二手房涨价的根本逻辑在哪？还会继续涨吗？| 房叔说No.211
共9盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
早在2019年，杭州为了稳定楼市预期出台了针对新房市场的双限政策，限地价，限新房售价，意图通过持续压制新房的售价，稳定楼市预期，达到控制房价上涨的目的。
最终结果我们都知道了，二手房价没有得到控制，新房中签率快速走低，调控在一定程度上并没有尽到预期的效果。
为什么会有这样的结果出现，与调控的初衷、目的相去甚远呢？这个道理其实非常简单。
杭州楼市有一个问题始终难以解决，就是对于杭州这类人口快速流入的大城市，需求是远大于供给的。
但不管是通过提高交易税费来增加交易成本，还是通过限售增加持有成本及持有的不确定性，亦或是限价控制预期，这些行政手段都没有能够有效的减少掉需求。
同时杭州市场也并没有增加市场的供给，所以从根本上就不能解决市场的供需失衡问题。
有人可能会说，影响市场的是预期而不是所谓的供需，对此我不能苟同，任何上涨预期在强大的供给面前都是纸老虎。
如果有足够多的选择，足够多的限价新房可选，市场绝对不会如此癫狂。
现在杭州楼市何尝不是如此，看看现在的新房市场，不仅量小，还被高强度控盘，购房者现在已经饥不择食，更是推动新房限售的脚印迅速布满整个杭州城区。
供给增加不了，通过其他政策工具大幅减少市场上的有效需求同样有效，将市场上的大量需求延后，市场一定会进入一个短期的供需平衡。
没有过度饱和需求冲击的情况下，预期再高也没有用，你不卖，别人卖，价格自然就下去，底层逻辑改变的情况下，预期就不算什么。
只有市场癫狂的时候，预期往往才成为煽风点火的那一把柴火。
| PART 2 |
我们再来看看杭州的情况，需求被压制了吗？是的，近几次楼市新政通过加强限售，以及微调限购政策确实减少了部分需求。
但需求的大头几乎没有被影响，杭州依旧是城市门槛最低的大城市之一，甚至在新落户人口持续增加的情况下，杭州整体市场上的需求总量还在不断的累积，一天比一天多。
再来看供给，土地出让量多了吗？没有。
二手房供应量大了吗?显然在卖掉即踏空的市场下，惜售、不敢售情绪严重，二手供给也没有明显变大。
需求不断累积，新房的供给量每年也极其稳定，一年十一二万套的新房供应根本不够，相比武汉、成都等城市一年新房供应二十余万套的“天量”，杭州的供给着实不大。
这种市场状况下，新房中签率不下降，二手房不涨价才是怪事。
| PART 3 |
至今，这种供需严重失衡的情况依旧存在，所以在年初1.27新政后我们提出了“新政是个窗口期”，千万不要被看似严厉实则杀伤力不强的新政所迷惑，窗口期不要错过的结论。
到今天我们再回过头看看，基本上这个窗口期的结论是得到验证了的。
大部分的热点板块二手房的价格都有明显的涨幅，特别是城西和高端改善盘。未科、申花、文教区学区房、良渚、三墩北等板块都涨了很多；高端改善盘也继续创新高，再看看滨江金茂府、柳岸晓风、留香园、武林邸、宜和园等等。
新房中签率更是在两三个月后低到令人咂舌，限售全城化，不限售的新房反而快成为了少数。
那么接下来二手会不会继续涨？我的判断是偏向悲观的。很遗憾，是站在未上车购房者立场上的悲观。
假如接下来没有能够较大程度改变市场供需失衡现状的新政出台，部分改善、热点板块二手依旧具有上涨动能。
原因在于杭州楼市已经分层，分为改善群体的杭州楼市和无房家庭的杭州楼市。
改善群体基本名下都有过房产，或贷款记录，自然没有无房资格，没有无房资格也就意味着：改善群体及部分非无房家庭刚需群体在新房中签率急剧下降的情况下，不得不考虑二手房，甚至只能考虑二手房。
在无房家庭及人才家庭优先的政策，以及供给不足的新房市场夹击下，杭州新房市场呈现“排内不排外”的局面，改善需求去无处可去。
千万不要小看这些改善需求，一座大城市就算没有新的增量需求，这些改善需求的基数也是非常之大的。
现在的杭州二手市场很大程度也是这些改善需求，及部分非无房资格的刚需在支撑的。这些需求不会消失，大概率将继续支撑二手市场，甚至继续推高二手市场。
甚至假如新房市场继续如此进行下去，在新房中签率继续持续走低的市场行情推动下，新房市场甚至可能出现“排内又排外”的情况出现。
不仅改善摇不到，刚需自住型新杭州人也摇不到，那么部分外来需求也将被挤向二手市场，二手市场持续承压。
接下来决定杭州楼市接下来怎么走，二手会不会继续涨，依旧会取决于供需失衡是否缓解，但接下来的政策变化会不会彻底解决这个问题，或者说能在多大程度上解决这个问题，非常难以判断。
杭州“要人”，甚至“抢人”几乎成为了城策，不久之前杭州甚至喊出了要在接下来的数年内继续增加数百万人口。
这点恰好是和削减、后置需求的调控关键是相违背的。
南京等周边竞争城市都在放松准入门槛，杭州敢加门槛吗？
杭州实际上已经被架到了骑虎难下的尴尬局面，这也是多次新政都没有涉及到增加城市门槛的核心原因。
但如果不增加门槛，在供给上不来的情况下，供需失衡的现状就非常难以扭转，杭州实则陷入了两难的境地。
接下来，是不是继续贯彻“要人”的城策，决定了杭州楼市是不是继续癫狂的关键钥匙。如果接下来还是没有改变，那么放弃抵抗吧，二手房很难跌。
杭州如今着实不便宜，部分板块房价抵近杭州的绝对天花板——上海的7成，从房价绝对值上看，杭州基本已经到了阶段性的高点。
从某种意义上看，如今还在傻嗨的杭州楼市其实也就是个政策市。
等风吧，看看接下来这阵风，它究竟是冷风还是“乍寒还暖”。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
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