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“房地产短期看金融，中期看土地，长期看人口”，地产界的至理名言已广为流传；而最近杭州可谓在金融、土地、人口三个维度都十分红火，《浙江省2035国土空间规划》、5.7-5.8杭州土拍、《全国人口第七次普查》，一个月间隔内三连发；恰好金钱豹外逃、钱鏐墓被盗、钱塘门诊部失火，热搜上纷纷调侃杭州克“钱”。笔者看来，不如说恰好上天派了三个社会新闻热点给“钱”塘降温，单列浙江或是杭州的数据，不夸张的说，杭州是近些年最“吸钱”的城市。结论也很简单，杭州楼市是吸纳人口的筛子，被偏爱的总有恃无恐。迟了一个月的全国第七次人口普查数据，5.11正式发布。
▲第七次人口普查各地区人口（来源中国新闻网）
将近15年人口数据，七普中浙江的数据非常亮眼，6457万，雄踞增速榜第二，从六普时的5442.69万人，一跃增加到6456.76万人，年均增加101.41万人；
▲2019-2020各地区人口增速排名（七普公布后）广东和浙江也是全国唯二的，人口增量超千万人次的省份，妥妥的“人口海绵”，这其中，浙江和广东的情况不同，以杭州举例，据杭州市统计局数据，2020年杭州新出生人口9.92‰，相较2019年的11.1‰，下滑了1.18‰，而广东建国以来从来没跌出人口生育率前8，浙江的人口增量是绝对的外来增量为主；其中最夸张的是增长的1000多万超一半增幅（606.76万人）是在2019-2020年度完成，身处杭州，G20后，肉眼可见城市正以一种火箭的速度变得拥挤，城市边界不断外扩，口音不断多元化；看完七普，看看省内，《浙江省2035国土空间规划》4月下旬已经出台，在七普定量以后，数据的指标意义会显得更加明确。早在2月份，广东就已经谋划了2035年的场景：人口1.3亿，2条磁悬浮，经过7个城市，彻底连通珠三角；而作为国家十四五点名的“共同富裕示范区”，浙江省政府给自己的目标对各行各业的影响极其深远；一个长达15年的规划，自然对楼市影响深远的就是人口目标。
▲2018-2019浙江省各地区常住人口生育率与死亡率7400万常住人口，城镇化人口80%，这是浙江给自己的15年目标；
恕笔者直言，按近5年浙江的人口增量速度，7400万属实“过分保守”；
用数字给结论，2018-19浙江全省各地区人口自然增长113万，自然增长率10.9‰，哪怕全浙江常住人口自然增长率打对折5‰的情况下，每年自然增长32.28万，15年共计484.2万；
需要增长的人口指标7400-6456-484.2=459.8万，即整15年浙江全省新增吸纳的外来人口，故每年只要吸纳30.65万；
然而，去年一年单35岁以下年轻人宁波和杭州这对双子星就吸收了80多万，全省100多万毫无压力；
换言之，浙江给自己定的人口数量目标非常保守，压根不像15年。
再精确到省会杭州，具体数据均有些出入，但从已经公布的数据来看，2020年杭州常住人口突破1100万，基本已是定局。看医保数据，截至2020年12月，基本医疗参保人数达1098.8万人，比2020年1月的1025万人，新增73.8万人，超过2019年全年增量；看人才数据，2月初杭州市发布的政府工作报告中提到，2020年，杭州新引进35岁以下大学生43.6万，人才净流入率连续5年占据全国第一；1100万还是保守数据，有消息指出，过去一年杭州净流入人口超出160万，钱报刚出的数据1193.6万。
5.7-5.8土拍刚过，华润111亿拍得绿汀路地块，龙湖拿下丰收湖，小开发商已经越来越难，很多中大型的开发商其实利润率低的可怜，除了确认下土地的归属权和周边小幅度的房价波动，笔者不知道有什么热度可炒，丰收湖还能变西湖吗？真正的土地价值早在规划前端就有定数了，谁来绿汀路地块都是100亿起，是板块和地段锁定了土地价值。而对城市影响大的，除了土地价值对城市定位的锚定，核心是供应！这次土拍总建筑面积达到了759万㎡，分布在杭州市区37个板块；假设以2.5的容积率20万方建筑面积的小区为单元，这样的小区以三口至五口之家为核，大概能吸纳的人口是3000-3500人，这波住宅用地吸纳的人口最多13万-14万；而杭州去年仅仅35岁以下大学生就引入了43.6万人，仅仅要消化这些刚需人口，预计还有6月、12月所有土地出让加起来都勉强，而首次土地形成供应用中国速度最快也要10月，首开结束今年就过去了；年人口流入40w+—年人口消化新房最多20w—不到10w套新房，这就是杭州楼市近年供需的现实。人口增量远超预期、土地供应持续不足、落户只要1个月、127新政合体，杭州楼市的基本面出现了。人数太多，单次推盘量又少，就是杭州楼市目前的基本特征，俗称“挤牙膏”；红盘，滨江博语华庭，最后一期加推，391套房源，10473户登记，成为1.27新政后杭州第二个万人摇，这还是有竞品花宸里分流的情况下；低价刚需盘，华丰春和云境，248套房源无房家庭中签率低至6.8%；崇贤的祥生星合映，123套房源无房家庭中签率不到4.8%；改善盘，拱墅区的檀映里、上河公元、晶晖里，无房家庭中签率分别为4%、4.5%、5.4%。
豪宅盘，前几天总价千万级的晓月澄庐叠墅中签率公布，82套房源，3547户登记，整体中签率2.31%。其中，人才整体中签率都低至6.54%，难度丝毫不亚于热门红盘；无房人才中签率晓月澄庐（6.54%）、花宸里（8.33%）、博语华庭（6.8%）、天荟（6.5%）、珊瑚世纪（7.2%）；经过了人口、土地供应、落户政策的三层分析，杭州楼市的逻辑就清晰了：杭州是全国人口流入最多的几个城市之一，同时只需要每年吸纳省内3-4成的人口增长即9-12w左右的外来人口即能完成2035浙江的人口目标，落户容易且新房量供应不足；也不妨说，杭州只供应这么多新房，在吸纳人口完成计划指标毫无压力的前提下，用新房供应指标筛选可以适应高城镇化率的人才才是本心。可以说，现状不变，杭州楼市的疯狂程度还会步步提升，呼唤政策限制的焦虑情绪也会一天比一天严重。远来的新杭州人，愿大家都有个美好的结果。
文/ 一叶 编辑/ 一叶
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2021杭州地铁楼盘图（5月版）
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