其他
亚运村交付踩踏在即？| 房叔说No.329
共 9 盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
自新政后，杭州楼市进入下行期，出现了一个以往没有出现过的情况，那就是部分投资比例极高的楼盘出现明显的踩踏，比较典型的就是西溪公馆。 这种踩踏出现看似很意外，但实则在我看来丝毫不意外，在此可以回溯下我在西溪公馆摇号时的选房稿件。 彼时红盘潮大对撞，西溪公馆恰好和同为超级红盘的天空之城同时入场，选天空之城还是选西溪公馆成为了当时的热点，但显然，不管是媒体观点，还是后续的市场行为都大幅偏向西溪公馆，直接促使“6万人摇”出现。 原因无他，西溪公馆的开盘单价实在太低了，而天空之城就明显高上许多，尤其是洋房部分产品单价更突破4万，与当时附近的二手房价格倒挂仅万余元。
但在我的选房对比中，我个人观点完全倒向天空之城，核心原因就是西溪公馆将出现可以预见的超高比例投机需求、超高群租比例，以及毛坯、户型较差等因素相结合，将直接导致的楼盘未来自住宜居性恶化。
同时横向对比天空之城的户型、装修、以及超级tod优势，以及“性价比不高的表象”赋予的高自住率属性，总结而言：
未科标杆天空之城在二手存量市场上的表现大概率会明显超过“守门员”西溪公馆。
高自住率的属性也能有效保证天空之城不会在下行期出现明显的踩踏案例。
归纳西溪公馆在下行期踩踏的主要原因有以下几点： 其一，投资比例过高，楼市处于下行通道时套现比例过高，是造成踩踏的核心原因。
其二，群租率过高，自住属性较差，难以斩获改善型购房者的青睐，抗风险能力不强。
其三，也是被忽视的最重要的市场要素：城西、尤其是未科被新政重伤，伤口深度远深于以杭州本地刚需、改善为主力需求的老城区以及依托老城区的板块，直接造成未科在新政后出现供需逆转，降幅随之扩大，明显惨烈于其他区域。
具体观点可以翻看“城西为什么跌的更惨”一文，有详细论述。 以上论断，必定会让一部分人觉得我在事后诸葛亮，但不妨去看看我彼时的逆市场观点，答案不言自明。说这些的原因也不是为了自吹自擂，而是让大家更清晰的了解酿成西溪公馆踩踏的几个核心要素，以便反推本文的主角——亚运村。
| PART 2 | 接来下来看亚运村的情况，之所以让不少业主担心、以及部分楼市参与者认为亚运村有可能会面临和西溪公馆类似的踩踏可能，主要原因就是亚运村的投资比例奇高，这点和西溪公馆具有高度的相似性。 但除此之外，亚运村则和西溪公馆有着大相径庭的区别，只有综合看待这些相似之处和区别才能有效的得出判断。
第一：亚运村三盘的楼盘品质非西溪公馆可比，精装的属性也让亚运村不会出现类似西溪公馆的毛坯房群租特性。
反之由于楼盘品质好、区位好、适合居住的属性必定使得后期租金基数不低，通过高租金这种最有效的市场筛选机制，整体租户素质会有质的保证，也就是说，亚运村即使出租率高，也不会太过影响其宜居性。 第二：亚运村的板块规划和硬件基础极好，甚至可以在一定程度上说，亚运标准下的开发模式和硬件基础几乎是杭州最强，模式上对于杭州更是划时代的存在。
地下综合管廊、大小路网相结合的密路网开发模式，以及各项顶配社区配套加持下，亚运村综合宜居性可以排到杭州前三，非南星桥、申花这类有一定缺憾的传统改善板块可比。
第三：亚运村的定位等级是杭州城市中心，长期看，板块预期并不亚于奥体、钱江世纪城，起码三者在定位上是平起平坐的。 城市级中心的预期基础下，亚运村价值的上下限自然极高，而不是类似西溪公馆这类“未科守门员”的存在，也远不是其他中低能级板块的投资大盘可比拟的。 最后，亚运村还具有极强的地缘优势，近乎绕城圆心的地理条件使得亚运村的目标需求范围可以包囊几乎整个杭州中心城区。
钱塘江北的改善需求可以去往亚运村，钱塘江南的改善需求也可以去往亚运村。
绕城圆心的地缘位置也意味着：其需求主体是以杭州钱江两岸的本地及省内外改善性需求，而非类似未科般、需求主体是一边倒的新杭州人。
所以亚运村的板块需求基本面在这轮新政重击下，也没有受到像城西、未科那样严重的政策伤。
在当前政策环境下，亚运村的需求基本面相对较为稳定，没有出现类似未科那样的板块供需关系剧烈逆转，自然也就不会出现政策压制下的价值明显萎缩。
| PART 3 |
可以看到，从楼盘品质、居住纯粹性到板块硬件基础，乃至板块的定位能级，都不支持亚运村出现西溪公馆这类普通投资大盘交付后的自住宜居性恶化情况，相反亚运村大概率还会在交付后成为新的改善高地。
同时，极好的地缘条件、及以杭州本地改善需求为主的需求基本面，使得8.5新政也未对亚运村造成类城西未科式的腰斩打击，潜在需求较为稳健，从而进一步从市场供需源头上支撑亚运村的价值底盘。
严格意义上，亚运村与西溪公馆唯一的类同点只有“投资客比例过高”这一点，但这一点却也是触发踩踏的核心关键要点。 尤其是像亚运村这样的4000余户的超级大盘，在高额的获利预期下，可以想象到必然有相当一部分的短期投机需求进入，从房叔后台的咨询也可以得到明确的佐证，一些需求就是冲着投机获利去的。 4000余户的基数下，就算这类短期投机需求比例不高，它的绝对数量也一定不少。
也就是说，在亚运村交付后的一段时间内，必然会有相当数量的房源将寻求快速变现，从而使得短期内可能出现明显低价跑路的现象，尤其是通过类似代持购得的这批房源。
所以即使亚运村的远期价值极高，也难以避免交付短期一批投机者快速出货，这就有一定可能会导致轻度挤兑的出现。 但这种可能性相对较小，且就算出现这类变现挤兑，大概率也是极短期，原因也就在于亚运村的优质性，和市场的普遍看好。 只要亚运村出现单价6万+、7万-的房源，一定会有人接盘，且接盘需求量还不小，足以把这批低价房源在短时间内扫空。
在我身边便有不少等待亚运村交付踩踏去接盘的案例，也包括我自己在内。
也正是基于此，我判断亚运村出现明显低价踩踏的可能性并不大。
| PART 4 | 当然也不能排除，会出现少量为了快速变现的砸盘式报价，毕竟人是感性动物，过高的投资比例也让持房业主的心态更为复杂，也就不能完全排除这类特殊情况。
比如未科某新交付的标杆6万+报价，但这种情况严格意义上也谈不上踩踏，称之为恐慌性挤兑个案更好。
以上都是基于当前的政策、市场环境为基础所做出的的判断，不排除后续政策剧变，或国际环境大变造成市场恶化。
就算市场剧变，亚运村踩踏的概率依旧不大，如果亚运村交付都赚不了钱，恐怕楼市就基本凉透甚至崩盘了，而楼市稳健关乎金融系统的稳定，基本可以排除这类极端情况的发生。 更需要担心踩踏的不是亚运村，而是那些在2019年下半年至2021年上半年新房摇号癫狂期的新楼盘。
自2019年初沁园限价提升事件起，杭州楼市的投资比例便急剧升高，直到今年8.5新政才开始逐渐退去。 在此期间，不少实际性价比相对一般，但受市场情绪驱动下热卖的楼盘，在接下来的下行震荡、盘整期都有出现踩踏的可能性。
也许卖出的综合成本大于发行价（开盘价格）也不是不可能。
毕竟疯狂的市场总会出现疯狂的、无视风险的高杠杆赌徒，假如市场击破其信心，变现止损也就成为最急迫的事情。
| 今日预售信息 |
| 今日登记信息 |
-END-
文/荆轲 编辑/荆轲
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2021杭州地铁楼盘图（10月版）
活动截止时间：2021年11月19日9:00
房叔选房 |
点个在看，让房叔更好看。