晶晖里、上河公元、东莱府、观湖之宸选房指南 | 房叔选房No.252

共20盘预售公示、登记，列表见文末↓

城东新城的东莱府突然领证，据悉今年年底交付，与4号线地铁站距离较近，周边商业较多，本次加推起步价约561万元。

观湖之宸位于丰收湖板块，周边规划了多项生活配套以及远期地铁利好，且距离丰收湖公园较近，未来生活便捷度较高，适合刚需自住，本次推盘起步总价约270万元。

上河公元距离运河距离较近，周边在建上海世外小学，楼盘本身产品力不错，本次加推起步价约374万元。

晶晖里周边环伺着在建文澜实验中学慧澜校区、文澜二小，与4号线地铁站距离较近，与智慧网谷的距离稍远，本次加推起步价约307万元。

东莱府

| PART 1 |

摇号信息

摇号房源：4号楼（2-14F）

均价：高层精装46500元/㎡，精装标准4500元/㎡

主力户型：132㎡户型52套

无房户倾斜：20%比例，约10套

人才倾斜：15%比例，约8套

验资门槛：冻结资金首套180万，其他360万

登记时间：2021.4.23-4.25

| PART 2 | 

配套介绍

楼盘规模较小，仅规划了6幢14-16F高层，其中包括1幢自持1号楼。

小区出入口设在东北侧1、6号楼之间和西北侧5、6号楼之间。

楼盘距离4号线明石路站步行约500m，距离目前最近的1号线彭埠站约900m。

楼盘东北侧为白石庙路，对面为东城金茂府；

东南侧为在建商业地块，及源聚路，马路对面为浙大二院江干院区；

西南侧为同协南路，一路之隔为规划白石港公园和白石会展中心；

西北侧为同德路，对面为在建祥生中心。

（左右滑动查看更多）

| PART 3 | 

楼幢&户型分析

| 楼幢分析 |

4号楼 →

一楼为架空层，设有物业经营用房；

南侧设有消防登高场地；

东侧设有尾气井；

西侧靠近同德路和同协南路；

北侧设有公共自行车泊位、开闭所。

| 户型分析 | 

高层约132㎡四房两卫户型 →

位置：4号楼西边套

套数：13套

价格：556.3-634.4万元

优点：

三开间朝南；南向带大面宽阳台；双阳台设计；

缺点：

南侧中间次卧尺寸一般。

高层约132㎡四房两卫户型 →

位置：4号楼东边套

套数：13套

价格：581.94-659.92万元

优点：

三开间朝南；南向带大面宽阳台；双阳台设计；公卫干湿分离；独立玄关；U型厨房；

缺点：

南侧中间次卧尺寸一般。

高层约132㎡四房两卫户型 →

位置：4号楼中间套

套数：26套

价格：560.89-643.36万元

优点：

四叶草户型；三开间朝南；南向带大面宽阳台；双阳台设计；

缺点：

中间次卧尺寸一般。

| PART 4 |

一房一价、噪声表、选房建议

| 约132㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：约132㎡处在4号楼中间套，及东西边套；

2. 采光因素：南侧低楼层采光影响较小；

3. 噪声因素：西侧噪声影响较大；

4. 户型因素：边套通透性优于中间套；西边套为无障碍户型，在设计上与东边套有一定差异，如无玄关柜、淋浴房无玻璃隔断、洗手台为台面等；

5. 价格因素：总层数为14F，总价最高基本在12F，往下至6F，上下楼层价差约5-6万元，再往下价差约7-8万元。

鉴于高楼层采光较好，且低楼层有一定道路尾气影响，建议从次顶楼往下选；

顶楼价格相当于5F，从采光和性价比角度考虑，建议顶楼优先3F选择；

西边套价格低于东边套约25万元，不介意可优先选择。

观湖之宸

| PART 1 |

摇号信息

摇号房源：3号楼（2-14F）

均价：高层精装30000元/㎡，装修标准3000元/㎡

主力户型：96㎡户型52套

无房户倾斜：50%比例，约26套                                                      

人才倾斜：15%比例，约8套

验资门槛：冻结50万元（参考上期开盘冻资额）

登记时间：预计2021.4.24-4.26

| PART 2 | 

配套介绍

观湖之宸规划为15幢12-14F高层，共约1439户。

项目位于丰收湖板块较核心地段。丰收湖板块尚处于开发阶段，项目周边已投入使用的配套较少，多数配套处于规划阶段。

从板块规划布局来看，项目周边聚集起丰富的生活配套，商业、学校、公园都在项目周边1公里范围内，可提供便捷的生活。

项目南面为规划住宅小区（18F）和产业园用地，以及商业综合体和丰收湖公园。

项目北邻一处邻里中心，一所九年制学校，以及绕城高速。

项目西邻一所规划幼儿园和中南春溪集小区。

项目东邻一宗住宅用地，一宗商业用地以及杭海路，跨过杭海路为复地连城国际小区。

| PART 3 | 

楼幢&户型分析

| 楼幢分析 |

3号楼 →

南侧靠近道路；

东南侧为小区出入口；东侧设有社区用房、消控室、物业经营用房；

西南侧为地面机动车停车位；西侧设有公共文化设施、地面非机动车停车位、汽车坡道。

| 户型分析 | 

高层约96㎡三房两卫户型 →

位置：3号楼中间套

套数：26套

价格：270.18-294.65万元

优点：

三开间朝南；U型厨房；

缺点：

南北通透性一般；阳台较小

高层约96㎡三房两卫户型 →

位置：3号楼东西边套

套数：26套

价格：282.02-306.34万元

优点：

边套设计；两房朝南；U型厨房；

缺点：

阳台较小。

| PART 4 |

一房一价、噪声表、选房建议

| 高层约96㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：约96㎡处在3号楼中间套、东西边套；

2. 采光因素：南侧低楼层采光影响不大；

3. 噪声因素：南侧有一定道路噪声影响；

4. 户型因素：边套通透性优于中间套；

5. 价格因素：总层数为14F，总价最高在次顶楼，往下以约1-2万元的价格递减。

鉴于高楼层采光更佳，中高楼层上下价差不大，建议从次顶楼往下选；

在边套选择上，东边套高于西边套约1万元，建议优先选择东边套，规避西晒；

顶楼低于4F，建议优先3F做选择。

上河公元

| PART 1 |

摇号信息

摇号房源：6号楼（1-10F）、8号楼（2-24F）

均价：精装均价37040元/㎡，装修标准3500元/㎡

主力户型：105㎡户型69套，126㎡户型26套，129㎡户型23套，139㎡户型10套，特殊户型112㎡4套

无房户倾斜：20%比例，约26套

人才倾斜：15%比例，约19套

验资门槛：冻结资金首套100万，其他200万

登记时间：2021.4.23-4.25

| PART 2 | 

配套介绍

楼盘规划了9幢小高层、高层，此外东北侧还有公租房10号楼。

小区车行出入口设在楼盘南侧1、2号楼和楼盘西侧4、7号楼之间；人行出入口设在楼盘南侧1、2号楼之间、楼盘西侧7号楼西南侧、楼盘东侧1、10号楼之间。

楼盘东侧为顾扬路，对面为在建的中学；南侧对面为在建上海世外小学、幼儿园，；西侧为万科项目；北侧为金昌路。

| PART 3 | 

楼幢&户型分析

| 楼幢分析 |

6号楼 →

南侧设有地下室风井、下凹绿地；

西南侧设有消防回车场、垃圾装运场地及回车场；

西侧设有开闭所、机动车地下车库出入口、燃气调压站；

北侧设有油管接头井、防爆电缆井、消防登高场地；

8号楼 →

一楼为架空层；

南侧设有消防登高场地；

西侧设有非机动车地下车库出入口；

屋顶设有消防水箱。

| 户型分析 | 

高层约105㎡三房两卫户型 →

位置：8号楼中间套

套数：46套

价格：374.1-396.2万元

优点：

三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；

缺点：

户型北侧隐私性稍差。

高层约105㎡三房两卫户型 →

位置：8号楼东边套

套数：23套

价格：383.14-405.27万元

优点：

三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；边套户型，南北通透；

缺点：

厨房出入口空间较逼仄。 

高层约129㎡四房两卫户型 →

位置：8号楼西边套

套数：23套

价格：453.52-480.68万元

优点：

两房朝南；东西向带大面宽阳台；U型厨房；小储藏间设计；

缺点：

厨房采光及隐私稍差。

小高层约126㎡四房两卫户型 →

位置：6号楼中间套、西边套

套数：26套

价格：480.4-518.41万元

优点：

三开间朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；边套户型，南北通透；

缺点：

书房空间格局利用效率稍差。

小高层约139㎡四房两卫户型 →

位置：6号楼东边套

套数：10套

价格：533.98-575.69万元

优点：

三开间朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；

缺点：

无明显缺点。

| PART 4 |

一房一价、噪声表、选房建议

| 约105㎡、126㎡、129㎡、139㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：约105㎡在8号楼中间套、东边套，约129㎡在8号楼西边套，约126㎡在6号楼中间套、西边套，约139㎡在6号楼东边套；

2. 采光因素：6号楼西南侧为高层，有一定采光影响；8号楼为高层，低楼层采光影响较小；

3. 噪声因素：8号楼北侧有一定道路噪声影响；

4. 户型因素：边套通透性优于中间套；

5. 价格因素：6号楼总层数为10F，总价最高在8-9F，往下5、6、7F价格一致，价差约6-7万元；3、4F价格一致，价差约6-7万元；

8号楼总层数为24F，总价最高在21-23F，往下至11F每两层为一档，价差约1万元；再往下至6F每层之间价差约1-2万元；再往下价差约2-4万元。

高层与小高层之间有一定价格系数差，建议优选高层8号楼；

8号楼整体价差不大，鉴于北侧金昌路为主干道，噪声尾气较大，建议从次顶楼往下选；顶楼价格相当于5F，建议优先于3F选择；

6号楼价差较明显，中间套、东边套建议从3F往上选；西边套因西南侧高层有一定采光，建议从次顶楼往下选；顶楼价格相当于2F，建议优先于3F选择。

晶晖里

| PART 1 |

摇号信息

摇号房源：7、9、10号楼，均为2-22F

均价：高层精装36000元/㎡，装修标准为4000元/㎡

主力户型：103㎡户型126套，120㎡户型123套

无房户倾斜：20%比例，约50套

人才倾斜：15%比例，约37套

验资门槛：冻结资金首套110万，其他220万

登记时间：2021.4.23-4.25

| PART 2 | 

配套介绍

楼盘规划了7幢21-22F高层及沿街商业，另外还有一幢21F公租房，位于楼盘西南角4号楼。

小区呈围合式设计，景观均设在中轴上；车行出入口设在东侧1、7号楼之间和9号楼北侧，人行出入口设在东侧1、7号楼之间。

楼盘距离上塘高架、留石高架距离均较近，驾车出行比较方便；且相较晶悦府，晶晖里距离在建4号线地铁站皋亭坝站更近。

楼盘东侧为神龙路，南侧为沈康路，西侧为科园路，三侧对面均为是规划住宅用地；北侧为长滨街，对面是在建安置房。

在建文澜二小处在楼盘东南侧；目前楼盘四周处在建设之中，较为空旷，路面待整。

（左右滑动查看更多）

| PART 3 | 

楼幢&户型分析

| 楼幢分析 |

7号楼 →

一楼为架空层；

东侧靠近神龙路，设有风井；

南侧设有风雨连廊；

西侧设有非机动车地下车库出入口；

北侧靠近长滨街，设有消防登高场地；

9号楼 →

一楼为架空层；

东侧设有非机动车地下车库出入口；

南侧设有风雨连廊、戏水池；

北侧靠近长滨街，设有小区出入口、消防登高场地、化粪池、垃圾投放点、机动车停车位、防爆波电缆井；

10号楼 →

一楼设有养老用房、体育健身用房；

东侧设有风井；

南侧为公租房，设有商业、消防应急出入口；

西侧靠近科园路，设有电力分支箱、机动车地下车库出入口、公共自行车位；

北侧靠近长滨街，设有消防登高场地、开闭所、垃圾房、雨水收集池。

| 户型分析 | 

高层约103㎡四房两卫户型 →

位置：7、9、10号楼中间套

套数：126套

价格：306.88-387.07万元

优点：

三开间朝南；南带大面宽阳台；U型厨房；全明户型

缺点：

北向书房尺寸一般。 

高层约120㎡四房两卫户型 →

位置：7、9、10号楼东西边套

套数：123套

价格：358.58-469.12万元

优点：

两房朝南；四房功能性较好；南向带大面宽阳台；U型厨房；全明户型

缺点：

北向书房面宽一般。

| PART 4 |

一房一价、噪声表、选房建议

| 约103㎡、120㎡户型选房建议 | →

1. 所处位置：均处在7、9、10号楼，约103㎡为中间套，约120㎡为东西边套；

2. 采光因素：低楼层南侧稍有采光影响；

3. 噪声因素：7号楼东侧、北侧、；9号楼北侧、10号楼西侧、北侧有一定道路噪声影响；

4. 户型因素：边套通透性优于中间套；

5. 价格因素：总层数为22F，总价最高在17、19-21F，往下至15F以约1万元价格递减，13F与15F之间价差约4-5万元，再往下至9F以约1万元价格递减，再往下价差变大，约2-4万元；特殊数字18F价差约7-9万元，14F价差约8-10万元，不介意可考虑。

在楼幢选择上，9号楼所受噪声影响相对较小，做优选，其次可选择与地铁站较近的7号楼，再次选择10号楼；

鉴于高楼层采光更佳，上下楼层价差不大，建议从次顶楼往下选；

7号楼东边套高于西边套约7万元，东边套噪声较大，建议优选西边套；9号楼东边套高于西边套约18万元，价差较大，建议优选西边套；10号楼东边套高于西边套约9万元，预算充足优选东边套；

顶楼价格相当于7F，价格偏高，做备选。

---

| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 | 

 -END-

文/阿寻  编辑/阿寻

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

2021杭州地铁楼盘图（4月版）

赢取条件：留言，且被移入精选、点赞数超过5，请加房叔个人微信hangzhoufangshu8获取。

活动截止时间：2021年4月24日9:00

PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条

房叔说

房叔选房

房叔瞰杭

点个在看，让房叔更好看。