扒一扒开发商成名作的二手市场行情 | 房叔说No.346
共16盘预售公示、登记，列表见文末↓
11月，杭州二手房成交量在阴跌了7个月后，终于止跌回暖，从2字头重返3字头，成交量（不含临安、富阳）最终定格在3406套。
虽然，这波回暖也受多方因素影响，比如传统的金十；“以价换量” 的价格回调；信贷等政策面有所回暖，市场进入“多头已死空头即止”的平稳期。
“云开雾散却晴霁，清风淅淅无纤尘。”毋庸置疑二手房走向的大趋势接近明朗。今天不讲趋势，主要讲那些受市场波动影响小，底层支撑逻辑清晰的标杆型二手房。
从杭州房产市场发展时间线最长的城西说起，肯定也绕不开发源于杭州城西的品质开发商，一个是绿城，一个是早几年还有前缀万科、现在已经销声匿迹的南都。
看两个成名的案例，一个是绿城桂花城，一个是南都德迦公寓，曾经在杭州早期商品房市场上呼风唤雨的标杆，如今会是怎样的境遇？或许对你选择二手房有些许帮助。
决定二手房价格的因素跟新房相似点有地段、供需、产品品质、户型、学区……，不同的是二手房价格还受卖家急迫程度、买房目的、装修保养状况以及学位、房内是否有刑事案件等特殊状况的影响，这些硬性指标都是价格的决定要素。
地段毋庸多说，老城西虽然没有什么强大的产业、商业综合体规划支撑，甚至黄龙商务区、文教都已辉煌不再。
但是阿里的产业基础支付宝、蚂蚁总部、以及城西科创走廊的顶级学区、居住重心、新房市场的结构性断供，况且生活氛围在杭州各板块仍然数一数二，工作在未科、住在老城西的人并不在少数，价格支撑逻辑清晰。
绿城开发的第一个楼盘，就是杭州城西的桂花园。之后，又开发了丹桂公寓、银桂、兰桂、月桂、云桂、紫桂花园等一系列“桂”字系楼盘。
而这其中，西至紫荆花路，南临文二西路，东接古墩路的桂花城，堪称绿城第一代作品的代表之作，绿城的图腾作品之一，定性为当时杭州顶端、城西样板。
在这个层面来看，即使经历了20年岁月洗礼，高起点的特征在各个层面来看还是够分量的。
按惯例我们把桂花城建筑、景观、配套、户型、学区全方面剖析一下，看看第一代绿城标杆作品，还有没有购买价值？
桂花城是有着绿城早期风格烙印的别墅、洋房、高层混合型产品，整个小区总占地230亩，但总建面仅19万㎡，约1153户，容积率仅1.11，楼间距指标甚至高于大多数眼前的小高层产品。
整体景观正如绿城对桂花城营建复盘《桂花城的批判和思考》中描述的，景观轴线的处理、泳池会所等人行洄游路径规划、道路不规则沉降、人车分流系统、以及小品节点的比例、水系的维护思考、别墅区和洋房区交接处理……都存在着时代和开发经验的局限性。
但近3万平方米的中心花园及组团绿化、宅间绿化构成了庞大的绿地系统。贝尔高林主笔的景观设计将江南特有小桥流水人家的意境，用曲殇流水、筑池理山、依水而筑的亭阁，和谐地分布在绿地系统中。
而遍植园区的乔木、丛竹、灌木、花卉、草坪都已经养的相当茂盛，居住舒适度异常高。
| PART 3 |
瑕不掩瑜，桂花城即便是绿城第一代产品序列，总有这样那样的不足，但奠定了绿城在外立面规整性的主基调，以及后续玫瑰园、绿园等各产品线的实践基础，样板的作用非常清晰。
桂花城建筑外立面一楼和架空（储藏室）敷设花岗岩石材干挂，并且一直做到阳台、窗台立面，以横向线条收口。
洋房顶楼、及5-6层以红色调小面砖交叉铺贴，四坡顶覆盖黑色毡瓦，与老虎窗、阳台铁艺栏杆等元素，组合出经典的三段式法式建筑风格。
但立面处理严格的比例控制、八角形元素，以及进深和面宽并不大的阳台，成为户型上的些许硬伤。
另一个改善性的设计特点就是不管是公共走廊，还是户内动线廊道都会追求舒适性，哪怕是主卧走道也不可避免偏改善性的宽敞。
所以在桂花城100㎡两房，130-140㎡三房稀松平常，150以上才能做到四房，但毕竟多层楼梯洋房得房率近90%，客厅、卧室、甚至厨房的舒适度远非现在的高层可比。
配套方面不仅有集成物管中心的会所、网球场、露天泳池、篮球场、中央大草坪，甚至还有建在社区内的绿城育华幼儿园……
这些标配拿到现在豪宅市场都是可见不可求的，虽然现在的产品有限价政策因属，但也不能不说，当时的住宅标准真的不低。
另一个价值点是学区，求是星洲小学+文华中学的组合，在西湖区也是不错的选项，这也是溢价高的原因之一，普遍实惠的价格在5.5-5.6万/㎡左右，挂牌价7万+/㎡是主流。
| PART 4 |
再看另一个经典，同样文二路上的德迦公寓，早期南都代表性标杆产品，品牌虽已远去余韵尚在。
德迦公寓总建筑面积约17万方，分东西两区，容积率约1.34，总户数是略多于桂花城的约1300户。
不约而同的选择了新法式多层洋房的建筑形式，文二路沿街排布了高层。
立面材质与桂花城略有不同，底层（储藏室）为文化石铺贴，1-4层为曾经冠以“德迦红”的标志性红砖，在杭州外立面黄、白、灰为主色调的时代，确实给沉闷的城西增添出一抹亮色。
红瓦坡屋顶，半圆形阳台，厨房、卧室双八角窗钻石型设计采光面更佳。这也给内部户型设计带入更多可能。
还有一个特色设计，德迦大多洋房户型选择错层设计，这样可以用几节踏步，分隔出静区和动区，家庭隐私性也极强，还有营造出跃层式楼上楼下的感受，确实是现在户型设计纯粹copy不走样中欠缺的创意元素。
洋房户型设计也是偏舒适性，厨房和餐客厅的面积都尽可能的最大化，这一点与当下流行趋势异曲同工。
所以，德迦公寓户型构成跟桂花城相似，100㎡以下两房，118-140㎡三房，150以上才能做到四房，至于5-6房顶跃200方以上户型可以找到。
而约49%的绿化率，半地下室停车库上覆土绿化形式，给景观绿化带来大量发挥的余地。
西区中央喷泉叠水广场、林荫道把每栋建筑串联的成一整体，整体舒适度和环境要比东区略胜一筹；而东区室外泳池、高层骑楼设计为中轴线的景观，配套稍占先机。
遗憾的是，无论东区，还是西区，园区纵深略显不足的硬伤，影响了法式园林的气势，也就留有法式园林景观中轴对称神形而已。
| PART 5 |
配套方面，东区不仅有社区活动中心、还保留现在豪宅都变为景观池的露天泳池、儿童活动区；西区原有的南都酒店现在改成社区用房，喷水广场……还是可圈可点。
南都德迦学区这个价值点虽然比不上桂花城，但东区文三嘉绿苑小学+嘉绿苑中学、西区文三文苑小学+十五中西溪中学也是本就杭州学区第一梯队的西湖区中上组合，这也是德迦价格体系重要组成部分。
而且，东区离地铁2号线200米不到的距离，西区也就500米左右，5万出头就可以淘到纯地铁房——德迦的房子，确实很划算。
| PART 6 |
在普遍担忧产品品质的当下，再回过头看21世纪初的杭州扛鼎产品，你会发现即使岁月是个神偷，但是那些经典的闪光处也并没有偷走。
林语堂曾经笑谈：大同的理想生活，就是住在花园洋房里”。这句话放在即使有点年头的桂花城、南都德迦身上一样适用。
这些经典洋房虽说显性的金融属性，并没有热点板块的次新房的强预期，但是杭州二手房在经历的近半年横盘整理期，挤出不合理价格，缩量企稳后，并存着机会与风险，其中的风险已经明显小了很多，居住属性却被放大。
如果出于这种考量，多淘淘，多看看，捡漏这些时代标杆性二手房，杭州城市上升逻辑、人口、产业、以及学区的底盘预期没有根本改变的情况下稳定的抵御价格下降，舒适地享受生活吧。
| 今日登记楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2021杭州地铁楼盘图（12月版）
活动截止时间：2021年12月19日9:00
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