天御、杭臻源、江澜湾、启云府、月映咏荷园、富源里、辰春澜城选房指南 | 房叔选房No.309
共10盘预售公示、登记，列表见文末↓
天御突然领证，预计明年底交付，与望品客群有一定重叠，中签率可以预见的不会高；整盘精装均价约4.76万元/㎡，首开套数134套，主力户型约137-195㎡，总价起步约572万元。
金沙湖独苗杭臻源首开，有着融创品牌背书，与1号线下沙西站之间距离较近；整盘精装限价3.75万元/㎡，首开套数206套，主力户型约105-142㎡，总价起步约315万元。
江澜湾周边处在整建之中，与钱塘江距离较近，有仁恒品牌背书；高层精装均价约2.95万元/㎡，洋房精装均价约3.52万元/㎡，加推224套，主力户型约115-217㎡，总价起步约274万元。
启云府与瓶窑老街较近，纯6层洋房设计；整盘精装限价2.4万元/㎡，加推116套，主力户型约98-130㎡，总价起步约223万元。
月映咏荷园由复地与绿城合作打造，处在9号线五洲路站附近，此次为收官一期；整盘精装限价2.2万元/㎡，收官套数210套，主力户型98-128㎡，总价起步约178万元。
富源里近邻6号线始终站桂花西路站，与富阳成熟综合体东方茂较近，有着融创品牌背书；整盘精装限价2.7万元/㎡，加推63套，主力户型137㎡，总价起步约350万元。
辰春澜城首开，处在富阳主干道横凉亭路旁；整盘精装限价2.2万元/㎡，首开套数200套，主力户型89-105㎡，总价起步约172万元。
天御
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：1、2号楼（2-18F）、3号楼（1-17F）
均价：精装均价约47587元/㎡，装修标准4500元/㎡
主力户型：约137㎡户型50套，138㎡户型16套，183㎡户型34套，198㎡户型34套
无房户倾斜：30%比例，约40户
人才倾斜：15%比例，约20户
验资门槛：冻结资金首套200万，二套400万，一次性660万
登记时间：12.5-12.7
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了3幢17-18F高层和1幢自持4号楼，可售楼幢为两梯两户设计。
楼盘与5号线西文街站之间距离约470m；在东南侧建有西园幼儿园。
楼盘东侧毗邻河道及观成武林小学，南侧为新西路和灯塔豪园，北侧隔善贤路为方圆府和写字楼，西侧为经协发展大厦等。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
1、2号楼南侧近新西路，3号楼北侧近善贤路，2号楼东侧近幼儿园。
| 户型分析 |
约137㎡四房两卫户型 →
位置：3号楼东边套
套数：16套
价格：592.03-689.1万元
优点：三开间三房朝南；U型厨房；
缺点：次卫为暗卫。
约137㎡四房两卫户型 →
位置：3号楼中间套
套数：34套
价格：571.91-676.91万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；
缺点：主卫为暗卫。
约138㎡四房两卫户型 →
位置：3号楼西边套
套数：16套
价格：589.52-683.98万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；
缺点：D1户型主卫为暗卫。
约183㎡四房两卫户型 →
位置：1号楼西边套、2号楼东边套
套数：34套
价格：774.19-940.04万元
优点：三开间朝南；东西向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：无南向阳台。
约198㎡四房三卫户型 →
位置：1号楼东边套、2号楼西边套
套数：34套
价格：845.61-1001.79万元
优点：四开间三房朝南；南西向带大面宽阳台；U型厨房；带独立玄关设计；
缺点：两个暗卫。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、日照表、选房建议
| 高层约137、138㎡、183㎡、198㎡㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约137㎡为3号楼中间套、东边套，约138㎡为3号楼西边套，约183㎡为1号楼西边套、2号楼东边套，约198㎡为1号楼东边套、2号楼西边套；
2. 采光因素：3号楼低楼层南侧有一定采光影响；
3. 噪声因素：1、2号楼南侧、3号楼北侧、1、3号楼西侧有一定道路噪声影响；2号楼东侧有一定幼儿园噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总价最高在次顶楼，往下至9F每层之间价差约4-7万元，13、14F价格一致；再往下每层之间价差变更明显。
在楼幢选择上，建议优选1、2号楼中间楼层，采光视野较好，偏好高楼层视野的可从次顶楼往下选；再次选择3号楼高楼层，低楼层采光有一定影响；
3号楼东边套高于西边套约5万元，预算充足建议优选东边套；顶楼价格偏高，1、2号楼顶楼建议做3F后的备选，3号楼顶楼建议优先于3F前选择。
杭臻源
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：5、6号楼（1-26F）
均价：精装限价约37500元/㎡，装修标准4000元/㎡
主力户型：高层约105㎡户型103套，128㎡户型51套，142㎡户型52套
无房户倾斜：30%比例，约62户
人才倾斜：15%比例，约30户
验资门槛：首套验资100万元，二套及全款验资180万元
登记时间：12.5-12.7
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了6幢25-26F高层和1幢公租房7号楼；小区3号楼东北侧、4号楼西北侧为机动车出入口、人行出入口。
楼盘与1号线下沙西站之间距离约550m，与金沙天街之间距离约1km。
楼盘东侧和南侧为待规划用地，西侧为在建住宅湖上春风，西南侧紧邻金沙渠，北侧靠近学林街及下沙幸福雅苑。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
楼盘南侧建有高压塔及高压线。
| 楼幢分析 |
5号楼 →
西侧设有开闭所、地面地面机动车停车位；
东南侧设有垃圾收集点；
南侧设有地下车库出入口、地面机动车停车位；
6号楼 →
东北侧设有开闭所；
东侧设有地面机动车停车位；
西侧设有地面非机动车停车位。
| 户型分析 |
高层约105㎡三房两卫户型 →
位置：5、6号楼中间套
套数：103套
价格：331.39-406.4万元
优点：三开间朝南；南向待大面宽阳台；U型厨房；
缺点：南北通透性一般。
高层约128㎡四房两卫户型 →
位置：5号楼东西边套
套数：51套
价格：413.32-517.21万元
优点：三开间三房朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；
缺点：无明显缺点。
高层约142㎡四房两卫户型 →
位置：6号楼东西边套
套数：52套
价格：473.21-571.02万元
优点：三开间三房朝南；U型厨房；双阳台设计；东西向带大面宽阳台；
缺点：无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约105㎡、128㎡、142㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约105㎡为5、6号楼中间套，约128㎡为5号楼东西边套，约142㎡为6号楼东西边套；
2. 采光因素：5号楼南侧低楼层采光有一定影响；
3. 噪声因素：5、6号楼北侧、5号楼东侧有一定道路噪声；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为26F，总价最高在次顶楼，往下至15F每层之间价差约5000元，23、24F价格一致；18F与19F之间价差约11-19万元；12、13、14F价格一致，与15F之间价差约4-7万元；再往下价差变明显。
在楼幢选择上，优选6号楼，其次选择5号楼；6号楼南侧采光影响相对较小，考虑控制总价，可优选中低楼层；5号楼建议从次顶楼往下选；
6号楼东边套高于西边套约8-9万元，考虑控制总价优选西边套；5号楼东边套高于西边套约7-9万元，考虑道路噪声影响优选西边套；
顶楼价格介意4、5F之间，从高楼层采光视野考虑，建议优先于4F前选择。
江澜湾
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：2号楼（2-45F）、4、8号楼（1-7F）
均价：高层精装均价约29500元/㎡，精装标准3000元/㎡；洋房精装均价35200元/㎡，精装标准4000元/㎡
主力户型：高层约115㎡户型84套，176㎡户型42套，217㎡户型42套；洋房152㎡户型48套，底跃8套
无房户倾斜：50%比例，约112户
人才倾斜：10%比例，约22户
验资门槛：冻结资金首套90万，二套180万，一次性280万
登记时间：12.6-12.8
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了5幢高层、4幢洋房，及合院；小区主出入口设在1、6号楼之间和25、26号楼之间。
楼盘东侧为畅想路及河道；南侧为平澜路及商业规划用地；西侧为行知路及商业规划用地；北侧为观澜路及河道、钱塘江。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
2号楼 →
东侧设有机动车地下车库出入口、防爆波电缆井；
西侧设有机动车地下车库出入口、非机动车地下车库出入口、消防回车场；
北侧设有地面机动车停车位、消防登高场地；
4号楼 →
处在楼盘中间，不利因素较少；
8号楼 →
处在楼盘中间，不利因素较少。
| 户型分析 |
高层约115㎡三房两卫户型 →
位置：2号楼中间套
套数：84套
价格：273.91-345.81万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：无明显缺点。
高层约176㎡四房三卫户型 →
位置：2号楼西边套
套数：42套
价格：449.67-558.72万元
优点：三开间三房朝南；东西向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：无南向阳台。
高层约217㎡五房三卫户型 →
位置：2号楼东边套
套数：42套
价格：547.56-682.45万元
优点：三开间三房朝南；公卫干湿分离；U型厨房；带独立玄关设计；景观开阔；
缺点：无明显缺点。
洋房约152㎡四房两卫户型 →
位置：4、8号楼东西边套、中间套
套数：48套
价格：612.91-547.45万元
优点：四开间朝南；南向带大面宽阳台；主卧带独立衣帽间；
缺点：无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 高层约115㎡、176㎡、217㎡、洋房152㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约115㎡为2号楼中间套，约176㎡为2号楼西边套，约217㎡为2号楼东边套，约152㎡为4、8号楼东西边套、中间套；
2. 采光因素：4号楼西侧采光有一定影响；
3. 噪声因素：2号楼北侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：2号楼总层数为45F，总价最高在41-44F，36-40F价格一致，价差约1-2万元；33-35F价格一致，价差约1-2万元；往下至8F每层之间价差约1-2万元；4、8号楼除一楼外，总价最高在5、6F，3、4F价格一致，价差约18-19万元。
高层高楼层采光视野更好，景观价值优势明显的情况下，边套建议优选中高楼层，可从20F往上选；顶楼价格相当于22F，价格偏高，偏好高楼层的可优先于3F前选择；中间套景观优势较弱，在南向日照影响很小的情况下，可优先选择中低楼层，可从7楼往上选；
洋房建议优选8号楼，其次选择4号楼；8号楼和4号楼东侧建议从3F往上选，4号楼西侧建议从次顶楼往下选；东西边套价格一致，优选东边套；顶楼价格低于3F，建议优先于2F前选择。
启云府
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：西府5、6、7号楼（1-6F）、8号楼（1-5F）
均价：洋房精装24000元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：洋房109㎡户型65套，130㎡户型41套，特殊户型99㎡10套
无房户倾斜：50%比例，约58户
人才倾斜：10%比例，约12户
验资门槛：冻结资金首套60万，其他120万（参考上次冻资额）
登记时间：待定
| PART 2 |
配套介绍
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
5号楼 →
南侧设有公变房；
西侧设有机动车停车位；
东南侧设有非机动车停车位；
北侧设有垃圾房；
6号楼 →
南侧设有非机动车停车位；
东北侧设有非机动车停车位；
北侧设有垃圾房；
7号楼 →
北侧设有公变房、垃圾房；
西侧设有机动车停车位；
8号楼 →
北侧设有非机动车停车位、垃圾房；
东北侧设有非机动车停车位。
| 户型分析 |
洋房约109㎡四房两卫户型 →
位置：5、6、7、8号楼中间套、8号楼东边套
套数：65套
价格：249.45-272.3万元
优点：三开间朝南；公卫干湿分离；U型厨房；南向带大面宽阳台；四房功能性较好；
缺点：无明显缺点。
洋房约130㎡四房两卫户型 →
位置：5、6、7号楼东西边套、8号楼西边套
套数：41套
价格：289.23-319.04万元
优点：三开间三房朝南；U型厨房；公卫干湿分离；东西向带大面宽阳台；
缺点：无南向阳台。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、日照表、选房建议
| 洋房约109㎡、130㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约109㎡为5、6、7、8号楼中间套、8号楼东边套，约130㎡为5、6、7号楼东西边套、8号楼西边套；
2. 采光因素：南侧采光影响较小；
3. 噪声因素：5、7号楼西侧、6、8号楼东侧有一定道路噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为6F，总价最高在次顶楼，往下以约1-3万元的价差递减。
在楼幢选择上， 优选5、7号楼东侧房源和6、8号楼西侧房源，其次选择5、7号楼西侧房源和6、8号楼东侧房源；
在南侧采光影响较小的情况下，控制总价可从3F往上选；顶楼价格介于2、3F之间，可优选于3F前做选择。
月映咏荷园
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：4号楼（1-18F）、14号楼（2-24F）
均价：高层精装限价22000元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：高层约99㎡户型36套，102㎡户型92套，121㎡户型46套，128㎡户型36套
无房户倾斜：50%比例，约105户
人才倾斜：10%比例，约21户
验资门槛：冻结资金首套60万，其他120万
登记时间：12.6-12.8
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了共17幢16-25F高层和西南侧公租房3号楼，由市政道路划分为南北两区，此外在住宅西侧规划了办公楼、酒店、商业街区等。
北区主出入口设在11、12号楼之间，车行次入口设在15号楼西北侧；南区人行出入口设在9、10号楼之间，车行出入口设在4、6号楼之间和5、8号楼之间。
住宅与9号线五洲路站之间距离约240m，东侧即为小学，东南侧为幼儿园及邻里中心。
住宅东侧为长宁路，对面为在建住宅汀洲印月；南侧为新洲路，对面目前为空地；西侧隔商业部分为荷禹路；北侧为河道及五洲路，对面为在建安置房。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
4号楼 →
东北侧设有人行出入口、车行出入口；
东南侧设有地下车库出入口；
东侧设有非机动车坡道；
南侧设有垃圾房、防爆波电缆井；
北侧设有消防登高场地；
14号楼 →
北侧设有消防登高场地。
| 户型分析 |
约99㎡三房两卫户型 →
位置：4号楼中间套
套数：36套
价格：178.41-235.67万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：南北通透性一般。
约102㎡三房两卫户型 →
位置：14号楼中间套
套数：92套
价格：182.14-238.13万元
优点：三开间朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：南北通透性一般。
约121㎡三房两卫户型 →
位置：14号楼东西边套
套数：46套
价格：215.38-287.01万元
优点：两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；可变空间设计；
缺点：无明显缺点。
约128㎡四房两卫户型 →
位置：4号楼东西边套
套数：36套
价格：223.33-306.69万元
优点：两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；可变空间设计；公卫干湿分离；
缺点：无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 约99㎡、102㎡、121㎡、128㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约99㎡为4号楼中间套，约102㎡为14号楼中间套，约121㎡为14号楼东西边套，约128㎡为4号楼东西边套；
2. 采光因素：南侧低楼层有一定采光影响；
3. 噪声因素：4号楼东侧有一定道路、学校噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：4号楼总层数为18F，总层数为15、16F，14号楼总层数为24F，总价最高在17、19F，往上、往下每层之间价差约1-2万元，次顶楼价差较明显；13、14F价格一致，与12F之间价差约1-3万元；14号楼18F有约3万元价差。
在楼幢选择上，单从位置看，14号楼所处位置较好，建议做优选；上下楼层价差不大，高楼层采光视野更好，建议从次顶楼往下选；南侧采光影响较小，控制总价不排斥选择低楼层。
4号楼东边套高于西边套约10万元，从景观优势和噪声影响因素考虑，预算充足优选西边套；14号楼东边套高于西边套约6万元，控制总价优选西边套；
顶楼价格相当于4F，建议优先于4F前选择顶楼。
富源里
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：6号楼（1-11F）
均价：精装均价约27000元/㎡，装修标准为3000元/㎡
主力户型：高层约135㎡户型63套
无房户倾斜：50%比例，约32户
人才倾斜：10%比例，约6户
验资门槛：冻结资金70万
登记时间：12.6-12.8
| PART 2 |
配套介绍
| PART 3 |
楼幢&户型分析
楼盘北侧靠近加油站及建成高层写字楼。
| 楼幢分析 |
6号楼 →
东侧设有非机动车库出入口；
北侧设有地面停车位；
南侧设有地下公变。
| 户型分析 |
高层约135㎡四房两卫户型 →
位置：6号楼中间套、东西边套
套数：63套
价格：349.68-403万元
优点：类四叶草户型；三开间朝南；U型厨房；南向带大面宽阳台；带独立玄关设计；公卫干湿分离；
缺点：无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、日照表、选房建议
| 约135㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：约135㎡为6号楼中间套、东西边套
2. 采光因素：南侧楼幢较高，6号楼低楼层有一定采光影响；
3. 噪声因素：北侧有一定商业噪声影响；
4. 户型因素：边套通透性优于中间套；
5. 价格因素：总层数为11F，总价最高在8-10F，往下至5F每层之间价差约1万元，4、5F之间价差约8-9万元。
考虑到南侧采光影响，从次顶楼往下选；东西边套价格一致，东侧采光相对好些，建议优选东边套；中间套优先选择偏西侧房源，采光视野更好；
顶楼价格介于4、5F之间，建议优先于4F前选择。
辰春澜城
| PART 1 |
摇号信息
摇号房源：8、12号楼（2-26F）
均价：精装限价22000元/㎡，装修标准3000元/㎡
主力户型：约89㎡户型100套，105㎡户型100套
无房户倾斜：50%比例，约100户
人才倾斜：10%比例，约20户
验资门槛：冻结资金首套50万，其他100万
登记时间：12.6-12.8
| PART 2 |
配套介绍
楼盘规划了18幢高层，其中18号楼为公租房。
8、12号楼之间和5、9号楼之间为小区出入口，16、17号楼之间为小区主人行出入口。
楼盘东侧为在建住宅檀境里，北侧为在建住宅宋都瀚悦宸邸，南侧为主干道横凉亭路。
| PART 3 |
楼幢&户型分析
| 楼幢分析 |
8号楼 →
东侧设有非机动车坡道；
北侧为小区出入口；
12号楼 →
一楼及裙房设有养老用房、社区用房；
东侧设有开闭所、配电房；
东北侧设有垃圾房；
南侧为小区出入口。
| 户型分析 |
约89㎡三房两卫户型 →
位置：8、12号楼中间套
套数：100套
价格：171.56-193.49万元
优点：三开间朝南；三房两卫功能性较好；U型厨房；
缺点：南北通透性一般。
约105㎡三房两卫户型 →
位置：8、12号楼东西边套
套数：100套
价格：202.95-234.63万元
优点：两房朝南；南向带大面宽阳台；U型厨房；
缺点：无明显缺点。
| PART 4 |
一房一价、噪声表、选房建议
| 高层约89㎡、105㎡户型选房建议 | →
1. 所处位置：均处在8、12号楼，约89㎡为中间套，约105㎡为东西边套；
2. 采光因素：12号楼南侧低楼层有一定采光影响；
3. 噪声因素：西侧有一定道路噪声影响；8号楼南侧有一定广场噪声影响；
4. 户型因素：通透性上边套优于中间套；
5. 价格因素：总层数为26，总价最高在22F，每层之间价差控制在1-2万元，18F稍有一定优惠。
在楼幢选择上，建议优选8号楼，其次选择12号楼；高楼层采光视野较好，建议从次顶楼往下选；8号楼南侧采光无影响，控制总价可选择中低楼层；
东边套高于西边套约5-6万元，介意西侧道路噪声影响的优选东边套；顶楼价格相当于7F，建议优先于3F前选择。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/阿寻 编辑/阿寻
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2021杭州地铁楼盘图（12月版）
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