武林、文教二手选择，金都房产留下的两代板块价值标杆| 房叔说No.359
共 3 盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
对投资品相对匮乏的国民来说，房产既是理财产品、又是避无可避的经济软着陆时常兜底的工具，也有着无可回避的支柱型产业属性。
对开发商而言，房地产又是典型的资金密集型产业，只要有钱准入门槛并不高。
但难的是产业链长，协调能力和判断能力至关重要，再则投资周期长，极易受政策和市场等不确定因素影响，风险程度高。
因此，传统杭州开发商时间、品质换空间，以及小而精的开发理念，几乎与当今的市场规律相悖，在双限低利润、高周转、规模化生存自然法则面前，被虐得体无完肤。
至今市面上仍能看到的本土开发商已经屈指可数。
但反过来说，杭州品质之城之所以德能配位，很大程度上来自于那些对产品的执拗和底线思维。
杭州大本营内的开发案例大多更自惜羽毛，顾及本土粉丝的感受，以及正向的舆论导向，即使这两年交付维权频发，但依然能保持产品品质，鲜有本土开发商的楼盘有不可调和的产品维权，产品往往更靠谱点。
今天说说已经淡出的有杭州科技地产之称的金都，不同时代的两个产品。
| PART 2 |
先看武林商圈曾经的准豪宅金都华庭。
金都华庭是武林商圈00年代的扛鼎作之一。
小区东边是林荫小路西俞巷，南面7楼以上隔京都苑近眺从武林门一路逶迤而来的运河，西侧汇入运河的上塘河溯流向北则可直达半山、临平，说是双河景房也没毛病，而北侧直临朝晖路。
金都华庭位置虽然不算最顶级，但也并不差。
与西湖文化广场仅约800米，而步行1.2公里可以到武林广场，清晨、傍晚即便是沿着运河闲遛，半个小时左右就可以踱到。
北边距市儿童医院仅约600米左右，省人民医院约1.2公里，向西车行约1.2公里可以上中河高架，距离未开通的地铁5号线宝善桥站、1号线文化广场站、打铁关站，约800米-1100米左右，城市配套资源非常完备。
遗憾的是，整个武林板块学区短板，金都华庭也不能幸免，与地段不太匹配的京都小学+朝晖中学的配置，确实也是影响房价上升的一个主要根源。
第二个影响金都华庭价值的因素是岁月，2006年交付算起来有点年份，但暖米色小面砖和弧线设计的阳台形成类似春江花月这一代的审美标准，不说出类拔萃，好在看上去还比较顺眼。
值得一提的是，除了沿朝晖路三栋受一楼商铺影响，入户为半大堂式设计，其他楼栋都有架空层设计，年代所限，虽然没有太多丰富的文体设施，但胜在隔绝潮湿、又能作为风雨连廊使用，实用性不差。
值得表扬的是金都华庭还是杭州最早一批人车分流设计的小区，不但没有车行安全困扰，抹除机动车道后，留白处可以随意设计一体化中心园林，而45%的高绿化率超过现在住宅规划15个百分点，舒适度，无疑不管放在00年代还是现在，都是出类拔萃的。
总体园林设计风格虽有点杂，但建筑围合出的中央庭院，入院的雕塑小品为分界，东边是峰峦叠嶂的中式假山半包围着室外泳池。
西边依次布置了喷水池、蜿蜒水景环绕的中心圆形小广场、白色复合材料拉伸龙骨式遮阳亭、木栈道小桥，以及已成参天大树浓荫下忽隐忽现的曲线汀步连接各幢建筑。
再往西还有儿童娱乐设施，沿上塘河有羽毛球场和健身器械、塑胶跑道等。
金都华庭区位在当时顶级的豪宅板块，又有运河、上塘河双河交汇的环境，户型选择自然而然偏向127-180㎡改善性为主。
虽然当时可能有出于上塘河河景房景观面考虑，靠上塘河的三幢户型有类似之江壹号三芒星户型的非常规变异户型，但楼栋以及户型朝向倾斜角度对采光时间会有较大的影响。
以这个128方户型为例，东边套影响不大，如果镜像到西边套，上半天采光还是会受影响。
其他户型144㎡-160㎡做到四房，185㎡做到4+1，在尺度舒适度上还做的不错。
没有好学区价值加成、消逝的品牌影响，再加上年代稍远，武林对年轻人的吸引力在减弱。
金都华庭并没有多大的泡沫，挂牌价普遍在5-5.5万之间，无双税的挂到5.7-5.9左右，甚至低于勾庄次新房天花板的价格，并没有虚高，对于倾向于主城工作，就近居住的自住购房者倒是一个不错的选择。
| PART 3 |
再看一个金都房产淡出前最后的绝唱楼盘之一，文教区四大顶流二手房之一的城市芯宇。
浙江理工大学老校区原址上的城市芯宇，由黄龙饭店、杭州城站、杭州西站等杭州地标性总设计师程泰宁主笔建筑设计。
大胆启用黑、白、灰三色，抽象于传统马头墙意念的斜切退台，与方形体块婉转穿插，加上白色铝板、玻璃幕墙，首层灰色大理石干挂的组合，既有超前的现代感，又暗合文教区中国建筑代表的学院意味。
“学院与科技”的地缘文化碰撞、融合，个性十足，奠定了一个时代的个性灯塔，即便是放在今天也一点不过时。
以5.6米高的架空层为媒介，城市芯宇景观设计整体性非常强，从整个小区穿行，不管是视野还是空间没有任何障碍。
而直线条设计表现的现代风格，在2011年前后还是前沿潮流，抬高的树阵、空中花园、下沉式广场、叠水水景、休闲平台点缀与穿插，形成丰富的景观层次感和亲和力，参与性非常高。
而硬质铺装、人行道路采用天然花岗岩，加上金属质感与石材碰撞的单元门厅所营造的仪式感也非常不错，甚至超越了很多现在市场上所谓的动辄10万+的豪宅。
城市芯语除了一期毛坯，二、三期精装引入了大金VRV户式中央空调系统、24小时生活热水系统、户式中央新风系统、地板防噪音系统、卫生间同层排水降噪技术、单元式中央吸尘系统等当时最新的黑科技。
普及一下，同层排水是把本层本户的排水、排污等下水直接接入外排水总管，而不是我们常看到的，下水用弯管接入下一层顶板附近的排水总管。
好处显而易见，楼下再也不会听到经过管道放大的冲水啸声，甚至也可以根除坑位锁定、弯道存水卫生死角、以及接缝处漏水的弊病，但同时也存在检修困难的缺陷，需要施工品质保证。
浮筑楼板隔音系统，也就是在我们现在常见的混凝土结构楼板+约5mm挤塑发泡聚乙烯隔音垫地板防噪音+陶粒混凝土来隔绝声响的物理传导，楼上Party，楼下地震的事情大概率不会发生。
更有中空low-e玻璃、太阳光导入、雨水收集、地下车库灯光引导系统，这些也是金都扬名立万的科技杀手锏，至少在当时市场还是相当具有品牌辨识度和引领性。
城市芯宇南邻杭州东西大动脉德胜——文一路轴线上，东面嘉州路与溪畔花园分隔，西面隔德雅花园、新德雅公寓与教工路相邻，再往西就是锦绣公馆。
小区紧挨着有文一街幼儿园、商业裙楼以及沿文一路天阳亲子广场、物美超市等社区配套。
文教区商业综合体欠缺的拼图，在1公里内的铂澜大象城，以及仅1.3公里的大悦城两大综合体落成后陆续补齐。
西贵的板块属性，不错的品质，加持行知小学+十三中文教区顶级教育配套，即使杭州学区房经历了一次普遍的盘整，城市芯宇大户型挂牌价依然坚挺在8-9万/㎡之间，小户型甚至维持在9-10万之间。
如果硬要在鸡蛋里挑骨头，城市芯宇户型设计算是一大短板，得房率以及当时对杭州人口结构趋势的判断，导致户型面积稍显不合理，90-103方左右户型依然是两房，140-170方三房居多，179方以上才是主流四房。
| PART 4 |
金都开发的这两个楼盘虽然年代跨越了6年，但都是同期前瞻性的潮流产品，也是这两个板块顶流的二手房代表。
虽然目前的杭州房产市场还处在有史以来持续时间最长的一次价格红利期，但在上轮宏观调控之下，杭州房产经历过“今天很残酷，明天更残酷，后天很美好，但绝大多数杭州本土房企死在明天晚上”。
但辩证的看，本土开发商对产品的执着，用时间磨砺产品的开发理念，以及浙江市场长期向好的惯性思维，导致抗风险意识、反应速度、大资本的运营这些抵御风险的常规手段全面薄弱，就像温室花朵遭遇政策寒冬，凋零是大概率的事件。
幸运的是，这样的执着还是给杭州留下了经典的产品，金都华庭、城市芯宇，是淡出市场的金都房产，在杭州品质开发史上留下的印记。
2022杭州地铁楼盘图（1月版）
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