挤牙膏加剧的改善恐慌，对撞凉凉了？| 房叔说No.248
共4盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
▲图片来源于网络
挤牙膏、赌运气、等新政、等变数的杭州楼市，不光是供应极度内卷，需求也内卷的厉害，刚刚过去的6月底开盘潮中，受调控影响小的中低价位楼盘百花齐放，而中高改善遇到了前所未有的压力。
为什么说压力大呢？因为新政没出，红盘不来，手里大把资金的购房者，要么投入到股市，要么基金。
但是不要忘记，俄罗斯、巴西、墨西哥开了全球升息这个头后，全球央行可能会一致性进入到加息周期。
全球货币宽松开始见顶，导致资金收紧、从而影响资金流动性，简单说，就体现在市场上的钱少了，最近的楼市新房、二手房审批严格、周期拉长、利率上浮，贷款收紧就是信号，这样的情况下思维定势可能要转向。
再看楼市，这波4万+的中高改善一共挤牙膏式的推出了7个，总共房源仅1200套不到。
被炸出的购房者庞大到超2.3万+，总的中签率与年前的那波红盘潮相差无几，到了恐怖的5.16%。
要知道7盘对撞，中间还夹杂着两个5万+及一个6万+的盘。
可以说，刚需除了红盘，都无差别开闸放水，而改善端这一波还仅是挤牙膏式试探性开盘，连大招的影都没见着。
影响呢？已经把改善逼上绝路。那么，下半年，改善怎么选？
| PART 2 |
改善绝大部分都在主城板块，购房者最看中的一定是地段，地段，再地段；位置，位置，再位置。
城市策略的倾斜，城市高光焦点的拥江两岸是改善主场，新老核心多点开花，腾挪出空间的老城，携文晖、大关、三塘、申花，蜕变重生；钱望新城、滨江、奥体、亚运村等，拥江一体。
4万+中高改善，绝大部分属于调控重点，没有开盘日期，全部靠天吃饭。
上城区以笕桥为分界线，以北3万+，以南4万+泾渭分明。
笕桥唯一没有多盘对撞的春来雅庭，首开5栋，在绿城、滨江背书下4.35%中签率也创下了笕桥限售5年的先河，之后整盘还有大量供应，如果对撞极有可能寻到不限售机会。
森临澜府、春棠澜府、揽月臻翠府，包括百郦玲珑府中签率还是在11-13%的限售边缘徘徊，这边几乎是整个中高改上车最容易的板块。
城东新城基本没有新盘，配套中轴上的的德信中心还有最后两幢，印月已经算今年剩下这段时间城东供应大户。
艮北新城绿城潮听明月最快将在7月首开，板块独苗，再加上紧挨着城东新城和江河汇，价差又如此大，逃不掉限售+抢的模式。
三堡滨江融信项目还有段时间，望江新城K11、始版桥未来社区项目估计都要年底、明年形成供应。
新拱墅区供应大户在文晖、大关、三塘，目前杭州的宇宙中心转向沿江、未科，虽然老城有些许没落感，但毋庸置疑的是毕竟有城市中心的位置，和数十年积累下的顶级配套资源的拉扯，城市更新的力量，大量的供应烘托，市场热度也不差。
檀映里每次一栋开了两次，100套不到，7月三开预计套数将是上两次总和，稍微抬高点中签率而已，春熙上和湾二开几乎是一开对折的中签率，说明老城区的吸引力真不低，也说明改善真心太难了。
锦尚和品府预计首开400套，如果是7月实现多盘对撞，捡漏的机会会大增。
文晖、三塘还有两个鸽盘，嘉里城和天御，按照嘉里以往的操盘逻辑估计嘉里城今年都要黄，天御也好不到哪去，什么时候开都是未知数。
大关望品和几乎熬成现房的英蓝岫町华庭预计也将会在今年上市，但具体哪个月，还真难判断。
另一个拱墅改善是申花、祥符，近期也只有滨融府仅剩的一栋，春月杭宁府售罄，整个板块又将是漫长的等待天玺二期及后续华丰造纸厂地块。
祥符也就望林府还有一定量。
▲中国府实景图
城西还有一个个例蒋村的孤盘中杭府（中国府）。
现房、144套叠墅+220套高层杭州龙湖最高等级产品系列、竞舟二小一墙之隔，迟迟不开的锦绣公馆和书香印翠外整个主城城西仅有的供应，对于整个城西，简直就是杯水车薪。
目前售楼部已经基本完成，高层装修也进度迅速，就等样板房掀开面纱。
| PART 3 |
江南岸，沿江城市封面开发+G20、亚运两把火，钱江世纪城+奥体+钱江湾未来总部基地，配上国际滨杭州人均GDP首区、老牌数字产业基地，糅合了上城、萧山、滨江三区杭州最顶级金融、总部、数字产业的城市集群。
必然是浦东浦西一体，伦敦塔桥老码头到金丝雀码头，新老金融城一体案例一样的高光板块。
▲伦敦塔桥到金融城S湾
因此，奥体火完、市北火，市北火完，南卧火；奥体限售后、市北限、市北限后南卧限，这场接力已经把江南核心区都屌上了天。
整个滨江区最大供应是天曜城，首开虽说有意料之外，但也在情理之中，整个滨江仅有的大盘、TOD双地铁、辐射滨江腹地和萧山市中心的天街号召力、龙湖高层最高产品系、还有江南逢开必秒，供不应求的需求……
这些未来必将把地段、房价倒挂的劣势转化为优势，体现差别化的溢价率。
▲天汇实景图
至于滨江另外的供应，现房天汇又是一个巨大的定时炸弹，同样是地铁5号线上盖TOD，离滨江数字产业集群，阿里、网易、新华三、华为、海康威视等数字产业大佬，独角兽密集的产业园区……都步行可达，换乘王5号线也可以把你送到城市的各个角落。
大概率1037户一次性梭哈，这个量绝对可以缓解购房焦虑，还是滨江唯一现房，即使限售也比天曜城早交付3年左右。
杭州壹号院仅剩的一幢楼王和丹枫四季的118套，都是昙花一现，惊不起波澜，对市场只是心理作用大而已，根本影响不了整个大局。
| PART 4 |
▲图片来源于网络
杭州4万+最大的供应量，依然是鸽了一年的亚运村，亚运、未来社区双红利加持的亚运三兄弟，是杭州呈现给全世界最重要的未来社区样板，街道的尺度、居住和产业、人才、商业、文化场馆的配比，都将影响整个城市，起点即巅峰。
虽然没有出限价，但不管如何代表未来杭州又一城市核心的超级规划加持，远胜大市的预期是板上钉钉的事，总共4000多套供应量绝对是中高改的心头肉。
而无论是亚奥城综合体、商业街区加持；还是桂冠东方的东方园林和市政园林的呼应；还是日耀之城的城市和居住亲密的底盘逻辑，都有着独特的魅力。
唯一要控制的是摇号的人数，与全城的红盘来个火山撞地球般的史诗大碰撞，才对得起选择这里的购房者。
亚运影响，对撞的安排，一点都不能有差池，确实千呼万唤出不来。
星翠澜庭注定就是将来世纪城常见的豆腐干式的土地出让模式，离世纪城核心不远，SKP步行可达，目前来看亚运村和世纪城最低的限价，能摇到就得烧香。
奥体君品、嘉品淸盘前，鄙视链上根本没有存在感的观品成为唯一的香窝窝，楼间距已经不再是考核标准，能上车就是王道。
一定程度上，改善盘代表着杭州这个城市的品质高度。
但是双限下只能祈求每一块好地都是靠谱的开发商去开发，有良心的操盘手去营造，市场多点品质宽容，多点倒挂宽容，政策上多点居住属性大于投机市场的拨乱反正，给杭州每个购房者有个住好房子的机会。
而整个杭州的这点毛毛雨般的供应量还不够6月底这一波没上车房票消化的，剩下这半年怎么选？
如果对撞，按优先次序：亚运村、奥体、滨江、蒋村是第一层级；艮北、申花是第二层级；文晖、大关、三塘是第三层级；笕桥、城东、祥符是第四层级。
投资需求现房可以优先，说到底改善无弱盘，不是你挑盘，而是盘挑你，刚改求上车应是主要思维。
红盘雨会下吗？大概率会出，没捷径，看天意、等通知，还要准备好运气。
| 今日公示楼盘 |
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文/渔舟 编辑/渔舟
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2021杭州地铁楼盘图（7月版）
活动截止时间：2021年7月6日9:00
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