格局成型的“杭州第三极”，再看三江汇的房产价值 | 房叔说No.262
共 6 盘预售公示、登记，列表见文末↓
新政确实地还没来，但这个节点上，市政府《构建共建共享公共服务体系的专项计划》公开征求意见稿倒是来了；
其中涉及住房的几项改革颇为吸睛，涉及学区打通、老破小改造、郊区供地增加及最重磅的共有产权房和差异化购房政策，解析详见上周末的问答第9条；新政来了？！差异化购房政策影响几何 | 房叔问答No.132
而差异化购房政策，直接提及在三江汇实践，核心是保障“职住平衡”，让户籍和工作在三江汇的人员可以享有当地的优先购房权利；
一石激起千层浪，限人群还限地域，这难道是后续新政的方向？ 距离上次笔者写三江汇已三月有余，比起“绿色、生态、未来城市、城乡平衡”这些大词和规划，慢慢的，现在的它已经长出雏形； 在现在的节点值得再看三江汇，这个总是能被关照的大板块，该以什么态度面对？
| PART 1 |
首先，基础科普；
很多朋友直到今天实际还不清楚三江汇到底是哪一片，多大范围，如图是规划局官方公示的范围，协调范围458平方公里，重点管控区265平方公里，涉及11个街道，37个控规单元，也就是红色线的部分；
▲涉及范围
这是4区联动的省直属的三江汇管委会直接落地管辖区，翻译翻译，这一块的规划建设工作直接对省委负责，老杭州都懂“省里管”三个字的分量；
▲之前作铺垫的景观控制规划
三江汇的概念提出到目前已经1年半了，规划实际停留在“绿色、景观、生态”层面，出来的官方图全是绿油油的，字眼清一色“保护、和谐、城乡一体”；
这对于笔者这种“精神乡下人”、“现代建筑疲劳客”是受用的，但对普遍看重市场后端的地产圈无疑不那么感冒，龙坞、复兴这类山好水好地方房价却平静如水也是类似的缘由；
绿色多是好事，绿色和乡镇太多则会让城市资源与产业密度降低，使得土地价值打折，消费者也不会只为这份“绿”付出高额的代价；
▲三江汇目前区块名和未来的空间比重
既然是未来城市还要城乡平衡，在三江汇只有10%的生产空间布局下，要有足够的城市性，产业必须新，必须强，必须可持续！
而迷雾在最近的几大利好明确后已然散去许多，“探索房住不炒的未来城市样板”终于露出了它“城”的那部分。
第一利好：蚂蚁重新“开张”，产业中心地块落地。
▲蚂蚁二期地块
继一年半的基础工作（村庄拆改、地质勘探、企业招商、生态修复等）已过大半，之江蚂蚁地块北侧商业用地正式挂牌，地块监管协议上写明“金融商务用地的集团总部项目建设，杭州市域范围内，100%自持，年纳税不得低于40亿”，谁都知道即使不是蚂蚁二期也是“类蚂蚁”巨头了；
《湘湖·三江汇未来城市先行实践区总体规划》上月公开招标，继生态中心地块之江绿心确定后，产业中心地块也落地，就在之江双浦地块，西接云栖小镇、东接绿心，与长安沙隔江相望。
▲双浦成为产业中心地块
之江的格局已然明朗，北侧是以美院、浙音、浙大之江校区为首的高校群和文创产业、南侧双浦地块作为产业中心、袁浦作为生态中心；
▲袁浦绿心成为生态中心地块
▲三江汇功能色系图
第二利好：浙江第一示范区产业高地。会这么说不是盲目的瞎猜，7.19刚刚上线的《浙江高质量发展建设共同富裕示范区实施方案》，经济发展部分第一条如图；
▲共富示范区实施方案细则的经济部分
共同富裕示范区实施方案细则“举国体制浙江路径”这个title够规格了吧，写的很清楚：聚焦互联网+、生命健康、新材料三大科创高地；
来来看看省会杭州哪个试点当得起；
单论“互联网+”，云城可能是更高的高地，但能同时聚齐三大科创高地的只有三江汇。
生命健康、医药产业企业聚集的地区在哪里？答：在浦沿。滨江自2013年起最后的沿江地块，在之前笔者的浦沿板块推文里就曾提及的“智慧新天地“；（蛰伏10年，滨江最后的辉煌即将启动！| 房叔说No.198）
新材料产业聚集地在哪里，答：萧山产业新城，杭州新材料产业园区已经投入接近3年。具体位置在河上，很“凑巧”的，紧挨三江汇地块；
互联网+就不必多说，尽管实际的产业实力和科创水平很难在未科、云城、云谷之上，但云栖大会+蚂蚁的灯塔作用+政策倾斜对大量互联网企业入驻的助推也是不容忽视的；
这是今年三江汇开工的19个产业项目，看公司名称就知道和这三类产业高度吻合；
第三利好：探索职住平衡的差异化购房政策。
这是这个大板块最需要聊的，首先明确一点，职住一体，是指户籍和工作均在该区域，和=都要具备，即在这工作且在这落户的人才享受差异购房的优先权，甚至共有产权房极有可能在这里同时实践；
这对于人才的引流效应是巨大的，意味着在这个几乎拆干净的区域，5年左右进驻建设完成的企业员工的配套住房问题会稀释非常多；
这对于炒房投机客的扼制作用也是巨大的，意味着在这里购房需要相当的门槛，是一种类特区的购房资格，也符合“共同富裕”、“房住不炒”的大方向和精神。
说了这么多三江汇的利好和政策定位，谈谈房叔的对此的态度： 三江汇中长期一定会是杭州三大顶流区域，且这个中长期会在强政策驱动下缩短，和城西科创大走廊、拥江两岸成为未来城市的三极；但是，一定不能以投机、投资的逻辑看待这个区域，说白了，买住难买炒！
首先，单论政策倾斜和定位，三江汇已经顶到头了，国字开头，浙江路径，共富样板：这代表了三江汇这个区块的界面提升一定会好，能级一定飞涨，从进驻企业到后期住房方方面面全部省里直管，这是一个分明的类特区；
第二，要在3-5年内持续观察进驻企业的表现和现实的人才聚集情况，能起来的才叫样板示范，三江汇一定能起来，但是需要观察的是它的能量聚集和辐射能力；
第三，差异化购房和职住平衡是个系统的内部利好，但不是市场利好！纵观杭州近几年所有的政策，可以清晰地看到“人才为王”四个大字，这套规则的设计也是如此；
这不是“未来科技城”模板，有未来科技城-产业人才聚集-居住供应不足-板块价值提升-更多企业进驻-居住外溢-周边板块提升；
▲三江汇目前区块名和未来的空间比重
前端企业进驻要有资格和规模，后端诸如人才辞职、已有住房的漏洞，一定会设定年限、资格、回购、产权等等措施补上，保证该区域的购房只能在一定时段内人才和下一波人才之间流动，实现房住不炒；
如果这个共同富裕样板最终实现良性内循环，则辐射作用相对有限； 最后，面对如“雄安、三江汇”这类强行政属性的类特区，房叔还是建议大家观望为主，一个新鲜事物的诞生需要时间检验的，何况是“共同富裕”、“职住平衡”、“城乡平衡”这样理想色彩浓厚的、多中心的实践区。
购房策略。
就算房叔是一个比较谨慎且保守的态度看待三江汇短期的市场表现，但不得不说仅仅地理区位这里面好多板块仍然有相当的市场价值，且三江汇的逐步推进，将大幅度提升这个大区域的城市界面，这点毫无疑问；
说人话，光是涉及4条地铁和沿江界面还有这么多公司进驻的示范区，又是西湖区又是滨江区的，我买个房子，有山有水有湖有配套预期和明确的地铁，过几年卖给这里的高薪人才也是很香的，别管卖了之后这个房子怎么流动；
三江汇内部，沿着江和地铁买；
浦沿是目前建设的热点，38000元/㎡的限价，笔者建议智慧新天地片区最好，东边也不要离浦沿路太远的楼盘值得购买，抛开三江汇这里也是滨江城市设计的三大核心区之一，沿江、4号线南延八九不离十、生物医药产业人才聚集、交通四通八达四大利好；
▲栖棠誉湾
举个例子，栖棠誉湾在这个区位，非双限地，笔者去现场看过，已经建得很高了，大概要熬成现房开售，参照现在浦沿的限价必定是很香的；
▲荣盛江荣府
江荣府，38000元/㎡的限价，浦沿地铁盘，预计年内首开6幢，户型建面约119-129方，值得抢一把；
▲滨耀学府
滨耀学府，位置靠里了不少，地铁较远，适合备选；
之江新城和转塘的美院和音乐学院板块也是如此，12号线和10号线会让西湖区的南北彻底成为一体；
尤其10号线，从梅灵南6站地铁到吴山，再也不用绕行和翻山了，已知不久还会推出龙坞中港项目、地铁转塘项目、祥生双浦项目，值得持续观望，尤其是地铁转塘项目3.54/3.14万/㎡的精装限价，祥生双浦2.82万/㎡的精装限价，在这换个西湖区的学籍也不错；
三江汇周边，会有一定的外溢效果，如银湖新城、龙坞、小和山板块，但正如笔者所言，强行政的类特区，又是一个中长线的建设周期，市场外溢效果不会太明显，按照地铁和通勤的思路买，别罩上太多三江汇的光环即可；
▲三江汇之角-吴家渡口和东江嘴实拍
一切新生事物的摸索，都需要时间开花结果，这是保守主义的智慧；
对老百姓来说，买房这种大事，长平一战不如日拱一卒。
2021杭州地铁楼盘图（7月版）