90方之殇！还有哪些高含金量89户型可选？| 房叔说No.254
▲西湖实景图
杭州刚需楼盘门槛户型已经很少有89方户型了，仅有的主城钱塘新区、东湖新城、大江东、临安、富阳、丰收湖等非中心外围板块。
即便是这些板块，也几乎是卖完这一批没有下一批，95、96即将全面换代完成。
在国人面前如果看别人家的房子要排个鄙视链，一定是这样的画风：老破小<老破大<新房小户型<新房大户型（这里以高层为主，不讨论别墅、排屋、合院、叠墅等小众产品类型）。
▲永康山水新城H-08地块过程图
谁都想越大越好，但是在有限的购买力面前一切都是渣，就像我们常说的：大平层就是拿来浪费的，一个房间拿来做衣帽间、客厅甚至占到户型一半以上，但这些对刚需一切都是空谈。
对于城市购买年龄越来越年轻，结婚年龄越来越晚，丁克越来越多，赚钱压力越来越圈，甚至小户型成为理想的投资品……
围在大城市内，看到红利的人想进来，摸不到希望的人想出去，这批金字塔底端的购房者基数最大，却偏偏最没人搭理？
为什么没人做呢？
一是没有动力，板块好的地方，市场好，大户型一样好卖，流速还不慢，产品研究做表面工作的多；
二是大多认为板块差一点的，想当然的认为购房者买套房不容易，要一步到位。
又回到老话题：那么89方门槛户型有存在必要么？需求真的是这样吗？
| PART 2 |
看购买力，一定程度上购房面积敏感度跟价格成正比，价格越高对面积的需求就会越大，也就是说高房价板块面积相对更大。
举个例子限价5.4万/㎡申花核心起步门槛面积是天玺128㎡，接下来就是滨融府门槛139㎡，再外围一点是春月杭宁97㎡，到祥符，祥宸府还有部分90㎡户型。
但是不要忘了杭州每年50、60万的人口净流入中，刨除人才、改善，还有20-30万是非高收入的刚需，每一个都是城市基础细胞，初来乍到，三、五年后能有个蜗居就很满足了。
但算笔账，如果起始面积增加7、8个平方，即使2万单价的杭州门槛，总价也要增加小20万，首付增加6万左右，也就是增加一年杭州平均净收入，压力还是大的。
如果3万左右的主城区，首付增加20万+，3成月供都要到14000+/月，工资拖均值后腿的普罗大众，难度更大。
算过账后，还能说刚需不在乎面积吗？对纯刚需，或底层挣扎的吃瓜群众而言，在低总价就是王道的时代，购买满足要求的面积就是真理。
但是，很多时候我们对于90平左右，小三房的功能性要求越来越高，甚至有人会说：建筑新规下，不能偷面积，89㎡的设计是注定要被抛弃的。
到底是不是该抛弃，继续看几个案例。
| PART 3 |
其一，对于功能性，小户型如果想满足刚需人群10-15年的家庭结构，一胎家庭小夫妻的主卧、照顾小朋友的老人的次卧、然后就是小朋友10年左右兼具书房的小卧室，最好还能有两个卫生间，避免抢卫生间的尴尬，必须满足这四项硬性指标。
能做到吗？继续看案例：
▲潮悦前城89㎡&99㎡户型图
潮悦前城89方三房两卫的A户型和99方放大版的B2户型，很明显99方就是在89方基础上，面宽整体拉宽了，主卧增加了面积，次卧、厨房等同比例放大，可拓展的北卧面宽加大，包在建筑面积内的拓展面积几乎没变。
但其实如果忍受得了满足基本需求稍微紧凑点的户型，厨房一个人转身的缺点，还有关键总价省了一部车，还是挺香。
如果你说这种是把拓展面积算在内的“伪三房”已经是历史了，那再举个栗子，云栖宸园的89方。
▲云栖宸园89㎡户型图
同样是建筑新规下的三房两卫，巧妙之处在于把南向双阳台的其中一个包入南向次卧，在不影响阳台使用功能基础上，使三个卧室成为可能，加上两梯四户设计，得房率有了保障，约3.5米的客厅，主卧套房……都能实现，着实不差。
对于纯刚需来说，进门的机会还是最重要。
| PART 3 |
其二，还有各个年龄段需求不同，居住人口的各个阶段不同需求，有些人群需求场景可能必须是三房两卫，而20出头刚毕业的小朋友、空巢家庭或人口并不多的家庭而言，89方一卫户型就可以满足需要。
▲朝闻花城89㎡&96㎡户型图
他们的场景无非像朝闻花城这样，两大卧室、一个书房的89方户型就可以了， 96方plus空间放大版还真没有必要，留给手头宽裕的各取所需不是更好吗。
▲第三城89㎡&99㎡户型图
还有就是第三城的89方更具代表性，三房一卫设计，把第二个卫生间的面积平摊到其他实用空间，北向第三个卧室能做到和主卧一样约3.3的面宽，干湿分离至少减少一半的抢卫生间的游戏。
厨房也能两人同时操作，空间四平八稳，空间尺度够得上大10个平方的99方，真不错。
| PART 4 |
需求端来说，有大量的人会在一定的人生起步阶段仅仅小户型就足够了。
看看寸土寸金的日本、香港核心区89㎡不是豪宅也是高端住宅就明白，在城市化进程固化后，大量增加供应是不现实的。
杭州供应不足的毛病用小户型来解，或许很有必要，特别是针对无房、人才的红盘、热盘的未科、勾庄、大江东……急需小户型的开闸缓解需求的高负荷。
应该明白限价挤压是短时权宜之计，大量老破小没有学区支撑，也完全起不到调节市场的作用。
对于开发企业来说小户型没啥好处的理由无非是：碎片化设计不好处理；
理由二：户型小套数多，相应的公摊会大，梯控、配套、建安成本反而增加了；
理由三：限价时代，总利润恒定，小户型套数多，对应的销售人员配置、人均营销推广费用会增加，我大户型能卖掉，花这些得不偿失。
理由四：家庭名下首套房屋小于等于90的，契税税率按1.0优惠，在疯狂的市场上也不是关注的重点。
但并不是危言耸听的一点是，当杭州的中坚力量或平均水平端的购房阶层，跟不上房价上涨的幅度，那么户型向上的动力也就丧失了。
这就是我们为什么说18万的上品是透支未来，很简单，眼下的杭州的城市级别或者说富豪阶层虹吸能力并没有上海这么大，能在更高级别城市用同样价格买更高价值的资产，为什么还选择低级别的城市，明显没说服力。
这些，或许在我们理性购房拒绝浪费成为主流，在曾经在杭州短暂实施的90/70，放松拓展空间，投机在高利率时代、二手房调控倒挂缩水等政策面前，这些担忧都会土崩瓦解。
让杭州爱你和你爱杭州都成为顺理成章，让城市吸引力成为推动城市发展原动力，才是大辟天下寒士俱欢颜，人人叫好的好政策，89房至少需求和技术层面没问题。
以下是部分在售89㎡三房户型：
| 今日预售楼盘 |
| 今日登记楼盘 |
-END-
文/渔舟 编辑/渔舟
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
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