东南西北中，杭州7个二手次新房还能闭眼买？| 房叔说No.215
共14盘预售公示、登记，列表见文末↓
▲土拍也能看出市场玄机
最近的杭州，上了全国热搜的一个是“瞒豹”引发的各种反转，一个是1178亿的首次土地集中出让。三只豹子发酵一下，倒把风口浪尖的土地市场遮掩了少许。
但是1178亿，加上集中出让前的62宗674亿，共计1762亿，什么概念，几乎占杭州去年全年68%+，上海全年的62%，武汉全年量。
更恐怖的是2021还没过半，还有两波集中出让候着，跨过上海，重夺全国一哥，应该就是时间问题。
集中土地出让是不是真达到增供应，平热度的初衷？
看几个数据和现象：一、前十房企共计成交804.4亿元，占总成交额的68%，这么大的量，依然是僧多粥少，人有多大胆，地有多高自持。
奥体、世纪城、宁围热点板块，滨江&融信组合和SKP华联包圆；钱新二期滨江&融信独占两宗；金沙湖融创、万科，绿汀路三站交汇综合体华润，好地段头部化愈加明显。
二、疯狂供应会拔高中签率？太天真了， 57块地，75%出现自持，最高40%，仅自持面积更是超过了66万㎡，约6000套+。
热点板块供应量还是杯水车薪，举个例子，钱江新城二期的两块地总建面28万方，看上去挺多，除去17%自持，供应套数也就1600套左右，看看江河鸣翠红盘对撞都有7600组报名，就知道这点量还是过不去的坎。
三、今年要想加入预售，这一波几乎是最后期限，而2020年涌入杭州的人口就60万+，千万豪宅晓月澄庐中签率仅2.31%，摇号越来越难，全城限售8年几乎变为现实。
四、被限价和自持压缩的利润，祈求产品品质很不现实，不大幅度下降就不错了，赶在限价前的这一波次新二手房的品质和自住性愈显突出。
影响房价的三驾马车，新房、土地、二手房，没有明显抑制手段的当下，二手次新房已经透支部分板块红利，不能与动辄翻番的红盘收益相比，还是那句话：能摇新房的尽量摇号。
但现房+不摇号（机会成本）+持有时间成本低，中长期看，二手次新收益性或许真不比新盘差。
无论是急需自住、改善或保增值，或是摇号焦虑、资产不想成为长期国债一样锁定8年时间，穿越跌宕的房产价值周期，可以看看这几个宝藏盘（价格来自2021.5.12日透明售房网好找房，部分二手成交价会有做低嫌疑，价格随行就市，随时有变）：
| PART 2 |
城中武林 |【蘭园】
成交价：6.8万；挂牌价：7.1万
武林壹号以外的武林代表性豪宅，绿城精装配置巅峰时代的作品，即便当下武林光环没有钱新、奥体、未科新生代夺目。
但是杭州精神地标武林，现在和未来相当长时间的依然享受着配套资源优势，西湖世遗名片，贴沙河水文脉，杭州中心&万象城、恒隆西湖66、嘉里城、杭州大厦、银泰总店都在2公里范围内，这里还是诱人的顶级配套和流量中心。
武林再沉沦还是能在轮回中再现辉煌，品质、颜值和价格都在线的蘭园也一样，每出一套都是老钱们哄抢的对象，唯一的遗憾就是只有抢不抢得到。
城西 |【西溪诚园】
最近成交价：6.2万 挂牌价：7万
可以说西溪诚园是公认的城西品质之王，城西及绿城数一数二的大盘，也拥有着绿城二代高层标准的奠定者的称谓。
典雅、庄重、精致的新古典主义建筑风格上增添了现代元素，石材干挂、典型新法式建筑和法式园林融合一体格局的开创者。
绿城独创的园区生活服务体系、每个组团都有泳池等高标准配套……在蒋村西溪银泰城、龙湖西溪天街两大综合体落地后，生活氛围和烟火气浓厚，堪称绿城15年房产营造经验的集大成之作，没有好学区的短板，在民办摇号，学区集团化和资源均衡战略下，相比河滨之城的价格，这里想象空间和后劲更足。
良渚 |【良渚文化村缦云坊】
成交价：3万，挂牌价：3.1万
“良渚文化村”以12210亩的大手笔，倾注15年光阴，书写了一个杭州开发史上自然、人文、社群、生活融合的典范。
而随着几乎无缝链接的未科升级版核心云城破土而出，有望加持的地铁2号线西延设站，云城预期的人口、配套的红利，刺激本就欢迎的杭州文化青年和未科码农，居住、人文、环境三生融合的良渚文化村穿越价值周期。
未科 |【新湖菲林山】
成交价：5.1万，挂牌价：5.4小高-5.8万洋房
2021年前三季度，刚放飞自我的余杭区就登顶杭州GDP第一区，未来科技城毋庸置疑的杭州科创大走廊地位以及高科人群虹吸能力，在浙一一院和刚落地的绿汀路超级综合体华润万象城（大概率）补足短板后，高歌猛进，宜居和城市等级已经今非昔比。
未来科技城三兄弟趁着供应和定向人才+无房限购东风，已经跳升到高位，而仅1.5公里开外的新湖菲林山有着令人惊叹的品质，小高铝板+石材，洋房全石材立面，确实让人有种上一轮品质巅峰时代的杭州产品的错觉，这点距离，1.5万+的差距，依然值。
勾庄 |【融创瑷颐湾】
成交价：4.2万 挂牌价：4.4万
距地铁十号线祥园路站仅约200多米，万达广场约800米，一站万象城。
石材干挂Art Deco风格，会所+超大面积园区泳池+地下恒温泳池的配套，这硬件确实能打，唯一的缺陷是物业不太给力，但也就是这点缺陷，与杭宸一众勾庄破5的次新房相比，性价比愈显珍贵。
九堡（丰收湖）|【玖峯汇】
成交价：4.2万 挂牌价：4.4万
78轮竞拍后，自持19%，龙湖坚定不移的拿下丰收湖这宗地，顺利迎来“杭州第八座龙湖天街”。
丰收湖畔、龙湖天街加身、新上城资源、钱二启动及宅地陆续向北延伸，九堡丰收湖板块渐有起飞态势，2020年底刚交付的玖峯汇，叠墅和小高低密住区，在整个九堡也算鹤立鸡群，而小高层销售阶段3.2万价格如今仅1万左右的涨幅，在整个杭州也算低调，这次在众多利好下，补涨或许是有可能。
萧山市北 |【望海潮】
成交价：4.3万 挂牌价：4.7万
在杭州宇宙中心奥体、钱江世纪城火热的市场挤压下，萧山市北完全不能幸免，成为奥体南最早5年限售的板块，萧山市心甚至还被定义红盘板块，奥体二手房市场已经完全失控，成为杭州不多的限制挂牌价格的区域。
同样望海潮在建设一路和宁税路交叉口的位置，非市北绝对中心，但也在萧山豪宅板块范围内，铝板+玻璃外立面，时代奥城园林景观浓缩版，不错的品质，值这个价。
| PART 3 |
这些仅是一些能够跑赢大势，自住品质、投资增保值和性价比兼得的次新二手房。
至于江河汇的留香园，奥体的创世纪、时代奥城、天璞盈丰路三兄弟，未科绿汀路未来悦、樾府、印未来三兄弟，艮北的杨柳郡、1872，申花的养云静舍、宜和园等虽然产品或区位出彩，毕竟价格也相应高位，虽然潜力依然，但仅仅是性价比不再突出，没有出现在这次清单中。
这些房子就像“诗经”、“楚辞”一样有幸出生在杭州引以为傲的，最美好的那个百家争鸣的“春秋时代”，在新房阶段就各领风骚一个时代。
即使到了二手时代也能凭着远见，及埋藏骨血中的理想主义，吊着杭州的这口品质仙气，在喧嚣、逐利的世俗中不意外的成为一股股涓涓清流。
即使不再绝对依靠产品品质和精装标准，仅靠板块、城市发展红利就可以堆高的价格逻辑下，我们相信，总有回归理性的那一天，这些盘也有理由安全横渡市场周期。
二手房有些许瑕疵或许才是最佳方案，因为时间完全会弥补某些不完美。
二手房闭眼买？在这个疯狂的市场，这注定是一个广受争议的话题。也欢迎不同意见留言争论，或自荐你心中闭眼买的二手房给大家分享。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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2021杭州地铁楼盘图（5月版）
活动截止时间：2021年5月13日9:00
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