限价涨了放贷要松，渲染的甜蜜有种回甘 | 房叔说No.331

共 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓

对未来的真正慷慨，是把一切都献给现在。

近日，第三批宅地集中挂牌的35宗涉宅地块亮向，其中超过一半的地块限价提升，从200-2000的幅度不等，最高2000元/㎡提价来自艮北、市北、运河新城，三墩、申花也有800的提升；

溢价率降到10%、取消竞品质和现房销售、地价降低、限价提升、滞后出让16宗低价值土地，政府的诚意给的足足的；

光有利好没用，钱呢？“信贷”也开始显山露水，在上周央行三季度货币政策报告中，再次重申并强调了9月末第三季度例会的“两个维护”，即“维护房地产市场健康发展，维护住房消费者的合法权益”，只是这次加了一句“加大住房租赁金融支持力度”；

不出意外，在土拍正式到来前的一个月，银行的放贷放松是大概率的事件，七颗龙珠凑齐，年底地产商能喘口气，吃顿热腾腾的饺子。

对购房者来说，也给了两个明确的信号，保新房供应，保建筑品质。

那么在总体是件好事的大背景下，救市到来、市场反弹、预期看涨的甜蜜期又要来临了吗？二手要香？

从第二次到第三次土拍之间的政策大掉头我们更该看到什么？后续几何？

| PART 1 |

市场急需重拾信心，而信心来自确定性。

第三次土拍的地有57%来自主城，单看拱墅，一次出掉小河油库、华丰造纸厂、三块申花、两块运河新城还有文晖和铁路北，简直“卖儿卖女”；

笔者从前的推文就写过（85新政改变玩法之后，不同社保的弯道超车机会 | 房叔说No.305），85新政之后，桌子上的主要玩家再也不是年轻人，而是刚改和子女刚需的本地老炮，他们有足够的资金实力和坚定的板块价值认同，不要拿遥远的规划讲故事，如果地块和品质打动不了他们，快速变现都是空谈；

举个例子，未来科技城香不香？香，但老炮也就看看杭腾、富力中心、绿汀路TOD，既然房地产税时代确定要来，又不缺住的地方，多套变一到两套的选择自然要面面俱到，k11、江河汇、文晖嘉里城、钱二、之江地铁项目、智慧新天地一连串，老炮等得起，顶格社保是永远的顶格。

唯有主城和星城优质地块的牌面才能让开发商看到卖出去快速回笼资金的确定性。

核心城区的宅地卖一块少一块，很快拱墅也会变成和西湖、滨江一样抠搜，这多少有些无奈，无奈在哪里？无奈在现实里。

土地财政在如今及未来相当长时间里仍然无可替代，房地产业的“一放就乱，一抓就软”的两头摆在税改进行到相当程度前仍然是中国的现实，资金出口端找不到比房产更好的投资哪怕是储蓄标的物，情况就不会跳出框架改变。

不加价的发展信心，多少显得“便宜”。

| PART 2 |

板块价值分化更加凸显。

首先，去掉了16桩土地，均为价值相对一般的地块，在行情走冷时大概率无人问津，既然如此不如舍掉，总分100的卷子去掉几题换成总分80分的，考一样的分含金量就上升了；

其次，限价涨对于市北、艮北这类明确有城市上升利好的板块对购房者的看好无疑是一剂强心剂，即所谓的“买涨不买跌”，有好的规划预期同时限价系统也在强化这种映像，于是营造出新房市场的一定热度，这也是城市经营者希望看到的；

但是，对许多利好出尽、几无产业的自住板块就并非如此。

萧山的南卧、城东的丁桥、笕桥这样的板块，自住性不错、产业几乎为0、靠地铁线和强势板块外溢的地域，本来倒挂的溢价已经体现在二手房的成交价和成交量上了，如今给了供应又缩了倒挂，投资属性进一步减弱；

那为什么要涨价呢？方便通勤的外溢板块，只要人口持续流入总归卖的掉，保证居住需求还能让地产商有点利润，说白了，纯纯的涨价，别想那么多。

最后，于是作为购房者，决不能盲目看到利好，要盯住核心诉求。

如果只是要来杭州刚需上车方便通勤，或者刚改自住有地铁，那后续机会会多很多，因为投资客不会来，供应多了新房还涨价，二手价格还要降；

如果奔着调整资产结构，去赌更大的升值空间或保值资产，笔者相信这类客群看得起的地甚至不超过两只手。

郊区和远郊的市场从8.5新政后早已哀嚎不止，成交价和行情一次次被削弱，现在开始轮到主城外围板块了。

倒挂低的不急买，倒挂高的更要买新房啊！这个时候利好二手？我怎么没看出来。

所有为了住的板块，都是“房住不炒”的好实践。

| PART 3 |

继续加大年轻人的焦虑。

“稳地价、稳房价、稳预期，用空间换时间。”这是房住不炒的精神，压制房产涨幅，换经济转型时间。

这话是现实，给40岁听能心平气和一听有理，说给25的年轻人听，看看同城wb热搜的评论就一目了然，吃相难看。

试想你是被8.5新政砍掉房票的年轻人，需求被滞后了两年，要负担多两年的房租，这期间新房限价涨了，哪怕只有800，算到一套89㎡的总价和利息就是十来万，这是大部分年轻人两三年的储蓄，于是年轻人得到的信息如下：

我是一个刚进社会的年轻人，工资一半给了房租，因为开发端的不爽政策倾斜了，才4个月的功夫我没了房票还搭上两年未来的储蓄，这不是涨的资产价格，而是上车价格！何况我这个社保能摇中的车大概率也不剩多少倒挂，资产变成住的地方+纯纯的负债。

很多时候老鸟飞过的一朵积雨云，对小鸟无异台风。

用空间换时间，有时候要反着问：给年轻人空间了么？

摆在眼前的涨价，总是比捉摸不到的未来痛切许多。

| PART 4 |

政府背着舆论、忍着无奈、亏着地价、拿出6成的主城土地来渲染的热闹，我们要看到保新房供应的决心是空前的。

未来很长一段时间，自住和改善上车，新房不仅仍最具购买价值，且二手价格越坚挺，买新房的决心就越坚定，如今的政策反而在锚固这种逻辑。

热闹都是新房的，8.5砍掉大量需求的基本面和高社保入围的规则不变、二手信贷不松、学区弱化效应持续，那么利好二手价格上涨、交易的主力要素就不存在，毋论抄底，快过年了，成交从1500套涨到2000叫大幅利好？

以乐景衬哀情，是哀还是乐？

| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 |

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文/一叶  编辑/一叶

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

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