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江南二手看哪里？请读懂市北 | 房叔说No.226
共20盘预售公示、登记，列表见文末↓
长期关注的房叔的读者应该知道，房叔对于市北一直有着坚定的偏好，常态化的推荐市北，不仅限于新房，二手房也如此。 在今年一月初，农历春节前那段时间，我就写过一篇关于二手房推荐的大致方向。
（杭州二手房真的不能买吗？能买哪里？| 房叔说No.148）
其中就涉及了三个板块，分别是钱江世纪城、未来科技城以及市北。
在写那篇二手推荐文时，时代奥城、创世纪两兄弟二手价格不到7万，天璞、檀悦等盘的二手价格也仅仅在6万左右，未来科技城以及市北的二手价格也在较低的价格位。 现在回过头看，推荐还是较为精准的，这几个板块确实在这轮二手上涨波段中处于龙头的角色。时代奥城、创世记、天璞三兄弟破9冲10，未科三兄弟冲8，天玺二期、桂语江南冲7。
时至今日，新房中签率呈现断崖式的下降趋势，新房难求已经不仅仅是刚需的难题，改善同样如此，二手上涨的势能却没有停，但也到了高位。 于是问题就来了，现阶段的二手还能不能买？这点我的回答是一贯明确的，在政策不转向的情况下，二手上涨动能依旧在，二手依旧能买。 而现在最难以明确的，也是买二手最为凶险的不确定影响因子，那就是新政出不出？新政怎么出？ 新政出，假如依旧不痛不痒，二手势能自然难停止。新政出，且严厉程度较高，二手大概率进入盘整。 那么二手房该怎么买？这里就延伸出了，我为什么近期强推未来科技城以及市北的原因。 在我看来，这两个板块目前价格相对其他区域仍处于相对低位，记住是相对低位！同时板块的成长明确性非常强。 买二手这两点缺一不可，价格低且未来的成长势能强，在很大程度上就能够很好的规避接盘的风险，就算碰见严厉的新政，这类选择也能够穿越周期，迅速收回损失。 几日前，关于未来科技城我已经出过一篇关于板块解析、判断及二手推荐的文章，今天我们来聊聊市北，这可能是在江南买二手最为安全的选择。
| PART 2 | 板块和人一样，出身不同人生也大为不同，有些人天生就是含着金钥匙出生的，城市板块也如此，人靠的是家庭，而板块则靠的是区位。 只要区位好，就算短期没有得到发展，长线看它的成长空间和转身的概率也是非常之大的。
在杭州，钱江新城、钱江世纪城便是含着金钥匙出身的，仔细看看杭州的地理结构，以及杭州早年的经济结构，便能知道钱江新城成为杭州中心几乎就是一种那必然。 杭州老城西面群山，东侧地势平坦，发展空间充裕，一江之隔还有杭州早年绝对的经济产业大区——萧山区，要城市发展空间，要融合杭州的重要组成部分萧山，杭州城市中心向东、向江边转移非常符合杭州彼时的需求。 这就是含着金钥匙出生的板块，如果能较早的看到这个趋势，对于买房非常有帮助，提前布局南星桥、江河汇等，如今的收益必然不菲。 市北虽不如钱江新城那般，但逻辑几乎是一致的，钱江新城、世纪城、奥体是含着金钥匙出生的，那么市北就是含着银钥匙出生的。 我们来看看市北的具体区位，市北位于杭州钱塘江南岸，北侧与奥体、钱江世纪城相连，西侧与杭州的产业大区滨江区的核心区对接，南侧则是萧山区的核心城区。
不看地图，仅仅是文字描述就基本能展现出市北的区位优势，但市北的优势还不仅仅是区位。 市北全名为萧山区经济开发区，听这个名字就能知道这里曾是萧山区的产业重心——制造业集聚区，也就意味着市北原始的界面基本就是个大型工业园。 早年的市北也确实如此，厂房基本占据了市北的大部分土地，加以部分的农居点就构成了市北的基本城市面貌。 厂区也意味着市北拥有远低于核心城区的拆改成本，非常有利于后续的产业升级，及城市化，直白一点说就是市北的低成本土地多。 大面积低成本土地，加上左右逢源的江南腹地区位，市北的未来想象空间及可塑性非常大，这是市北的核心支撑。 从杭州全城的视野去看，与市北非常相似的是艮北，艮北依托钱江新城二期，且是杭州主城较大的腹地型板块。
市北同样是腹地型板块，只不过是江南的，且相对艮北有着更强的地缘优势，市北向北可依托钱江世纪城、奥体，西可依托滨江、南还可以与萧山城区互通有无。 艮北所依托的钱江新城二期却还仍在襁褓中，市北的依托目标却都是成熟度非常高的核心板块。
仅从地缘优势看，市北是要强于艮北的，随着钱江新城、钱江世纪城的一体化，市北能够承接的需求兼容性非常之强，江北、滨江、萧山的购房者都能考虑市北。
如果我们再用当下杭州的楼市价格体系进行比价，申花、桥西8万+、之江、艮北6万+、市北4.5-6万的价格性价比是非常之高的。 这也就是为什么市北二手经过了一轮较大幅度的涨幅后，我依旧推荐市北的重要原因之一。
| PART 2 | 目前市北的价格体系并不统一，整体呈现西强东弱的局面，博奥路沿线的市北西标杆如桂语江南、天玺二期价格基本已经推到6.5万左右，正向着7万进发。 金鸡路沿线、以及博奥路沿线的次级楼盘价格则大约在4.5万至5万的范围内，如海上明月、君宸等。 市心路为轴线的市北东价格则分布的更加不均匀，2号线建设一路站周边的次新品质楼盘大约在5万上下，如大国璟；继续向东价格则呈现明显的跌落效应，望海潮4.5万+，名门府4万+，璟隽公馆、东方名府3.5万+。 可以看到，市北西的价格出现明显的领先，往东则逐渐出现一定的价格梯度。
这是非常符合市北目前的开发现状的，市北西的开发强度到今天来看已经稳稳成为市北的龙头，小区块内的大部分用地都有建设项目，开发阶段即将进入尾声。 同时市北西目前的地缘优势也是市北中最好的，北接奥体核心区、西融滨江物联网小镇，几乎可以看做是滨江核心区以及奥体的延伸段。 加上信息港小镇的成熟度，市北西的城市界面之完整，承接滨江、江北等需求外溢的能力基本就是市北最强。 再结合奥体8万+，壹号院10万+，滨江品质楼盘9万+的价格现状，比价效应下，市北西的价格并没有被高估。 而市北中部及市北西等楼盘之所以价格在处于地位，核心原因就在于楼盘的综合品质或小区位等或多或少和桂语、天玺二期等品质楼盘存在明显差距。 但低价就是王道，4.5万+的价格，配上并不算差的楼盘品质，这些市北中及市北西的低价楼盘性价比是在的，在一定程度上可买性甚至是要强于桂语等标杆楼盘。
在这里需要重点提一提市北中，杭州楼市本没有市北中这个概念，为了更好的理解我将金鸡路、明星路沿线称之为市北中。 市北中大概率在地铁四期中将落地轨交15号线，根据此前流出的地铁线网图，以及换乘7号线的需要，15号线大概率将沿着明星路南下。 15号线的落地在某种程度上将改变市北西与市北中的地段差距，市北西无疑在区位上是市北最具优势的，但市北西却缺少一条贯穿南北的地铁线路，市北中在15号线落地后，几乎将是市北城市界面及交通通达性最强的小区块。 那么在一定程度上，15号线将补充市北中次新楼盘品质略差的劣势，市北中的综合优势将呈现上升趋势。
再匹配上市北中目前相对较低的二手价格，市北中的部分楼盘（如海上明月等）从长线看，可买性在我看来是要强于桂语等高价品质楼盘。
| PART 4 | 再回过头来看看市北东。市北东的地缘优势与市北西、市北中相比则有天然上的劣势，但在同一个板块内，差距并不算大，虽对区块价值有影响，但不会太大。 市北东的同纬度的品质楼盘之所以在二手表现上与市北西存在明显差距，在我看来关键有两点。
一是市北东的城市界面及区块的建设程度与市北西有着明显的差距。市北东至今仍有大量的道路还是水泥铺装，没有沥青化，且存在比例并不算低的厂房。 二是市北东还有限价新房的对冲，虽新房难买，但起码还有希望，且价格明显低于二手。 城市化推进程度更差，限价新房有的选，这两点才是市北东的市场表现不如市北西的核心原因，特别是城市化推进程度。 所以我们才能看到，品质毫不逊色于桂语江南、天玺二期的大国璟价格与之却存在万元以上的价差。
但城市化推进程度是动态变化的，给予时间，市北东的城市界面跟上市北西，甚至在更多的土地储备下超越市北西也并非不可能。 新房也一定会卖完的，给予时间，拥有市心路、2号线双轴线，且有更大的改善型住宅聚集度的市北东拉平市北西的概率是非常之大的。 时间、时间，想要获取更高的楼市收益，一定需要有长线思维，敢于与板块共成长。 市北中也好、市北东也好，在地缘条件上虽然确实和市北西有一定的差距，但同一个板块内，微小的地缘差距影响并不会太大。
且市北东、市北中或现在已经建立了轨交优势，或即将建立优势，故综合可以判断，市北西、中、东的地段价值趋近的概率是非常之大的。 在未来，在市北内部城市化推进程度相当的情况下，决定各个楼盘间的价格高低的核心因素一定会是楼盘品质及学区差异。 学区差异，各个区块的差异并不算太大，都没有大体量的安置房影响，所对应的学校也基本都是银河实验等名校托管等，没有本质差距。 楼盘品质，及距离地铁商业等配套更为重要一些。
从这点上基本可以判断，15号线大概率设置站点的建设一路站、2号线建设一路站、以及7号线兴议站周边的品质次新会是几个突出的价值高点。
| PART 5 |
再结合现在的二手价格，基本可以判断预期中的15号线建设一路站4.5万+，2号线建设一路站5万左右的品质楼盘可买性及性价比是相对较高的。 具体房源我在此就不做推荐，每套房源的价格、楼层、保养情况甚至户型都有较大的差异。 还是那句房叔做咨询常说的话，买二手房没有捷径，多跑，多看，自然胸中有数。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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