湖印光年、云川未来城、天樾四季、聆潮府选房指南 | 房叔选房No.315
共14盘预售公示、登记，列表见文末↓
湖印光年有着万科品牌背书，靠近下沙商贸城；整盘精装限价3万元/㎡，加推100套，主力户型105-139㎡，总价起步约277万元。
云川未来城有着未来社区概念，规划了89㎡三房两卫小户型；整盘精装限价1.88万元/㎡，加推142套，主力户型89-135㎡，总价起步约113万元（最小户型约69㎡）。
天樾四季纯叠墅、洋房设计，与塘栖古镇距离较近；整盘精装限价2.31万元/㎡，加推125套，主力户型95-139㎡，总价起步约160万元（最小户型约85㎡）。
聆潮府已是准现房状态，与1号线九堡站之间距离约800m；高层精装均价约3.34万元/㎡，洋房跃层精装均价约4.09万元/㎡，一次性梭哈178套，主力户型94-166㎡，总价起步约345万元。
湖印光年
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：16号楼（2-26F）
均价：精装均价约30000元/㎡，装修标准3500元/㎡
主力户型：约105㎡户型50套，128㎡户型25套，139㎡户型25套
无房户倾斜：50%比例，约50户
人才倾斜：10%比例，约10户
验资门槛：冻结资金首套50万，其他100万
登记时间：12.27-12.29
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了12幢25-26F高层，其中3、7号楼为公租房，此外在楼盘西南侧规划了9班制幼儿园。
楼盘人行主出入口设置5、6号楼之间，次出入口设在14、15号楼之间和4、9号楼之间；车行主出入口设在4、9号楼之间，次出入口设在2、3号楼之间。
楼盘与1号线高沙路站、金沙印象城之间距离约900m；最近小学为约370m距离外的景苑小学，此外还有约750m距离外的民办学校杭州实验外国语学校。
楼盘东侧为在建住宅杭曜之城和杭望云潮城，南侧为城建文化馆，西侧为1号大街，对面是已建成的住宅小区，北侧靠近4号大街和下沙商贸城。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
16号楼 →
西南侧设有非机动车地下车库出入口；
北侧设有地面机动车停车位、化粪池；
南侧设有消防登高场地。
| 户型分析 |
约105㎡三房两卫户型 →
位置：16号楼中间套
套数：50套
价格：276.96-327.8万元
优点：三开间三房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：南北通透性一般。
约128㎡四房两卫户型 →
位置：16号楼西边套
套数：25套
价格：332.77-390.98万元
优点：两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；公卫干湿分离；
缺点：北向书房尺寸一般。
约139㎡四房两卫户型 →
位置：16号楼东边套
套数：25套
价格：378.21-445.2万元
优点：三开间三房朝南；南向带大面宽阳台；公卫干湿分离；带独立玄关设计；
缺点：无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、日照表、选房建议
| 高层约105㎡、128㎡、139㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：均处在16号楼，约105㎡为中间套，约128㎡为西边套，约139㎡为东边套；
2. 采光因素：低楼层南侧有一定采光影响；
3. 噪声因素：北侧、西侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总价最高在22-23F，往上24、25F价格一致，价差约2-4万元；往下每层之间价差约1-3万元，13-14F价格一致。
在南侧有一定采光影响，尤其东边套还受13号楼部分影响的情况下，建议从次顶楼往下选；顶楼价格介于9、10F，价格偏高，建议优先于3F前选择。
云川未来城
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：6、7号楼（1-18F）、11号楼（1-17F）
均价：高层精装限价18800元/㎡，装修标准2500元/㎡
主力户型：高层约89㎡户型35套，102㎡户型36套，135㎡户型69套，特殊户型69㎡1套，118㎡1套
无房户倾斜：50%比例，约71户
人才倾斜：10%比例，约14户
验资门槛：冻结资金120万
登记时间：12.27-12.29
| PART 2 |
配套介绍
楼盘属杭黄未来社区3号住宅组团，规划了16幢高层，其中1、10号楼为公租房，5号楼为自持楼幢。
小区出入口设在9、16号楼之间、14、15号楼之间和10号楼东北侧。
楼盘东侧为大桥南路；南侧为亭山路；西侧为竹简路；北侧为在建住宅江语云城和幼儿园。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
6号楼 →
南侧设有消防登高场地；
东侧靠近公租房，设有垃圾收集点；
7号楼 →
南侧设有消防登高场地；
11号楼 →
北侧设有消防登高场地。
| 户型分析 |
高层约89㎡三房两卫户型 →
位置：6号楼中间套
套数：35套
价格：147.09-171.67万元
优点：三开间朝南；U型厨房；
缺点：南北通透性一般。
高层约102㎡三房两卫户型 →
位置：6号楼东西边套
套数：36套
价格：166.91-204.39万元
优点：两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：无明显缺点。
高层约135㎡四房两卫户型 →
位置：7、11号楼东西边套
套数：69套
价格：220.79-274.91万元
优点：四开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；公卫干湿分离；
缺点：无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约89㎡、102㎡、135㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约89㎡为6号楼中间套，约102㎡为6号楼东西边套，约135㎡为7、11号楼东西边套；
2. 采光因素：南侧低楼层有一定采光影响；
3. 噪声因素：6号楼东侧有一定公租房噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：6号楼总层数为18F总价最高在11、12、15-17F，往下至7F每层价差约1万元；
7号楼总层数为18F，总价最高在15-17F，往下每层价差约1-5万元不等，14F价格与12F一致，8F与9F之间价差约6万元；
11号楼总层数为17F，总价最高在15-16F，往下每层价差约1-6万元不等，14F价格与12F一致，8F与9F之间价差约7万元。
在楼幢选择上，7、11号楼所含面积一致，建议优选11号楼；考虑到采光因素，6、7、11号楼均建议从次顶楼往下选；仅11号楼西侧采光影响较小，控制总价可优选中低楼层；
东边套高于西边套约4-5万元，6号楼考虑自持楼幢影响和控制总价优选西边套；7号楼考虑控制总价和景观关系也优选西边套；11号楼西边套视野、日照情况较好，同样优选西边套；顶楼价格相当于5F，建议优先于5F前选择。
天樾四季
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：6号楼，为上下叠；11、16、19号楼（1-7F）
均价：精装限价23100元/㎡，精装标准3000元/㎡
主力户型：叠墅139㎡户型16套；洋房95㎡户型65套，110㎡户型38套，特殊户型85㎡5套，95㎡1套
无房户倾斜：50%比例，约63户
人才倾斜：10%比例，约12户
验资门槛：冻结资金首套50万，二套100万
登记时间：12.27-12.29
| PART 2 |
配套介绍
楼盘分为东西两区，由市政道路隔开，此次加推为西区；在东西区之间规划了一所12班幼儿园，为市政建设；此外楼盘还带有商业、酒店规划。
西区主出入口设在7号楼东北侧、11号楼东南侧，次出入口设在20号楼西北侧、10号楼东北侧。
楼盘距离塘栖古镇步行约500m，后续可能会有9号线延伸的地铁规划。
楼盘东侧为河道，河对岸为塘栖中学；南侧同样为河道；西侧为崇超路（现名月波路），未来将建成一所45班的九年一贯制学校；北侧为张家墩路，对面目前为农贸市场，后续将拆除，规划为住宅用地。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
6号楼 →
西侧靠近道路；
11号楼 →
东南侧为主出入口；
东侧设有公变所、非机动车出入口；
东北侧设有地下车库出入口；
16号楼 →
北侧设有室外体育活动场所；
19号楼 →
东侧设有地面机动车停车位；
北侧设有地面机动车停车位、地面非机动车停车位、化粪池。
| 户型分析 |
高层约95㎡三房两卫户型 →
位置：11、19号楼中间套、东西边套
套数：65套
价格：171.9-221.27万元
优点：三开间朝南；全明户型；U型厨房；
缺点：无明显缺点。
高层约110㎡四房两卫户型 →
位置：16号楼中间套、东西边套
套数：38套
价格：219.08-280.27万元
优点：类四叶草户型；三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；公卫干湿分离；
缺点：无明显缺点。
叠墅约139㎡四房三卫户型 →
位置：6号楼中间套、东西边套下叠
套数：8套
价格：346.97-353.38万元
优点：三房朝南；U型厨房；双阳台设计；小储藏间设计；
缺点：无明显缺点。
叠墅约139㎡四房三卫户型 →
位置：6号楼中间套、东西边套上叠
套数：8套
价格：343.19-343.39万元
优点：三房朝南；U型厨房；双阳台设计；
缺点：无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 高层约95㎡、110㎡、叠墅139㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约95㎡为11、19号楼中间套、东西边套，约110㎡为16号楼中间套、东西边套，约139㎡为6号楼中间套、东西边套上下叠；
2. 采光因素：南侧采光影响较小；
3. 噪声因素：6号楼西侧、11、19号楼东侧、19号楼北侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：洋房11、16、19号楼总层数为7F，总价最高在次顶楼，与5F之间价差约2-4万元；再往下价差明显，4-14万元不等；
叠墅6号楼下叠价格高于上叠约3-10万元。
洋房16号楼位置较好，优先选择；另外两幢洋房11、19号楼所含面积一致，建议优选靠楼盘中间的11号楼；鉴于楼幢上下价差明显，南侧采光影响不大，11、16、19号楼建议从3F往上选；顶楼价格低于3F，价格优势明显，预算不足且对采光要求较高的购房者可加以考虑；
叠墅6号楼建议优选东侧房源，上下叠看个人喜好。
北辰聆潮府
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：高层2、3号楼（2-16F）、洋房4、5号楼（1-7F）
均价：高层精装均价约33400元/㎡，洋房跃层精装均价约40900元/㎡
主力户型：高层约114㎡户型60套，116㎡户型56套，洋房94㎡户型14套，166㎡户型32套，160㎡16套
无房户倾斜：50%比例，约100户
人才倾斜：10%比例，约20户
验资门槛：冻结资金首套115万，其他230万
登记时间：12.27-12.29
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了5幢住宅，其中1号楼为公租房；4、5号楼为洋房，1-6F为跃层，7F为顶层；在楼盘东南侧建有一所幼儿园。
小区主出入口设在4号楼西北侧，此外人行出入口设在2号楼东南侧；与1号线九堡站之间距离约800m。
楼盘东侧靠近河道，南侧为晨光绿苑南苑，西侧靠近福利院和晨光绿苑北苑，北侧靠近德胜快速路。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
楼盘北侧建有高压架、高压线。
| 楼幢分析 |
2号楼 →
北侧设有地面机动车停车位、消防登高场地；
西侧设有地面非机动车停车位；
东侧设有非机动车坡道；
西南侧设有垃圾收集点；
屋顶设有消防水箱；
3号楼 →
西侧设有非机动车坡道；
北侧设有垃圾房、消防登高场地；
西南侧设有垃圾收集点；
东南侧设有燃气调压站；
4号楼 →
西北侧为小区主出入口；
南侧设有汽车坡道；
东北侧设有垃圾收集点；
5号楼 →
西侧设有公共自行车点；
西北侧设有垃圾收集点；
东南侧设有人行出入口。
| 户型分析 |
高层约114㎡三房两卫户型 →
位置：2、3号楼中间套
套数：60套
价格：359.68-392.78万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：玄关缺憾，主卫为暗卫。
高层约116㎡三房两卫户型 →
位置：2、3号楼东西边套
套数：56套
价格：366-407.74万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：玄关缺憾。
洋房约94㎡三房一卫户型 →
位置：4、5号楼中间套、东西边套顶层
套数：14套
价格：343.58-352.84万元
优点：南向带大面宽阳台；U型厨房；公卫干湿分离；
缺点：独卫。
洋房约160㎡五房三卫户型 →
位置：4、5号楼中间套、东西边套底跃
套数：16套
价格：679.99-734.64万元
优点：U型厨房；全明户型；
缺点：二层房间尺寸一般。
洋房约166㎡五房三卫户型 →
位置：4、5号楼中间套、东西边套中跃
套数：32套
价格：634.7-684.92万元
优点：U型厨房；全明户型；南向带大面宽阳台；公卫干湿分离；
缺点：二层房间尺寸一般。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 高层约114㎡、116㎡、洋房94㎡、160㎡、166㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约114㎡为2、3号楼中间套，约116㎡为2、3号楼东西边套，约94㎡为4、5号楼中间套、东西边套顶层，约160㎡为4、5号楼中间套、东西边套底跃，约166㎡为4、5号楼中间套、东西边套中跃；
2. 采光因素：低楼层南侧采光影响较小；
3. 噪声因素：2、3号楼北侧、4、5号楼西侧、5号楼南侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：高层2、3号楼总层数为16F，总价最高在次顶楼或及下一层，往下至6F每层之间价差约2-3万元，5、6F之间价差约6-7万元，再往下每层之间价差约2-3万元；
洋房4、5号楼总价最高在底跃，越往上价格越低。
高层在户型选择上，预算可以的情况下优选116户型；高层在楼幢选择上，建议优选东侧有一定河道景观优势的3号楼，其次选择2号楼；在南侧采光影响较小的情况下，建议优选低噪声的中低楼层；2号楼东边套高于西边套约6万元，不介意西侧为公租房的优选西边套；顶楼价格相当于9F，价格偏高，做3F后的备选；
洋房在楼幢选择上，建议优选噪声影响相对较小的4号楼；东边套高于西边套约2-9万元，建议优选东边套。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/阿寻 编辑/阿寻
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2021杭州地铁楼盘图（12月版）
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