆的东西，静安寺、城隍庙人满为患，因为只有那一点点还是传统的，中国人的根需要它们。笔者有几个上海的小伙伴和我描述第一次来灵隐寺的感动，和我谈论城市中心有西湖和岳庙的羡慕，这就是城市病，是高度城市化带来的问题。
而身为杭州人、新杭州人、新浙江人，我们能按上海、深圳那样发展么？不，浙江的道路在“城镇化和逆城镇化同时并举”。
| PART 3 |
改革开放的四十年让中国人富了起来，人们也已经习惯了土地财政与商业地产捆绑的投资驱动发展模式，对大多数老百姓来说，“城镇化＝高密度高大上的城市化=北上广深”，这不可能。
首先，为防杠精，笔者不否认中国各省的中心城市核心区需要高密度建造和国际化，提升产业能级，做大中产阶级人群，增加中产阶级收入，这也是写进十四五纲要的发展路线；
这种路线俗称“盎格鲁撒克逊模式”，是美国人在19至20世纪新城建设的思路，符合人们固有的认知经验；
以浙江为例，杭州的滨江、新余杭、宁波的鄞州高新区等等；一提起人们脑海里自然会有高楼大厦和“硅谷风”的未来图景；
这没错也很耀眼，世界中心城市如纽约、伦敦、东京、香港都这样走过，但大陆尤其北上深基本已经跨入世界一流城市半个身位，就算将所有省会城市和经济特区、计划单列市的核心建成区面积全部相加，也至多占据我国1%的土地面积；
再从人的角度说，在我国14亿多总人口中，劳动人口大约有7.75亿人，而按照最近一次2018年的统计口径，人均年收入在1万美元及以上即被认为是中产阶级，大约3亿人，这其中还有大量每个月房租饮食通勤占据工资一半的奋斗青年，中产财富的增长都跑不赢物价，谈什么消费拉动内需，创造驱动型经济？
所以，是时候了，让“逆城镇化”在高度城镇化先行省份率先启动，探索“未来城镇”，不光是经济层面技术层面，也加入制度探索的意义，而浙江有得天独厚的条件。
| PART 4 |
▲2019人均可支配收入超全国平均值市分布
首先，浙江不同于GDP前三甲的粤、苏、鲁，素来以民富著称，省内所有地级市都达到全国平均人均可支配收入，省内发展末位丽水在全国40多位；
▲2018浙江农村居民人均可支配状况与直辖市对比
农村居民人均可支配收入更是连续36年全国第一，全国前20浙江占9席，去年省内城乡收入比低到1.96，全国第三低，而这个数据在广东和江苏全是4以上；
▲2019各省法制文明指数
其次，浙江省法制文明指数全国第一，农村数字化建设程度全国第一，农村基建投入及产值全国第一；
▲2018各省土木产值
乡镇一级在浙江绝对不能和“落后、贫穷、下里巴人”的固有映像画等号，相反，是有宅基地的自有自为小富有阶层，生产模式是百工百业，这更适合欧洲的“莱茵模式”；
▲任天堂总部
如果你去过发达国家的二级城市，比如荷兰的海牙，德国的慕尼黑，日本的京都，意大利的佛罗伦萨，居住密度很高，但是建筑高度都很低，完全是一种城乡镇混合的营造模式，世界知名企业如BMW，任天堂等等外观看就像一个多层的工厂一样朴素，旁边就是2,3层的农民民居，产值都奇高无比，城镇化≠极端高密度高大上城市化；
其次，我们总归是要实现共同富裕的，城市化注定无法承载和解决8亿农民的富裕问题，城乡二元中的乡镇是这条道路唯一解，要锚固乡镇同时解决城市病，城乡就需要流动，城市居民就得下乡，去看自然，识五谷，分流下游产业并创造消费；
村镇要和传统无法标准化的手工结合，再通过新基建和物联网将产品投入市场，使乡村的山水天林湖草的自然资源，可以以村镇集体为主体被定价并以债券的形式被城市居民购买，村民不仅自产自销可以盈利，还能在金融上得以分红。乡村振兴是中国应对国际市场和贸易波动的压舱石和内功，原理就在于此。
中国发达地区的发展已经不是再思考继续城市化的问题，因为实在太有经验，江浙粤已经到达65%以上的城镇化率，离70%的发达城镇化率一步之遥了，现在应该思考的是如何建设乡村和城镇，如何使市民下乡，提高乡镇收入的同时也让城市不会形成人流的板结，“逆城镇化”势在必行。
根据规划，三江汇地区未来常住人口为120万人，实现300米进公园，3公里进森林，绿色出行率90%以上，集聚200位以上匠人，打造20个以上国家级创新平台，智慧公交系统和5G网络全覆盖；
这是中央少有的把绿色和传统文化摆在“创业、科技、产能”前面规划的东西，第一期的规划也是绿色生态控制为主，这里一定没有“奥体”“未科”“江河汇”耀眼，但会给世界一个好的回答，中国乡镇如何建设。
在杭州隔壁的安吉，刚刚全国第一本宅基地及房屋租赁使用权证也落地，乡村振兴绿色债券今年也在6个省做试点发放，在浙江，申请正规下乡创业贷款无息且不需要抵押，去乡村体验“养猪”“种坚果”“做民宿”“做油纸伞”“手工艺”，难道不是多少城市人假期甚至养老的心之所向？
读懂三江汇想做什么，才能读懂三江汇对于杭州这个城市的意义，才能读懂三江汇对相关板块带来的影响几何。
毫无疑问，如果想投资新城发展投资商业地产，请关注“云城”“钱江新城二期”；而“三江汇”南启的不是中国城市又多一个造富园，而是城乡合一实践的乌有乡，很艰难，但值得为之努力。
| 今日登记楼盘 |
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文/ 一叶 编辑/ 一叶
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