不要只盯着红粉盘，要学会做田忌赛马式的购房决策 | 房叔说No.214

共12盘预售公示、登记，列表见文末↓

| PART 1 | 

 当所有人都盯着某个楼盘，那这个楼盘一定就是极其难买的，大部分人就算参与最后大概率也是无功而返，徒当分母，给极少数的幸运儿陪跑。 但大部分人还是习惯于盯着红盘，倒挂明显，买到赚到的诱惑是在太过强大，几乎没有人能够抵挡。所以到最后纵使中签率低到令人发指的程度也有大批红盘党的拥趸。 能够清醒的认识到市场残酷并作出调整的购房者毕竟是少数，但在这样一个市场中，往往只有成为少数人才能够快人一步，也尽量不踏空。 红盘再好，摇不到与你也无关，红盘的好注定只有少数人能够拥有，有时候认命，认清形势远比博玄而又玄的运气更适合杭州楼市。 房叔后台这类例子太过于多，多少人执着于某几个红盘，或因为这几个红盘最适合自己，或因为这几个红盘倒挂最多，所以持续坚持去摇，最后却无功而返，心态崩了到房叔这里寻求安慰或其他买房建议。 但现在的楼市机会极易流逝，坚持摇红盘付出的不只是心理成本，更多的还有机会成本与时间成本。 在高歌猛进的杭州楼市，时间才是最宝贵的，半年前和半年后的市场天差地别，就比如去年的杭州新房市场。
 | PART 2 |

年初疫情之下，经济全面停滞，房产市场同样如此，房企通过云上看房等工具想方设法规避疫情的影响，政府调控也在暗中放宽，降低预售条件等政策工具纷纷出马。 彼时的楼市一片哀啕，没有多少人能够预见到下半年惊涛骇浪式的市场热度回归。
年初甚至连粉盘这个概念都还没能出现，市场上只有红盘和非红盘两种楼盘，只要想上车机会大把。 到了去年下半年，杭州楼市全面进入卖方市场，没有难卖的房子，只有难摇的房子，到了今年就更甚。 我们看看几个具有代表性楼盘的中签率便能直观感受到市场的变化有多么的强烈。 之江的珊瑚世纪，在19年底珊瑚世纪的综合中签率为27.9%，如果是无房家庭概率则更高，只要运气不要太差中签还是非常容易的。 到了半年后的20年中，珊瑚世纪中签率直接下降到了6.87%，无房家庭中签率也只有约10%。今年3月清盘加推中签率更是直接掉到了2%，有房家庭1.43%。 △珊瑚世纪叠墅实景图

申花的天玺天荟，去年初疫情还没有完全消退时，加推综合中签率高达75%，而最近一次开盘中签率却只有1.98%，要知道这可是套均总价800万以上的改善楼盘。 半年时间改变太多，上半年也许你还能挑挑拣拣，下半年就变成房子挑你，而今年就完全只能随市场摆弄，恐慌情绪持续蔓延。 但就算是如此，到了今天大多数人在只要能够选择的情况下依旧会选择那些超级红盘，而不是选择更为明确能够上车的楼盘。 就比如不久之前的两大红盘对撞，博语华庭与花宸里，在房叔后台，关于选哪个的咨询，房叔的回答是博语华庭更好但是花宸里更容易。 花宸里综合虽不如博语华庭，但可以预见的是花宸里中签率一定高于博语华庭。 结果也和预测吻合，花宸里综合中签率高达23.2%，博语华庭则只有3.73%，两者之间的中签率相差超过6倍。博语华庭再好，摇不到和你有什么关系？ 在如今的市场下，我们早就应该打破自己就是幸运儿的自我心理暗示，不要用赌博式的购房策略去选择摇号目标，现在的市场更适合田忌赛马型购房策略。 特别是刚需自住型购房者，上车远比买到最合适的房子更为重要，还是那句话，再好的房子摇不到，再好也没用。 扩大选择范围，尽量多摇增加概率，假如心仪的楼盘同时开盘，摇那个稍微差一些的，预估中签率更高一些的，能买到才是王道。
当然，也有购房者是博取最大利益的纯投资心态，房票的珍贵程度超过上车诉求，这是少数派，可以坚持走你自己的路。 
| PART 3 | 
到了今天，在没有进一步升级调控的背景下，中签率明确继续下降的新房市场在很大程度上可能用田忌赛马式的购房策略都很难奏效。 假如中签率低至个位数，高低差异一点点的中签率并没有本质上的区别，都是博运气。 对于新房市场，田忌赛马更适合红盘与粉盘之间，粉盘与次级楼盘之间做选择，或者在红盘对撞时，中签率差距拉大的情况下做选择。 可以预见，假如政策方向不进行调整，楼市调控依旧如现在这般不温不火，田忌赛马式的购房策略也会慢慢失效。 假如是刚需自住型、急需上车的购房者，或者非无房家庭的改善型购房者，田忌赛马式的购房策略需要切换到新房与二手房之间。 新房摇不到，或者预估摇不到时，应该及时切换到二手市场，关注那些二手房中的优质选择，或者新房、二手房并行考虑，决不能一昧的只考虑、只摇新房。 对于部分急需上车的购房者，在今天的市场状况下只摇新房与去年只摇红、粉盘何异? 其实都是在消耗自己的机会成本与时间成本，极易踏空。 这也就是为什么近期房叔在后台建议不少购房者可以适当关注二手，不要只摇新房的原因。二手虽价格贵，但二手是能买到的，明确性是明显要强于新房的。 
二手买对并不比多数新房差，就比如，去年年初入手奥体、未科、蒋村、申花，整体收益已经强过大多数所谓的粉盘，甚至少数红盘。 对于那些人才、无房家庭等有新房倾斜比例，亦或是纯投资保值目的的购房者，依旧建议优先考虑新房，限价持续的新房确实是强于大多数二手房的，二手房则可以加以考虑，多看多对比，有合适的二手房也可以坚决入手。 但如果是那些自住着急上车，或是置换型、卖掉名下唯一房产又不是无房家庭的购房者，二手房在一定程度上其实更加稳妥。 当然对于二手房如何选择，对于未深度、全面接触过杭州楼市的大多数购房者确实有难度，但就算再有难度也要坚持去执行。 多看多对比，不要怕浪费时间，只有时间的积累，才能建立起对于楼市的认知和市场判断，买二手房没有捷径，每一寸经验都是用一步一脚印换来的。 如果实在没有头绪，多看杭州的卫星地图，多看杭州的重点开发区域，多看杭州楼市热点板块的分布，慢慢也就能初步摸清城市的轨迹。 假如还是不懂，那么请持续关注房叔，后续我们将推出更多有关如何选择二手房，判断二手房价值的推文。
同时，积极关注政策面的变化，在大势难改的情况下，每一次政策面的收紧都会是一次窗口期。

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| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 |

 -END-

文/荆轲 编辑/荆轲

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