亚运村后的两个江湾时代，往东走还是往西走？ | 房叔说No.293
共 10 盘预售公示、登记，列表见文末↓
众所周知，杭州最主要的城策无非两条，拥江发展和大城西科创大走廊。
▲大城西科创大走廊骨架
科创大走廊脉络很清楚，紫金港科技城、未来科技城、云城、青山湖科技城形成一路向西的产业集群带并聚集大量的就业人群，自然惠及周边的板块，这也是这些年发生的故事。
而在亚运村板块去化完成后，当我们摊开杭州的地图，拥江一线除了全城都知道也已规划的建设重点——江河汇至钱江新城二期，长长的一字型沿江带已建得十之八九了。
▲杭州2021发展五向
新型特大城市空间格局，发展来到了一个新的路口，要拐弯了，拥江城策来到江湾时代。
作为江湾时代的桥头堡，同为产业板块，今天以萧山科技城和浦沿做一个比较，引出政策市下选板块进场的长线思路；
各位，西与东，你更看好哪边呢？
萧山科技城，位于钱塘江畔 ，浙江大湾区中央创新区、拥江发展领航区、数字经济集聚区 ，地处国家级经济技术开发区萧山经济技术开发区 ，西连钱江世纪城，东接杭州临空经济示范区及钱塘新区， 总规划面积约50.7平方公里；
▲萧科规划效果图
定位是省政府、市政府重点建设的新一代产城融合国际化都市区、杭州城市新中心、全球顶尖科技创新中心。
一句话说明，萧山之后几年发展的顶流，科技城自己也很明确给自己的定位是拥江时代3.0。
利好有如下几点：
1.规划先行，“新加坡邦城SCP”来做整体规划，仁恒进驻，这意味着在一开始萧科的基因里就自带杭城最缺的国际气质；
▲光环梦中心-萧山日报
2.萧山紧缺的商业综合体这里就有俩，省级未来社区这里占1/3，6月开市客作为全球第二大的零售商落地萧科，加上仁恒置地的大型商业综合体“光环梦中心”，商业规格已是顶配；
▲惠灵顿公学
3. 产学配置顶级。教育资源上，科技城尚德实验学校上来办学品质就对标“学军文渊、崇文实验”，还有高大上的惠灵顿公学覆盖幼、小、初、高各个阶段，还有杭师范附属竞潮小学、理想国尚德幼儿园等等；
▲浙大国际科创中心签约仪式与效果图
科研资源上，浙大杭州国际科创中心落地萧科，整个区块占地1200亩，分三期建设，有产业中心、研发中心、公寓楼，也有商业配套、商务办公园区等等，签约都是省委书记亲自到场，足见其重视程度；
▲前湾已知落地项目
加上原先就落定的万向创新聚能城项目、钱湾智谷、清华长三角研究院萧山生物工程中心等等这些学研一体的综合研究院的存在，对于过个桥就到的下沙大学城的优秀学子们无疑是人生下半场很好的落脚地；
4.可以倚靠的周边板块能级高，背靠大萧山，挨着钱江世纪城，对岸是钱江新城二期，江对岸东侧是大学城、产业园区，往北是临平的东湖新城，无论是财富、产业、年轻人数量都极富想象空间。
当然，萧科的缺陷也非常明显：
▲三角区域军用地
1. 九堡大桥和彭埠大桥之间的三角洲农场，一直没有任何动静，意味着萧科到钱江科技城板块的公路路径是打断的；
2.土地权属问题复杂，一个区域混杂着部队农场、农用耕地、工业用地、已建成的高等学校用地，要变成一个相对集约的被整合板块需要政府从中斡旋；
3.建设的周期太长。萧科整个区域被分三块，中间一块实际的住宅可建筑面积夹在水博园和许多学校的中间，这里绿油油的许多农庄、果场，地太大了；
右侧地块的北部，是所有利好的集中区域，自然是住宅首选，但翻过高速南边连片的厂房和工业区，尤其是钢厂和传化，搬不搬，怎么搬，不搬买房在这你能舒心吗？
▲机场快线+11号线
4.11号线被砍的隐忧，房叔之前的推文推过，11号线作了调整，被砍站点和线路的风险也存在（地铁四期多条线路惨遭被砍，幸存线路难言一定稳！| 房叔说No.253）；
如果挺过去了还则罢了，没挺过去仅剩一条机场快线，要知道萧科有50.7平方公里，已经和滨江区去掉水域、江域的面积相当了，只一条线两个地铁口完全撑不起发展的远景，没人才聚集欲和文渊、崇文论高低，属实黄粱一梦。
浦沿闻堰一线，实际在滨文路以北的一桥南或者说最早的老滨江已经开发一半了，所剩无非是沿江的浦沿镇中、杨家墩、东冠、老闻堰；
利好如下几点：
▲智慧新天地区位及效果图
1. 滨江西门户，智慧新天地，房叔已提及多次，已是正式确定公示并正在落实的城市建设了，企业进驻基本敲定完成，西浦路以西的沿江3.5公里大工地日新月异，当然，秉持滨江区的老思路——企业为王，所以在这片能出几块住宅用地盖成新楼一定寥寥无几；
▲三江汇区域
2. 三江汇，同样提及多次，作为一个政策定位极高的区域，对板块发展一定是利好；
▲汽车南站综合枢纽与浦沿、闻堰地铁线
3. 极其明确的4号线南延和对岸而来的10号线南延段，4号线一定南延因为新汽车南站枢纽在浦炬路，10号线从东江嘴到闻堰这段作为旅游沿江线也不会动；
4. 中医药大学到浦沿的农民房拆迁工作几乎结束，剩下拆不多的民居是很快的，滨文路以南，浦炬路以北，西浦路以西的这部分在智慧新天地雏形出现的时候会有大量用地释放；
不足也很明确：
1. 地小，国际滨永远的痛，可开发的沿江用地就这么点，开完就没了；
2. 可以倚靠的周边板块能级不明确，对岸是三江汇中心的之江和双浦，属于长线工程而且隔江辐射有距离感，依靠老滨江的产业外溢，显然不现实；
3. 对岸是美院、龙坞、浙音、浙江电影学院，往北是六和塔和虎跑，南边是白马湖、湘湖、闻堰老街，到主城距离又近，对笔者这样的土著文艺青年自然很受用，可是文创和医药又能聚集多少年轻人呢？
4.三江汇，三江汇是板块利好，未必是市场利好，（格局成型的“杭州第三极”，再看三江汇的房产价值 | 房叔说No.262）作为一个政治实验性极强的特区，职住平衡、共有产权房都明确会在三江汇作试点，在一块杭州共同富裕、未来城市结合的标本试验田，杭城南启元年的2021，任重而道远。
比较与分析。
作为一个购房者，关心的当然是性价比，大白话是都是长线投资的板块，投哪里收益高；
我选萧科，逻辑很简单，上车便宜，成长性更好。
正好拿最近的两盘来说，浦沿的江荣府和萧科的江澜湾，请大家先抛掉开发商的骚操作，客观地看待；
▲上-前湾江澜湾；下-江荣府
因为户型不同，单纯比较高层，江澜湾29500元/㎡，而江荣府要38000元/㎡，这还没完，后续浦乐的地块在今年的土拍新规则中限价提升了2000元/㎡同时竞品质，即以后浦沿的新盘限价40000元/㎡，两个板块均价差出1万多；
浦沿周围一桥南二手房价格到顶盘万科璞悦湾挂牌也就6万/㎡左右，代表楼盘钱江湾花园、贺田尚城普遍在4.5万/㎡-5万/㎡，当然有房产折旧的问题，但是新房的预期也不会高到哪里去，4进5出差不多了；
▲前湾落地楼盘
而萧科不同，作为一个湾区的嘴，左边和对岸的两大板块的能级太高，钱江新城二期沿江土地价值奇高无比，左边刚刚卖光的亚运村作为杭城顶流倒挂个两万不过分；
只要机场快线和11号线落地不出毛病，两站到钱二或是亚运村，前湾的江南壹号院、云潮府、江上湾、荣望轩，涨到多少要看政策和信贷面的变化，但是可想象空间是明确的。
当然，购房说到底是个人的事情，单从性价和未来预期的维度不能说明一切问题，笔者也是抛砖引玉，借两块好地呈现给大家中长线购房逻辑下分析的框架；
政策市全面来临，只要限价没有变化，跟着城策用票上车总归还是最安全的选择。
| 今日公示楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
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文/一叶 编辑/一叶
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2021杭州地铁楼盘图（9月版）
点个在看，让房叔更好看。