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临安不止青山湖科技城 | 房叔说No.205
| PART 1 |
相比临安老城，青山湖科技城的通勤距离和通勤效率都明显更高，且青山湖作为城西科创大走廊的组成部分，未来甚至还有一定的机会孵化出属于自己的产业优势，有产业便有居住需求，有需求就有支撑。 不管是从现在作为未科、蒋村等中心板块的居住配套，还是从未来产业孵化预期，青山湖科技城看似都是临安目前的最佳选择。但青山湖科技城就一定是未来临安的价值顶点吗? 从临安的城市发展的角度看，或许我们要重新认识下临安，临安显然不止青山湖科技城，青山湖科技城将拥有属于它的专属对手。这个对手就是临安滨湖新城。
| PART 2 | 滨湖新城的名气显然不如青山湖科技城，没有临安融杭第一站的区位、交通优势，也没有青山湖科技城的产业优势。 但想要确定一个板块的潜质和未来的成长空间，必须要明白它自身的真实定位，和它的对手板块之间的差异。 滨湖新城位于临安老城东部，青山湖的西部一带，主要的重点开发区域为青山湖西部及北部沿湖区域，以及部分青山湖南部的半岛区域。 滨湖新城的交通通道与青山湖科技城基本一致，与主城之间的联系主要依托地铁16号线、科技大道，以及从临安出发至西湖区杭州西出入口浙A牌照ETC免费的杭瑞高速。
滨湖新城与青山湖科技城的差异主要在以下几点。 与主城之间的距离，滨湖新城比青山湖科技城多出约7km，地铁站点多出2至3站，根据我个人的实际测试，不管是自驾还是地铁，滨湖新城与主城之间的通勤时间需要多出约7至9分钟，这是滨湖新城不可规避的天然弱势。 同时青山湖科技城相比滨湖新城还具备上文提及过的产业优势，青山湖科技城未来有一定可能性孕育出自身的内生需求。 对于青山湖科技城虽有可能孕育出属于自身的内生力，但这类本质上还是未科等城西核心区配套的近郊居住板块，决定板块价值高度的核心指标一定是通勤效率以及板块配套。 而在这一点上，滨湖新城的通勤时间确实和青山湖科技城有一定的差距，但差距却并不明显，对于通勤时间能够控制在40分钟以内的居住板块，7至9分钟的时间差影响并不算大。 核心指标差可控，在另外一个重磅指标——板块配套上，滨湖新城却能够建立起明显的优势。
| PART 3 | 青山湖科技城能够建立起自身优势的核心在于融杭第一站的区位，而滨湖新城的优势同样是依托自身独特的区位。
临安由于本身产业较弱，且产业主要以装备制造业为主，但受制于多山少平原，无水运等的地理条件，临安的产业体量及竞争力与浙江传统的装备制造业强区县差距明显，未来的发展空间受限。 且临安老城破败、拆改空间小，拆改成本高，向西、向北、向南都为山地，发展空间不足。只有向东有一定的土地储备，也能够充分借助临近杭州城西的地缘优势承接一定的产业转移及居住需求外溢等，还能与临安最具吸引力的自然资源——青山湖相生相融。
临安的核心城区必然向东而去，既能够与老城形成紧密的联系，与杭州城区也能够联动发展。 滨湖新城对于临安的意义就是全新的城市中心，这是包括青山湖科技城在内的其他临安板块所难以企及的。
既然是城市中心，临安必然会将最好的资源都倾斜至滨湖新城，第一步就是临安行政服务中心，可以做个大胆的猜想，临安未来的区府所在地是不是也在此？ 在青山湖畔，滨湖新城西侧最核心的区位一座包含10万方商业综合体，体量高达50万方的商业、商务综合体也已成型。 16号线农林大学站旁，滨湖新城最大、最优质的土地储备上还将拔起一座城市会客厅，从滨湖新城的控规图可以看到，这座城市会客厅是大体量商务、住宅复合型综合体。 从滨湖新城的次新楼盘及新盘定位也可以从侧面反应出滨湖新城不同于同价位刚需居住板块的高定位，滨湖新城核心区次新楼盘及在建楼盘的外立面基本都为石材或铝板干挂，标准紧追杭州主城区的改善型板块。
可以想象，群山中间的青山湖畔在不久后将耸立一座现代化新城，有山、有湖，有都市，滨湖新城的板块能级在临安毫不逊色于青山湖科技城。 多7到9分钟的通勤时间，得到的是近乎完美的改善配套板块，从通勤条件、板块配套两大居住板块核心要素综合评估，滨湖新城注定将成为青山湖科技城最强劲的对手。
| PART 4 | 脱离价格谈价值就是耍流氓，判断一个板块是否有购买价值，最重要的就是根据现有的板块现状及未来预期，结合价格进行评估。 与青山湖科技城2.3万以上的毛坯单价相比，滨湖新城的新房、二手房价格体系明显更具低门槛优势，主流新房价格在1.9万至2.2万，且户型面积更为可控，总价门槛明显低上不少。 滨湖新城次新二手价格与青山湖科技城也有着明显的断层，青山湖标杆楼盘天阳蔚蓝挂牌价多在2.6万以上，滨湖新城标杆次新楼盘，石材干挂立面的绿城玉兰花园挂牌价多在2.2万上下，价差4000元左右。 更高的板块定位，更好的板块配套，及青山湖不可复制的自然环境加持足以对冲掉与青山湖科技城7至9分钟的通勤时间差，但两者之间的价差却超过4000元，在临安目前的价格体系下，滨湖新城的洼地属性最为明显。
目前滨湖新城在售高层、洋房楼盘共有5个，分别为青山湖站的临安红盘桃李湖滨，滨湖新城核心区的滨湖天地、美的滨湖翠邸，滨湖新城南部的银城青山湖畔、临栖云府。 这五个盘中，桃李湖滨的知名度最高，也是临安少数几个需要摇号的新盘之一，绿城、蓝城联袂出品。
桃李湖滨位于滨湖新城北部核心区，与16号线青山湖站的直线距离约350m（百度地图测距数据），是滨湖新城目前距离地铁站点最近的楼盘，地铁通勤体验接近TOD产品，加上步行时间半小时便可以抵达未来科技城核心地带绿汀路TOD。 桃李湖滨也是临安少数几个精装交付楼盘，南向直面临安最大IP青山湖，虽高层单价是目前临安最高，扣除精装后毛坯单价约2.5万左右，相比其他竞品稍高一些，但湖景地段及近地铁的加持下桃李湖滨基本锁定临安第一改善盘，加上品质溢价，桃李湖滨价格并不算离谱。 滨湖天地及美的滨湖翠邸为滨湖新城西部核心区唯二的在售新盘，两盘互相紧贴，为兄弟楼盘。
滨湖天地目前在售二期房源，预计5月加推，房源均价约2.2万，毛坯交付，滨湖天地二期距离16号线农林大学站直线距离约400m，是滨湖新城目前距离地铁站点第二近的在售新盘。 滨湖天地还自带50万方的商业商务综合体，是滨湖新城的核心地标，其中包含10万方的商业综合体，目前商业综合体即将封顶。 不仅于此，滨湖天地的门槛户型仅89方，功能性却做到了三房两卫，相比竞品，滨湖天地总价门槛优势较强，89方户型总价基本能够控制在200万以内，部分房源甚至还能看到东侧的青山湖。 滨湖新城核心地段，一线湖景，2.2万的毛坯单价，200万的门槛总价，约400m的地铁直线距离，以及改善楼盘才会标配的全铝板玻璃幕墙立面，滨湖天地基本可以锁定滨湖新城最具性价比新盘，在整个临安范围内看都是较为优质的选项。
美的滨湖翠邸地块为美的置地于2020年8月拿下的滨湖新城宅地，精装限价27480元/㎡，目前楼盘售楼处仍在施工中，暂未开放。 楼盘体量较小，仅有4幢小高层住宅楼，户型面积未知，楼盘西侧为农林大学学生公寓，东侧为滨湖天地一期，距离16号线农林大学站直线距离约700m。 滨湖翠邸整体均好性尚可，也是临安少数几个精装楼盘，地铁距离可控，适合改善客户关注，最大的劣势就是价格稍高。 银城青山湖畔及临栖云府同样为一路之隔的兄弟楼盘，位于滨湖新城的南部，与青山湖景区的联系更为密切，但地铁距离稍远，步行通达性稍差一些，需要借助电瓶车等接驳工具换乘。
两盘中的银城青山湖畔为高层产品，户型面积更为可控，最小面积仅89方，房源单价也是目前滨湖新城在售新盘中的最低，高层毛坯均价约1.9万，门槛总价约160万出头，低门槛优势较为明显。 青山湖畔部分楼幢的高层房源甚至可以看到青山湖景观，兼顾低门槛及难得的青山湖景。
临栖云府不同于高层产品，为10层左右的小高层，户型得房率更高，且户型设计更为合理，最小面积户型约95方，是市面上比较少见的飞机户型，户型南北通透，三开间朝南，北侧无连廊，隐私、采光及通透性都非常不错。 临栖云府前期加推的小高层房源均价也近1.83万左右，95方户型的总价基本在170万至180万的范围内，总价门槛可控，户型设计优异。 滨湖新城南部两盘都有着非常明显的优劣势，有着明显的低总价、低门槛优势，但与16号线农林大学站却有1.7km以上的直线距离，通勤便利性要打折扣。 总体而言，滨湖新城目前在售5盘都各有特点，综合实力最强毫无疑问是桃李湖滨，其次为滨湖天地，特别是滨湖天地，在一定程度上甚至可以和桃李湖滨掰掰手腕，在拥有明显更低的门槛同时，滨湖天地还能同时兼顾近地铁，湖景，以及滨湖新城核心地段的区位，综合可买性较强。 其他三盘的优劣对比则更为明显一些，银城青山湖畔及临栖云府门槛最低、还拥有一定的自然景观优势，但地铁距离确实稍远。 美的滨湖翠邸，临安少有的近地铁精装楼盘，但价格确实也算不上低。 人无完人，盘也无完盘，只有更适合，没有最完美。
| 今日登记楼盘 |
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文/KE 编辑/KE
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