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你买的商品房可能还不如安置房 | 房叔说No.300
共 7 盘预售公示、登记，列表见文末↓
在充分的市场化竞争下，商品房想要卖出好价格，品质自然不能太差，品质太差不仅会影响到溢价空间，还会影响到销售情况。 一些改善型的高价楼盘，开发商想要卖的好，更是需要在品质上做文章，设计、用材用料，甚至科技应用，样样都要出类拔萃。 尤其是在杭州这样一个城市，曾经楼市高度市场化，品质房企百家争鸣，好产品层出不穷。好房子，杭州人见过太多了。 不少浸淫在杭州楼市中的“高端玩家”早已被品质极高的市场养刁了，具备很高的楼盘品质欣赏鉴别能力，连普通购房者对品质的要求都比其他城市高一截。 这样一个特殊的市场环境下，当楼市进入竞地价、限房价时代后，抱怨楼盘品质下降的声音自然不绝于耳。
但无论怎么样，商品房在多数购房者的传统认知中必然是要好于安置房。 毕竟安置房的品质长久以来都一言难尽，极端一点去评价，曾经的安置房和品质之间几乎是可以划不等号。 那现在呢？或许我们再也不能像以往那样说的太过绝对，尤其是当楼市处于大变局的市场环境下。
| PART 2 | 正如此前我在“谁是2021年杭州楼市的颜值王者？”一文中所述，今年陆陆续续交付的楼盘大概率将是杭州近几年品质最佳的一批新房。 这批新房基本都是两三年前在市场上销售的，时间集中在2018年至2019年的上半年，经过两三年的建设周期，今年将逐渐进入了交付期。 这批新房所处的销售时间刚好是杭州楼市的品质转折点，限价政策不明朗，房企高价拿地只能以地价反推做楼盘的定位。
所以彼时的楼盘定位普遍都不算低，和地价基本呈正相关。 且当时的楼市行情也不如当前，二手房还处于相对低位，新房想要卖得好依旧需要好产品的背书。 近端时间交付的现象级的楼盘基本都是那时出生的，如宜和园、上品、沁园、金茂府等等。
也就是在那个时间节点，2019年的上半年，杭州楼市基本明确了严格限价的监管政策，同时新房市场开始失控式的火爆蔓延，购房人一房难求，房企则是一地难求。 高价地一宗接一宗的诞生，微利、或亏本的地块在杭州成了普遍情况，而另一头却是严酷的限价，给到房企的操作空间极为有限。 同时，市场的火爆，让楼盘营销变得极为简单，甚至部分楼盘都不需要营销，为了不过热、不引发舆情，还要“反营销”。 在获利空间极小、甚至面临亏本，而房子不愁卖的当时，房企想要获利、保本只有一条路可走，减配、降标成为行业共识。 那么这批房子的品质可想而知，而这批房子还未进入交付季，但距离交付时间也不远了。 时间到了今天，在高地价、限价天花板明确的夹板型楼市环境下，可以预见的是，房子的品质大概率将呈现集体的断崖式跳水。 与此同时，杭州的安置房却走向了一条截然不同的路线。
| PART 3 | 或许大家或多或少都曾经被海潮雅园这个楼盘刷过屏吧，是的，品质房企开始进入了安置房建设的蓝海中了。 不得不说，杭州这座城市何其幸运，商品房时代，这座城市孵化了一大批的品质房企，在安置房时代，一大批品质房企踊跃为杭州颜值与品质添砖加瓦。
曾经的安置房，即使是在杭州这样的品质之城，也犹如夹杂在城市面貌里的伤疤，外立面脱落、阳台保笼一个比一个体积大。 没办法，安置房的建设，很长一段时间都没有经过有效的市场化，没有竞争，没有有效的监管体系，以及纯投入没有收益的建设属性下，安置房品质天花板自然有限。 同时，缺乏优质物业的管理维护，这些安置房在交付之后便进入了生命的快速衰老期，大多数都成为城市脸上的“麻子”。 就算是钱江新城、钱江世纪城这样的城市新中心也逃脱不了这样的厄运。 钱江新城的钱江路旁，一边是玻璃幕墙的光影流离，一边却是立面脱落、补丁打满的和谐嘉园。
直到后来花费巨资重做立面，才勉强不和光鲜的钱江新城不算过分脱节。 钱江世纪城更甚，各个“家园”、“花苑”、“北苑”林立在这座城市中心的各个角落，有些甚至还占据了C位。 城市新中心都如此，其他区域的安置房会是怎样的模样不用多言。 也许是意识到了问题，近些年杭州各区大力推进安置房代建模式，杭州品质房企纷纷参与安置房的建设，绿城、滨江便是其中的佼佼者。
绿城在杭州各区都代建了相当数量的安置房项目，遍布下城、西湖、滨江、萧山等行政区，刷屏的安置房基本就出自绿城之手。
就包括了上文讲到的最美安置房海潮雅园，以及不久前在楼市媒体中爆火的民国风葛衙庄安置房，品质直逼不少城市的改善楼盘，甚至更好。 为什么这些品质房企能够做出如此逆天的安置房？ 究其底层原因，还是代建房企的建设管理体系、充分的利润保障，以及地方政府愿意花钱的结果。
| PART 4 | 房企本身的作用不用多说，能够做出各类豪宅的房企不缺少建造好产品的能力，选择经过市场化竞争的房企进行代建本就优于以往的建设模式。 其次，品质房企代建安置房有充分的利润空间，根据绿城此前对外的数据，代建基本能够做到5%的利润下限。 也就是说，绿城代建安置房肯定是稳赚不赔，只是赚多赚少的问题。 同时，由于甲方是地方政府，资金成本、风险都更小。在杭州这样的经济良好，土地出让金高，政府收入稳定的城市几乎不需要担心资金的不确定性。 但最重要的还是地方政府，愿意花多少成本去投入到安置房工程，投入高，安置房的建设标准就高，呈现出的品质也就高。
显然近些年，杭州的地方政府已经明显在加大对安置房标准的设定、投入。
尤其是在一些重点开发区域，如望江新城、钱江新城二期、云城、未来科技城等。 上文的最美安置房海潮雅园便位于望江新城，由绿城代建，立面设计、景观等都散发着浓浓的绿城味。 仅从观感上而言，海潮雅园完全不逊色于普通的商品房，如果不是杭州楼市的“老鸟玩家”，很难仅从立面的品质判断出其是否为安置房。
同样的，在钱江新城二期这片高规格土地上，首先拔地而起的就是多个安置房项目。
墙窗比极高的立面、真石漆立面的平整度也不输一般的商品房。
楼盘内的景观也丝毫不像是传统意义上的安置房，层次分明、景观小品分布其间，主出入口的景观仪式感十足。
在云城以及未来科技城，安置房甚至变态的用上了铝板等材料做立面，推行全公建化立面，标准直逼3.5万+、乃至4.5万+的改善型商品房。
顶部还设置了以往安置房根本不会考虑的金属挑檐做装饰，外立面的标准和气势已经在向高端改善楼盘靠拢，真可谓财大气粗。 不仅是外立面的全面升级，不少区域的安置房还在推行全面精装化。 也许是意识到了安置房对于城市观感的直接影响，也许是地方政府充裕的资金，或改善回迁居民的居住条件驱动，杭州安置房的标准、品质都在全面追赶商品房。
| PART 5 |
在没有限价、充裕且稳定的资金保障，以及品质代建房企的操盘下，谁还能敢说商品房一定比安置房品质更好？ 起码，我们已经可以预见到，云城、钱江新城二期等一大批安置房的交付品质大概率将超越了绝大多数刚需、刚改住宅。 而那些深陷在限价泥潭中的商品房，谁也不知道它们的维权会来的有多快，也许，就是明天。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/荆轲 编辑/荆轲
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活动截止时间：2021年9月26日9:00
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