杭州大家交付价值实评！金麟府之后拱宸桥东终迎双子星！ | 房叔交付No.04
共 11 盘预售公示、登记，列表见文末↓
精装修是好事，限价也是好事，结合起来在“利润率”面前可能就没那么美好了。对于现在的建筑质量，笔者十分同意荆轲老师的观点(你买的商品房可能还不如安置房 | 房叔说No.300)； 然而在晚秋的11月，有个项目迎来交付，业主满意得到处发朋友圈种草，房叔后台也被这种欢乐的气氛感染到了，这就是位于拱宸桥东板块的杭州大家项目，即大家传宸府，哪怕你不知道这个项目只要看一眼它的外立面也很难不印象深刻；
这引起了笔者的好奇，遂联系到了房叔的粉丝业主，借机一探究竟，同时参观同板块同学区同为大家出品的金麟府，看看两代豪宅的各有千秋。
展开之前，基于上一期“紫璋台交付”对三墩北同板块楼盘的比较中一些恶评作出回应，日后的所有交付稿件笔者也会秉持一样的工作态度，写一次再不赘述： 1、是评价就有褒贬，如果接受不了负面评价认为影响了房子的估价，大可以离开不看，不要谩骂； 2、没收过钱褒贬谁，笔者就算不工作打杭州麻将到80岁日子也能过得很好，不需要为一点油钱折腰； 3、笔者出身工程师家庭+8年建筑求学从业，写个不涉及水电暖通的板楼交付推文足够了，涉及设计和园林举的知识举例已经非常浅显了，看不懂觉得故弄玄虚不是笔者的问题，是机票和读书的问题。 闲话毕，带看拱宸桥东双子星。
| PART 1 |
大家传宸府。
先说评价，今年交付楼盘至少前3的王者水平，开发商最多赚点辛苦钱。大概这是本地国企的好处，既了解杭州这座城市的品质历史又有雄厚资金支持，可以为人民服务。
位于舟山东路和东教路交叉口的传宸府，外立面以象牙白和希腊金铝板包裹，一层全石材，这是目前市面上民居的用材顶配，且使用金+白的色彩搭配非常出跳，老远就能捕捉到过路司机的眼睛，在下午3、4点的夕阳天甚是好看，颜值这块的年轻化倾向明显。
▲对街学校立面；门口银杏
小区主入口位于南侧内部道路东阳街，对门是配建学校，可以看到同样用铝板喷涂亮木色配合白色建筑主体做立面，包括商铺和入口银杏树的搭配也是同样的风格和配色，设计语言的统一带来的好处显而易见，于城市设立了场地的差异性，于内部整个小区的住区感加强；
驻足入口，迎面是个多层线脚跌落的景观天顶和一个黑色圆形お皿放在砂石地面，外围围护结构（栏杆，墙，柱子）出现了工字钢焊接双柱式，这些元素分别常出现在罗曼和哥特式教堂入口、日式园林、巴洛克和古典主义建筑，可以想象进入大概中心思想是天上的用现代表现古典，地面的园林景观日式风格，中间的维护片墙用古典象征；
表扬下天顶最后一层木地板顶铺的做法，木头可以柔化光线，花钱费工值得褒奖；
进入是个带屏风的照壁空间，嵌金属石材铺地，无主灯设计的天顶都是近年很流行的风格，屏风挂现代画并有一个椭型转角，有中西合并的意趣，用心好评；
绕过屏风，刷卡进入，一旁有工作人员在侧台，工作服明确整洁；
进入后时间顺序是粉丝带笔者去了套内再看车库再由笔者看了公区和园林，但我打算按空间顺序写，从地下写到地面、地上再到套内。
地下层。
“地下一层地上三层”，业内常用这话描述地下建筑成本，所以地库最能看出建设方用心程度。
结论是除了渣土车没有固定停车位和出入口天顶有些脏，其他几乎无可指摘，消防合格很容易，人防做得好的难得，传宸府是都达标的。
颜值不提了，以下是笔者拍摄到的细节：
1、所有管线均有保温涂料与刷漆保持建筑风格，双色字体标注水电管，还配有UPS并做桥架（防止断电波动，保证连续供电），消防喷淋设置扩散罩。
2、车库向下入口多做一道排水沟槽，防止洪水灌入侵蚀环氧地坪；
3、出入口或转角均配公路转角镜，水磨石防水漆防蹭、脏并具备一定防水性和抗伸缩；
4、电所配有外部前室或如图架高设在转角并上锁；
5、平均每两跨配独立排送风一体机，必要时保持地下室换气；
6、配有插销式重型封闭阀门；
7、环氧地坪区分光面、糙面。
一句话短评，老师傅做的，花了钱，没毛病。
地上部分为建筑公区，分地面部分和维护结构，地面部分分园林和铺地，围护结构包括风雨廊和架空层。
园林。中心园景的平面是中式的，凸出这部分叫“轩”，如果架在水上则为“舫”，用走入式草坪代替了水面做池，用石头和木板做了一些仿山的景观座椅，这些座椅当然把它理解成别出心裁的设计也可以，但多少有点廉价感，如果把石材集中起来做雕，强调轩对岸的树景更符合中国园林的框架；
南北两侧是打了折扣日式的枯山水，低矮三山配石砂之海，细心地用条石仿了波峰，猜测是用热沥青坐底往上撒的清漆砂石，正宗的枯山水波纹会围绕石块和苔原盆景散开，但那样人就没法走入了还要每日维护，应该是出于实用性的理由牺牲了一些艺术表达，但在架空层终于如愿以偿，无可厚非，樱花和佛甲草的组合做得很好；
楼幢出入口几个花坛也设计的很出彩，浦葵、丝兰、龙舌兰、紫薇、繁星花、肾蕨、柳叶牛膝、双判草等等的组合很有层次；
至于顶着复活节岛巨人头的现代水面雕塑舞台挺有意思，应该是某个雕塑家的作品，晚上看大概有点吓人，仁者见仁；
铺地做得层次分明，砂石的元素贯穿始终还时不时有些小设计，从室外过渡到架空层的铺砖立马转换成光面室内地砖，好评，加上这几个小黄人，蛮可爱的；
风雨廊正如入口的猜测，双柱式的元素一直重复，同时对格栅在室外做了变体，形象来自四开门窗棂，中西结合，好评；
架空层被解构主义和现代派的画挂满，做了片墙和茶座的会客空间，夏天应该挺舒服的，秋冬天挺冷；
一句话短评，建筑公区弱化豪华感，增强设计感，总体良好，年轻人更偏爱。
再地上部分就是看建筑立面，为防杠精说笔者拿古典建筑故弄玄虚，这次不举例了还省得画图，只说一个原则“整体，是三分的”，好的立面是平面功能和立面形式的统一同时，呈现三分的节奏，主旨出自柏拉图《理想国》和阿尔伯蒂《论建筑》；
拿传宸府北向立面举例，北侧是双塔式。双塔和中心玻璃体是三体量，一次三分；中心是双转角窗和中心长窗，二次三分；中心长窗分三段，做实虚实的节奏变化，三次三分；
缺点是双塔的中心长窗窗形式太多显得碎，如果分两个边窗中心全玻璃落地会非常完美，再有楼幢进入空间的豪华的形式感偏弱，能设个收缩线脚门头或者顶棚什么的更好，除此以外就是用料不是全系统窗，当然这些全是成本飙升的建议，只能算苛责的要求；
亮点在转角，是玻璃转角和全铝板的线脚转折的组合，前者是现代主义的经典表现手法，后者有古典柱式柱头收口的表达。
一句话短评，质量高、创新强，颜值在线、细节稍欠。
| PART 5 |
套内部分。
随粉丝来到145㎡的边套户型，从大理石地砖到地板全部人字拼，费人工好评；
中央空间出风口跟曲面的吊顶，西门子灶具消毒柜、弗兰克不锈钢台盆、雅洁的铜锌门锁、罗格朗的开关、东芝和海林一个空调一个地暖，配有sos应急按钮和触电保护罩好评，用品均为优秀品牌但还有上升空间；
全屋配墙纸和人造皮的装饰背景墙，顶部吊顶有跟随的金属装饰线；
玫瑰金的镜柜背景和虽然厚但是有点窄的大理石台面，几个卫生间总体偏小，这也是业主粉丝的吐槽；
半透丝面钢化玻璃马马虎虎，所有的釉面柜体实用问题不大，但也不出彩；
阳台的进深略迷你，所有卧室都算够用，3.6、3.15、3.2相加的总面宽并不算大，当然，在现行面积核算标准下，为了做三房朝南的四房户型，也没有别的办法；
总体来说，对于一个6000元/㎡装标，最小户型精装修都要70多w的房子有提升空间，翻译一下就是花这么多钱装修成这个标准是不错的，但还可以更好，合格以上但是直接的豪华感不够。
一句话短评，装修这部分中规中矩，读者尽可以理解成笔者吹毛求疵，欣然接受。
| PART 6 |
作别粉丝和传宸府，驱车5分钟便可到达大家绿城金麟府。
进门被严格要求报业主全名、事由、楼幢号，当天保安系统还在做灾难应急培训，可见管理严格；
小区安静异常，立面同样是底层石材、二层以上铝板，而铝板是喷涂仿石质地，分割成石材大小，这一项的成本和人工就可以想象，如今根本不会有楼盘这样操作；
园林加分，朴树、果榉、文旦的高大乔木非常多，从地到天的层次极丰富，一看就是两本证老园林的作品；
▲地下庭院会所
公区加分，因为自带下沉庭院式会所，游泳池、健身房、会客室、茶室齐备，这几乎是豪宅的象征；
立面不如传宸府扎眼，但是非常成熟，中心虚体开放式阳台两侧双塔，一次三分；双塔三窗扇并有实实虚节奏变化，二次三分；塔嵌入图底再次形成单闭窗、开放小阳台、长窗的三分关系，奥秘在次顶层和顶层的开洞；这就是完整且统一的优秀立面。
转角表达，所有室外机都被藏进转角，立面是三块砖为一组、石材三折直角为一组、石材u型钢过度切割半砖为一组，绿城的痕迹明显；
因为小区已经入住几年，套内也就不方便打扰粉丝拍照了，从链家扒了一张141㎡东边套户型图，除了南侧次卧2.86的面宽有点拉跨和南阳台小以外，其他没任何毛病，近7米的长阳台、玄关式入口，南北分置的平面，非常完整。
总结一下，单仅从公区、园林、建筑三部分足以看到门道，金麟府从立面到转角和园林，都是非常成熟的设计思考以及工程品控。
因为笔者同时在写杭州的老板快，时不时能看到5年、10年前的好作品，不免有些扼腕，现在的杭州楼市再也没有这样的黄金年代，毫不夸张地说，近几年的90%的楼盘论产品力根本不配挂到如今的价格。
| PART 7 |
以上便是笔者对大家传宸府交付和金麟府的详细走访过程，总结一下，两代大家的产品在品质上都是上乘的小区，用材用料费工费人，设计认真并各有千秋。
杭州大家项目在开发商几乎没有利润的时代，已经可以算标杆级惊喜，从学校到公区和立面及景观，都做到了设计和品控的严格，尤其是选材和设计配色不可谓不用心，非常符合新时代年轻人的审美口味，颜值对出手时加分加价有利；
建议业主盯好物业维护好立面，铝板的问题是会随时间起翘、锈蚀、积累污渍、丧失金属光感最后脱落，白色尤其会突出瑕疵，美和创新固然好但凡事有利有弊。
同时，尽管传宸府很不错，但不得不说金麟府依旧是拱宸桥东板块的王者。
首先，上一代的作品，由于面积核算的算法不同，可以偷面积和拥有更小的公摊，这意味着得房率更高；
其次，建筑公区的档次金麟府高出一档，带泳池、会客、健身房的地下会所配合更大量更昂贵和高大的落地乔木及流动水景，这是实打实的成本和豪华配置，不熟悉的读者可以复习三篇房叔课堂；
最后，与产品无关，地块条件金麟府略优，地块大无自持，一侧环河和两条街区内部道路包围让小区极其安静，只有水声、鸟声和熊孩子乱叫的声音。
传宸府粉丝也不必不开心，开发商没利润，公区和园林再不省成本用到建筑上也很难有今天的皆大欢喜，何况精致和设计感已经弥补这种缺憾很多，多少属于时代大背景下的无奈。
仅从产品力评价传宸府85分+5分（颜值和创新），金麟府95分；叠加学区和板块界面的因素再扣十分，不是桥东不好，是桥西这两项太好，成交价金麟府即使在横盘期也能稳定在7.5+w/㎡，看买卖双方拉扯和市场大环境，传宸府看出手年份和后续利好，倒挂1.5-2w/㎡比较实际。
对于拱宸桥来说，东边终于迎来了第二个现象级作品，这对于整个板块的界面提升也大有裨益，期待日后也有更多这样的好产品造福杭城。
写稿不易，期待您的分享、留言、指正。
2021杭州地铁楼盘图（11月版）
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