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极为明确的二手洼地，未来科技城 | 房叔说No.221
共18盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
换个概念也许会更贴合一些，这里大概率会在原有的杭州城的体系之外再孵化出一个新杭州，一个以未来科技城、云城为核心的大城西。
先不论后续是否这个猜想能够实现，根据目前的发展程度，包括不限于产业聚集、城市界面、城市配套等，客观的说未来科技城已经是杭州除拥江外的最强区域，完全可以单挑杭州任何一个独立区域。 按照杭州目前相对明确的二手房价体系，滨江、钱江世纪城、江河汇、申花、蒋村、桥西等区域房价都基本达到8万+的水平。三墩北、之江、艮北、市北西等外围次级板块也基本达到5.5万+的水平。 而未来科技城目前的价格大致为5至7万，7万还是最近三兄弟等特殊楼盘因重大利好的集中释放达到的。如果按照5.5万+的平均价格水平为基准，是明显不能匹配上未来科技城的板块能级的。 所以在年初时，在后台咨询、在朋友间，我都传递过这样一个个人判断，未来科技城基本就是目前（年初）杭州楼市的最大洼地。 当然也希望各位读者能够理性看待这一结论，本无意于唱高未来科技城的房价，得出这个结论也基本是以全杭州目前的价格体系，以及各个板块发展预期的对比得出的。
就比如，申花目前8万+是事实，滨江、钱江世纪城品质楼盘9万+也是事实，并不是人力、人的意志就能改变的。这是市场决定的，目前的楼市政策及城市吸引力导致了杭州房价已经到了目前的程度。
而未科5.5万+的价格与之对比，也确实是相对的洼地。
与其他同预期、同能级、甚至低一档的板块相比，未来科技城的房价反而是健康的，有洼地效应，有价值的，如果考虑二手房，未来科技城部分楼盘的确定性是非常之高的。
本文主要目的还是梳理未来科技城整体的板块架构和内部构成，基于房叔后台大量购房者的咨询而来，希望有利于大家对未来科技城这个大板块的整体构成理解。
而并不是主张最佳的买入时间点。毕竟目前市场发疯阶段，市场供需失衡、持续的涨价预期、房东惜售、无厘头挂牌价催生的市场焦虑情绪极为浓郁，不排除政策面可能出现变化，焦虑情绪下失去理智的追高也有可能会买在局部高点。 所以此次我将根据未来科技城各个楼盘的价格情况，以及板块内的发展趋势、价值高地的转移，给房叔的读者梳理分析下购房方向。
假如再次出现政策面的窗口期，有意未来科技城的读者，可以根据自己的需要加以参考，当然也欢迎不同观点争鸣。
| PART 2 | 未来科技城说是一个板块其实是不符合现状的，未来科技城的大小基本和滨江区大小接近，所以单独看做一个板块并不合理。
在我看来未来科技城实质上就是由多个小区块所构成的整体概念。
未来科技城根据现状大致可以分为以下几个小区块，淘宝城区块，湿地区块、五常海曙区块、EFC区块、三兄弟区块、绿汀路四小区块。 淘宝区块主要以淘宝城为核心，区块中心在阿里总部南侧，以及中电海康南侧，典型楼盘有富力十号院、万科溪望、合景映月台，学区为目前相对公认未来科技城最强的第三小学（海创小学）。 湿地区块为绕城西侧，靠近西溪湿地的区块，主要楼盘有耦园、西溪之星、融庄等，大部分楼盘的学区为五常中心小学。 五常海曙区块为余杭塘路两侧，围绕第二小学（海曙小学）的区块，主要楼盘有未名府、华夏四季、新线公园、万科星空，以及西溪北苑、福鼎家园等回迁安置小区。 EFC区块，顾名思义就是以EFC为核心的小区块，主要楼盘包括EFC、华夏之心、奥克斯、瑜翠园等，大部分楼盘学区为仓前实验小学。 三兄弟区块，自然就是未科三兄弟为重要组成的小区块，包括了未科三兄弟，以及后续的金成汀云上府、中梁沐宸院等楼盘，学区大概率为后续的第六小学。 绿汀路四小区块，主要是未科第四小学的学区范围，包括新湖果岭、青枫墅园、新湖菲林、保亿丽景山等，核心配套就是四小以及绿汀路TOD。
| PART 3 | 如果熟悉未来科技城的读者应该能够发现一些规律。是的，我拆分未来科技城为六个小区块的重要依据便是区位以及学区，特别是学区。 因为目前未来科技城内部商业、公共资源的配置并没有出现比较大的倾斜，后续将落地的重要公共、商业等配套资源目前也还没有兑现，比如公共中心、绿汀路TOD等。
所以现阶段决定这几个区块的价值差异的主要是区位的优劣，以及学区之间的差距。
而根据目前各个小区块的价格体系，除了三兄弟由于近期利好的爆发均价遥遥领先于其他区块，其他几个小区块的均价大致都是和学区正相关的。 其中三小的生源以及师资都是目前公认最强，几乎没有安置房，以商品房为主的生源，加上大比例码农子女生源，学区的预期无疑是未来科技城目前最强的。 目前未来科技城的价格体系也是淘宝城、三小学区均价最高，当然这与淘宝城周边较好的区位条件也有一定的关系。 而其他几个细分小区块差距并不算大，各个小区块内的楼盘价格差，本质上还是各个楼盘之间的品质差决定的。 就比如EFC区块，EFC的价格就明显高于其他几个次新楼盘。
原因就在于EFC整盘极好的均好性，品质、商业配套、交通等都能很好的兼顾，未来EFC大概率依旧是本区块的价格标杆。
再如，菲林山的价格就明显高于青枫墅园，原因就是楼盘间的品质差异等因素造成楼盘间的均好性差距较大，从而体现在市场端。
我们可以预见，未来影响未科各个小区块价值的核心要素依旧会是学区。
且后续假如新余杭教育资源能够整体得到较为长足进步的情况下，学区的影响会更为重要。 而从各个小区块目前对应的学区判断，在未来，未来科技城最具潜质的学区大概率会向西转移。
| PART 4 | 生源更为纯粹的六小、四小目前明确匹配的是未科目前最有潜质的初中——第三初中，六小+三中、四小+三中组合的成长预期较为明确。 而目前最强的三小，未来对口初中的不确定性较强，除非后续未科文澜转公，但明确性并不强，仅仅有些模糊的可能性。
但假如三小后续确定能够对口转公的文澜，那么三小加文澜将成为未来科技城最强的学区，没有之一。 而五常海曙区块也好、EFC区块也好、亦或是湿地区块，所对口的小学都并不算特别优质。
且生源较为复杂，安置房楼盘较多，对应的初中同样没有明显优势，后续学区也比较难与三小、四小、六小等抗衡。
除学区之外，对未科各个小区块影响更为重要的则是未科内部的公共配套转移，及商业中心转移。 板块综合能级高低决定了板块的平均价值，但价值高点一定会在商业及配套中心，以及教育资源中心。 未科的教育资源向西是明确的，六小及四小的成长性预期都够强，于此同时，未来科技城的商业及配套中心也在向西转移。 去年房叔出过一篇关注未科未来的房价高点会在哪，文内我们判断未科未来的价值高点大概率会转移到公共中心以及绿汀路周边，因为这里是未科毋庸置疑、极为明确的配套中心。 恰好四小及六小也在周边，强教育预期加上强配套预期，绿汀路周边成为未科的价值高点的概率极大。
这也是三兄弟为什么在这一波利好兑现后，稳稳锁定未来科技城房价制高点的原因。
未科的价格高地已经随着商业、教育资源的向西一并转移，淘宝城大概率不再会是未科的价值高点，三兄弟及绿汀路TOD才是未科价格未来的灯塔。
这个趋势大概率不会改变，此后依旧会继续得到加强，后续的爆点会一个接着一个来，三兄弟及绿汀路四小区块绝非其他小区块可以比拟的。
| PART 5 | 那么根据商业、公共以及教育资源向绿汀路转移的趋势，以及目前未来科技城目前的二手价格体系，可以基本判断得出：后续发展空间大，且目前价格也相对较低的绿汀路四小区块的购买价值明显高于其他区块。 新湖果岭4.5万+、新湖菲林5万+，保亿丽景山4万+的价格，不仅对应了四小+三中最为明确的教育资源，还能享受绿汀路TOD的最强区域配套，可买性较为确定。 相对其他几个更为成熟，现阶段更有地缘区位优势的小区块，绿汀路四小区块的价格基本是最低的。
对比几乎共享商业、公共配套的三兄弟区块，两者之间的价差也足够大。假如想要上车未来科技城，绿汀路四小区块的性价比肉眼可见。
而其他小区块可以依次选择淘宝城区块、EFC区块等。
这些区块虽没有绿汀路旁的两个小区块那么明确的利好外溢，也没有绿汀路四小区块的强性价比，但却也有更为成熟的配套。
在未来科技城强劲的上升势头下，虽板块内部会出现价值高地，也会出现一定的价值分化，但整体势必也是水涨船高。
对比杭州的同价位板块，如三墩北、城北万达、之江、艮北新城等，淘宝城、EFC以及其他小区块5.5万至6万的价格也并非不可以考虑。
还是文首的结论，未来科技城的绝对价格确实不低，对于外地来杭的普通家庭买房难度不小。对于余杭有先天偏见的老杭州人、新杭州人同样会心生疑虑。
但假如将视野放大至杭州全城，你会发现5-6万的未来科技城竟然是最大的洼地，当然，这个洼地也是现今较为宽松的政策所“吹”起来的。 假如你不是人才家庭、也不是无房家庭，工作生活区域又在城西一带，5万+的未科二手或许是最佳选择，四小+三中+绿汀路TOD值得一搏。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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