其他
三四百万级板块哪家强？萧科、丁桥、转塘、南卧、运河新城 | 房叔说No.340
共15盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
随着艮北、市北等次级板块新房阶段性去化结束后，杭州三四百万的预算选择再次被挤压到一个较小的范围之内。 除去未科、三墩北这类“社保局”板块，目前能够选择的该总价段楼盘，大多集中在丁桥、转塘、萧山科技城、运河新城以及南卧等数个主力板块。 不同于艮北、市北拥有较为明显的均衡性，区位佳、背靠城市中心、土地储备、城市界面、规划定位等属性都俱佳。 丁桥、转塘、南卧、萧科等几个板块都存在或多或少的缺憾，比如区位稍偏远、板块定位不高、产业现状薄弱、楼盘品质确定性不高等等。 于是对于很大一批购房者而言，是否选择这些板块参与摇号、上车，成了摆在面前急需考量的问题，尤其是社保时间短的购房者。 究根结底，本质上还是购房者对这些板块的新房存疑，尤是对后续的市场表现存疑，是否能够跑赢大势、在接下来的行情中能否赚到钱？ 经过多轮的市场教育，几乎所有楼市参与者都懂得了这样一个道理： “买到一套好房在很大程度上能够改变人生轨迹、或增加人生可能性，而买到一套长期跑输大势的房子，不仅心理层面会焦虑，后续置换升级也是一道槛”。
这样的心理完全能够理解，毕竟对于国人而言，相当长的时期内，劳动获取工资性收入不足以对抗通胀和竞争，而不动产稳定、长期向好的市场表现几乎是最佳的资产配置项。 这样的环境不可避免会催生出以上这类的心理博弈。 那么，以上几个主流三百万级刚改板块，哪个最佳？综合购买价值更高一些？
| PART 2 | 要回答以上问题，关键在于板块，板块于房屋价值的权重远高于其他子项。 板块价值搞清楚了，再结合在售楼盘的价格、预期品质、便利性等子项进行综合价值判断，结果就自然出来了。 首先是板块属性，以上几个板块几乎都有一个极为相似的特性，那就是居住区，其中的代表便是丁桥和南卧。 这两个板块都是非常典型的居住板块，板块几乎和产业绝缘，板块内的房屋基本是为住宅性质，商产用房占比极小。 由于板块内部没有产业集聚，尤其是高等级产业集聚，那么天然就不会有内生居住需求出现，就算有也极为有限的，这类板块的住宅需求来源基本都来自核心城区，是非常明显的“承接需求外溢型板块”。
这类板块价值天花板主要受限于交通便利性、所主要依托的宗主核心区能级、所在的区域供给是否充分，以及板块自身的配套能级。
尤其是交通便利性、宗主核心区能级、所在的区域供给是否充分，这三者对板块天花板影响极大。 如果交通便利性足够高，这类板块自然可以顺势优先成为核心区的需求导入主阵地，板块价值自然就高。 而决定交通便利性的有两个因素，一是区位，二是公共交通以及交通通道。 区位很好理解，区位好，意味着与核心区的距离足够近，交通便利性一定是好的，那么一定是核心区需求外溢的优势承接板块。
如果区位足够好，如市北、艮北这类板块，假以时日甚至可以和核心区相融，变成核心区的一部分，可以很大程度化解纯居住区的弱势，这类居住区的潜力无疑是纯居住区里最深厚的。 但既然总价仅300-400万，也就意味着这些板块中的绝大部分不具备这样的区位优势，那么这些板块就需要通过公共交通、或交通通道的补足。 其中地铁、快速路最为关键，尤其是地铁，地铁具有大运量、高时效性的属性，能够非常好的保证上班、出行的高效快捷，所以往往有没有地铁、距离核心区的站点数和该板块价值天花板呈现极强的正相关。 甚至极端一些，近远郊的地铁盘和非地铁盘存在15%以上的价差。 这也就是为什么，板块价格通常和距离核心区的地铁站点数呈现高度相关性的原因，本质上的区别，还是地铁带来的交通便利性差异。 说完了交通便利性的影响，接下来来看依托的宗主核心区能级、以及所在区域的供需结构是否均衡这两项的影响。
宗主核心区能级够不够高直接影响到的是需求数量，以及需求的购买力强弱，杭州目前真正具备对外输出外溢需求的核心区大致有三个。
等级最高的为黄龙-武林-湖滨-钱新一线，政企、产业就业人口密集度极高，住宅供给却接近枯竭，需求只能向外围溢出，但受制于西湖群山阻隔，外溢方向主要是城北、城东、城东北区域，上文的丁桥、运河新城等板块都是典型外溢区。
等级次之的为滨江-奥体一线，产业能级高，就业人口密集度大，对外溢出的方向主要向东去往萧山市北、萧科，向西去往之江、转塘，向南去往南卧、闻堰义桥一带，部分高端购买力去往江北城区。
最后一个核心区为近些年兴起、且在高速成长的未科-蒋村一带，该核心区虽不如前两者成熟，但购买力极为强劲，受地缘环境限制外溢方向相对更为狭窄，主要在以未科为核心的四周，刚需外溢去往闲林、良渚、三墩、老余杭、小和山等，改善去往蒋村、申花较多。
这三者，目前以黄龙-钱新最为高能级，围绕这一核心的居住板块价格总体也是最高的，豪宅区有南星桥、武林等，改善有申花、桥西、文晖、城东新城等，刚改有北软、丁桥、桃源等，价格梯度非常有序。
滨江-奥体的外溢区则更为块状化，但总体依旧有序，呈现由内向外的价格梯度，和距离呈现极强的相关度。
最后一个未科-蒋村，虽然已然遵循由内向外的价格分布，但受地缘条件以及供给结构影响，价格明显更为扁平，由于供给不够充分导致价格梯度拉的不够开。
闲林、老余杭、三墩北的部分优质楼盘价格接近未科核心区吊车尾楼盘，主要原因就是所在的区域供给不够充分导致的。
在杭州买房，尤其是居住型板块，一定要看清楚目标板块所依托的宗主核心区是谁？如果不是以上三者，那么天花板一定有限，需谨慎再谨慎。
同时，目标板块内新房供给过剩也需重点关注。
就如城东、南卧，长期以来新房供给极为充分，在很大程度上压制了这些板块的价格表现，而城西的一些板块，受制于大城西供给紧缺，闲林、老余杭等优质次新价格都能和城东新城这类定位为改善的板块接近，虽然很多人接受不了，但这就是事实。
接下来看板块配套能级的影响。
| PART 3 | 除了区位、交通、供给状况等，房产还具备非常多的外部性，典型的如学区、商业、医疗配套，这是绝大多数购房者所考虑的除交通便利性外的重要外部条件。 其中学区以及商业最为重要，而这类居住板块由于处于非核心区，教育资源配套不会受重点倾斜，学区普遍不会太好，基本处于中档水准。 也不排除某些例外，比如三墩北落地星洲二小等，这类居住板块就需要把学区考虑进去，这点非常重要，在一定程度上，学区对于房产的价值影响有时甚至不亚于交通便利性。
但商业配套之间的差距就非常明显了，杭州近远郊的品质商业配置并不充分，甚至可以说是匮乏的，在绕城内的近郊一线，能够拥有万象汇、天街级别商业的板块寥寥无几，数得过来的只有丁桥、良渚等少数板块。 在很大程度上，商业配套能级是否高，决定了这类居住板块是否能够压其他同类板块一头的关键之一。 就比如，同样是绕城边，崇贤没有地铁、没有高品质商业，体现在二手价格上自然远不如丁桥，但它们在区位上有本质区别吗？其实并没有。 决定这两个板块之间的差距，就在于崇贤恰恰在最重要的交通便利性和商业配套上与丁桥存在中短期难以补齐的缺失。
但需要明白的是，配套优质仅起到锦上添花的作用，对于拉高板块天花板的作用比较有限，很难弥补区位差、宗主板块能级不够两大核心缺憾。
就比如很大程度上公认宜居性不错的临平，城建再好、配套再出色，只要没有孵化出属于自我的高等级产业，没有充沛的高端购买力，天花板始终是有限的。
| PART 4 | 决定板块价值的核心因素搞清楚之后，我们再来对比下以上几个板块，丁桥、转塘、南卧、萧山科技城、运河新城。
先看一张图，从图上可以非常清楚的看到，这几个板块距离其所对应的宗主核心区基本都在8-9km间，区位差距不明显，在当下都属于非常典型的近郊居住配套区，运河新城例外一些，区位明显更好。 虽区位距离差距不大，但几个板块的二手市场价格却有一些差异，萧山科技城、丁桥、以及转塘的价格处于同一梯队，南卧则要低半档。
运河新城目前则并无二手房、但预期二手房将高于其他四者。 同时，二手处于同一梯队的萧山科技城、丁桥、转塘，后两者的二手成交量远大于萧山科技城，这就说明了，丁桥和转塘的二手价格夯实程度是高于萧山科技城。 而现实却也是如此，丁桥三号线即将开通、同协路、秋石快速路两条交通通廊加持，以及天街、山姆等多家大型商业开业，交通便利性和配套成熟度明显强于萧山科技城，转塘稍差一些，但交通便利性以及配套同样要强于萧科、南卧。 价格、成交量完全能反应出上文所述逻辑，对于这类近郊居住区，与宗主核心区的交通便利性极为重要，对板块价值天花板起到决定性作用，呈现极强的正相关，配套也有一定加持，但不大。 但也有几个比较有意思的疑问，为什么萧山科技城在交通便利性以及配套都不如丁桥、转塘的情况下，二手挂牌价却高上许多呢？ 南卧在地铁开通以及区位不差于其他三者的情况下，二手价格却有着明显的差距呢？
萧科挂牌价格高的原因在于板块预期，此板块的定位并不是是单纯的居住区，还是产业区，以及拥江发展的后备区，学区配置也高于同价格段板块，在板块定位上明显高于丁桥与转塘。 同时，萧科的次新品质普遍较高，加之房东预期较高，导致挂牌价明显高于真实价格，可以理解为预期价格高，其真实价格实际和丁桥、转塘优质次新并无差异。 单纯的看远期板块天花板，板块属性更复合的萧科大概率拥有更高的天花板空间，毕竟从定位、落地的项目而言，萧科并不是单纯的居住板块，等级更高。 但远期是远期，既然是远期就有不确定性，相比而言，更为成熟的丁桥、转塘更为稳。 这也是为什么我建议求稳的购房者优先考虑丁桥和转塘，长持考虑萧科的原因。 至于南卧，原因有三，其一：江南核心区能级当下并不及江北核心区，这是宗主板块能级的问题。
其二：南卧新房供应较大，且分流板块较多，受市北、南站新城、转塘等板块压制，江南供给相对充分，那么南卧这类优先顺位更低的板块自然价格受限，其实也就是上文所述的“所在的区域供给是否充分”。
其三：配套能级有限。 由于江南核心区能级不足，同时分流板块较多、供应大，配套也不够优质，南卧能够吃到的高购买力需求外溢极其有限，短期价格自然难以上冲。
| PART 5 |
下面来总结一下：居住板块除了自身的区位、所依托的宗主核心区能级、以及配套条件外，还需考虑到所在的区域供给是否充分：目标板块是否供给过剩、或分流板块过多。 综合评估，实质上都为纯居住板块的丁桥、转塘、以及南卧，天花板在未来都会出现比较明显的上限。 而当下，丁桥、转塘更便利的交通条件及配套成熟度，让这两者当前的天花板更高一些，在新房限价相差不大的情况下更具购买价值。 萧山科技城和运河新城则稍显例外，严格意义上，这两者仅属于阶段性的居住板块。
更高的板块定位和起步点，有别于普通居住板块，在未来它们有望转型为“产住一体板块”，在拥江东进、拱墅北建的城市既定战略下，区位还会得到进一步的进化。 它们未来的天花板预期会更高，但也存在不确定性，比如萧科，城市断层严重，缺乏明确落地的便利公共交通，属于强预期但相对高风险板块。 如果要给出一个购买价值排序，结合当前的在售楼盘的特点，运河新城核心区新盘→转塘、丁桥的地铁盘→萧科非地铁盘，南卧最次，长期主义者，则可以将萧科的顺序相对前置。 至于怎么选，就看你自己的真实需求是什么，什么都想要是做不到的。
你要萧科的未来就需要忍受较长时间内配套的缺失、公共交通的便利性，你要丁桥的成熟，就需要接受未来天花板受限的预期。
适合自己的才是最好的。
| 今日预售信息 |
| 今日登记信息 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2021杭州地铁楼盘图（10月版）
活动截止时间：2021年12月11日9:00
房叔说 | |
房叔选房 |
点个在看，让房叔更好看。