上品“新二手房”叫价18万，疯了吗？| 房叔说No.246
▲上品实景图
杭州二手房东到底有多飘，看看刚交付的上品，就知道了。
不动产证还没拿到，放风价已经出来了，高一点的188㎡楼王户型报价要18万/㎡，良心一点的14万+，而相对限售阶段6.98万/㎡左右的新房售价，即使首开仅3年半时间，纸面价差11万。
▲宜和园法拍成交
这个价格甚至高于目前杭州二手最高的高层住宅壹品，估计也很难线上面市。
巧的是，6月21日二拍16.7万/㎡价格成交的宜和园合院，一拍悔拍的价格恰好是18.4万+。
而按照常规产品价格系数，合院的价格是在高层价格乘以1.6-2倍左右，按这个逻辑，也就是说南星房价即将超过有中央豪宅区之称的申花挂价1.6倍了，同样主城核心地段高层挂价超过合院价，太夸张了。
再对比一下时代差不多的宜和园高层约10万二手挂价，与壹品等交付一年以上，相对稳定16-17万的挂价对比，虽然没有2倍，南星至少也超出1.6-1.7倍了。
要知道，当年申花宜和园高层新房销售均价是4.7万/㎡左右，南星上品、壹品新房是6.98万左右，差价约2.3万，到了二手次新市场，两个板块价格差距在逐渐拉大，裂变加速，这个速度确实出乎很多人的意料。
但高层次板块的加速度超过一般板块是不争的事实。
| PART 2 |
▲杭州拥江实景
显然，我们常说的，买房子就是买城运，买房子就是买板块，在这里体现的较明显。
原因一个是板块的城市级别，在拥江时代，G20/亚运对城市底盘的经营蜕变作用。
一江春水穿城过的钱江两岸，钱江新城、望江新城，甚至滨江、奥体、亚运村、钱江世纪城都成了城市封面，成了经济、政治、文化甚至高薪人群聚集中心，代表着杭州城市高度的板块，这个意义上，明显逼格更高。
申花没有被抛下太多，原因也简单，整个城西的供应奇缺，武林老城的外溢，未科高端需求、以及文教区需求全部倾注的作用。
头部板块上升的动力和需求，叠加货币放水影响最大的高净值人群，有需求、有动因，到高位没有问题。
▲上海黄浦江两岸
但不要忘了，上品、壹品价格甚至与上海核心城区价格相当，全中国的上海，浙江的杭州，级别不同，新房价格调控到上海6折左右的杭州，对比更高维度的北上深，价格相近，想想也不对，透支未来的嫌疑难以洗脱。
举个例子：我们去上海几乎必去的打卡地黄浦区新天地，老城更新典范，配合独特的城市味道，这么好地段的新天地翠湖天地项目，二手成交价也就16万。
▲上海黄浦区2021.5月二手成交数据
同一个区的沿江板块楼盘，黄埔滨江挂牌成交价12万，要知道，这可是GDP全国NO.1，全国经济、金融中心、教育头部城市上海，核心地段的价格。
第二是，板块供应量稀缺，钱新、南星桥、望江新城合起来一年就两三个项目的几百千把套新房供应，申花也一样。
▲蓝色钱江、壹品实景
第三、支付能力强的人流聚集效应反作用于板块，整个城市头部教育配套以及产业核心板块一定是价格跳升最快的板块，钱、望、南，甚至申花渐渐浮出水面，顺应时代潮流，成为领涨板块。
第四、城市格局已定，价格天花有，但是价格的梯度还没有完全确立起来，这就是不成熟的表现，某种意义上可以这么说，什么时候14-16万、10-14万、8-10万，5-8万、3-5万板块……
供求有序的梯度建立完全，需求对号入座的时候，就是楼市不再疯狂的时候。
| PART 3 |
▲上品室内实景图
不可否认的是，在限地价和售价的政策下，利润挤压下，产品端不可避免的出现品质和投入一代不如一代的现实。
恒温泳池+地面泳池变单泳池甚至变景观池，天然石材到铝板再到真石漆、涂料，唯宝、杜拉维特+卡德维变TOTO科勒，嘉格纳变西门子、博世，动辄4-5米的架空层到一楼直接落地……房子全面品质、材质降低趋势已经不可逆。
▲宜和园实景图
因此，双限前的壹品、涌清府、杭州壹号院、宜和园、上品、柳岸晓风、凤起潮鸣、滨江金茂府……这些楼盘基本代表着杭州品质的顶峰，有可能这个时代的产品未来价值将是空前绝后的。
涨得快一点也无可厚非，关键的关键，涨的代价不能以透支未来为筹码。
城市红利时代，高价核心板块房价上升幅度超过非核心板块是一定的，而退而求其次的核心板块旁的板块享受核心板块的涨幅，也并不意外。
同时，你可以发现，这些区域，也就是人流涌入的区域，而经济、区域、人口这些，都是我们一直说的楼市发展的重要因素。
因此，在稳固的格局下，楼市中吃香的区域还将稳定保持，但是一定要注意人云亦云喊多了的麻痹心理。
市场继续疯，那么官方介入新房、二手房的指导价的定价模式迟早会来。说简单点就是在限制高价二手房的流动性和降低倒挂预期，稳定市场的同时，打击炒房客，另一方面也是给房价，定了个底。
总在河边走哪能不湿鞋，价格透支风险巨大，不建议触顶进场。
而当市场冷却下来后，自然还会有政策刺激它正常健康发展，这种平衡，不需要质疑，我们要有辨识能力，不要相信房价永远超常规的疯涨。
让子弹飞一会儿，政策和市场都是会变的。
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文/渔舟 编辑/渔舟
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