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文晖，超越申花？ | 房叔说No.238
| PART 1 |
在杭州楼市中，奥体、未科这类高等级定位的新兴区域被公认为宇宙中心，限价下买到赚到，还有强劲的发展预期，以至于几乎所有的购买力都在盯着这两个楼市漩涡。
但一个超大城市，显然不只有奥体和未科，正如此前在“该习惯看好全城”一文内我所表述的观点。
杭州是一座处于快速扩张期的城市，每个城市方向都有属于自身独有的成长路径和利好，看好拥江、城西科创走廊不代表就不看好城北和城东。
同样的，我们看好新兴的高能核心城区的时候，也不应该忽视老城，老城有属于它自身的成长逻辑和优势。
比如，经过长时间的开发，老城区所拥有的的成熟度与区位在很大程度上就明显强于新兴区域，人口聚集度更高，城市活力同样非新兴区域短时间可以比拟的。 所以老城如果能够新生，爆发出的能量往往也是惊人的，甚至要高于新兴城区。 今天我们就来看看属于杭州老城第二春的重点开发迭代区域——文晖。
| PART 2 | 老下城中心的区位优势，大体量的城市更新，文晖是否有可能复述申花的成长路径？甚至超越申花？毕竟文晖与申花所具备的客观条件非常相似。
都是杭州传统城区，都有较大的建设空间，板块内的楼盘定位也颇高，还有重量级的商业。 先看一张航拍图，这张图的拍摄地点为绍兴路与东新路交汇处上空拍摄的，基本完整的呈现了文晖核心区目前的现状。
从图中可以清晰的看到，文晖有几个特点。
其一，板块周边都为非常成熟的城市区域，建筑也比较有年代感，杭州人记忆中的和平广场就在文晖的一角，但实际观感已经略显老态。 同时，文晖核心区还留存着体量不小的工业厂房，比较有代表性的便是杭锅与杭氧的老厂房，这些厂房也叙说着文晖的往事，这一带原本就是杭州早年的重要工业区，就连目前文晖板块内唯一的地铁站点也被命名为杭氧站。 这些延续至今的老厂房在很长时间内都是老下城区破败的负面案例，但也幸亏这些老厂房，没有土地所有的纠葛和反复，为文晖一带的腾笼换鸟创造了条件。 试想一下，假如这些老厂房过早拆迁被开发殆尽，那也就没有现在文晖的高等级定位规划，杭州或许就少了一个老城新生的机会。 与老旧厂房共存的还有一大片的工地，以及体量不小的储备用地。
这些工地有支撑文晖焕新的核心规划——文晖嘉里城，也有这两年之内才开始动工建设的中海望庐、滨江锦尚和品等改善性楼盘。
可以看见，文晖的核心区确实与申花有比较相似的共通性，尤其是干净且连成片的高品质城市开发项目，在这点上，杭州老城极少有类似条件的板块，申花、文晖是其二。 然后我们的视线再转向文晖的东部，在这里我们可以看见已经成小规模的高品质住区，包括万科新都会、朗诗乐府、朗诗熙华府。 三个楼盘虽体量都不算太大，但几个项目抱成团确实也是老城难得的品质住宅集聚区。 再向东，这是三个楼盘的隔壁就是网传的艮山门铁路上盖区域，以及东侧的三里亭区域。 从这里也可以看到文晖开发的必要性之一，文晖承担着打通杭州武林等区域与杭州城东的责任，只有文晖建成且交通路网向东衔接起来，杭州的东部才算是真正融入杭州核心城区。
这里我们得再提一提艮山门铁路上盖的意义。
除了衔接杭州城东与城区的作用，艮山门铁路上盖的建设还能为文晖提供又一块大体量的城市建设用地。
文晖核心区加上艮山门上盖腾出来的区域，文晖基本就是杭州老城最大的更新区域，比望江新城的体量还要大。 在寸土寸金，土地价值极高的老城中心区域，这一大片可供开发的区域一定会是超高标准、超高能级。 不久前，和平广场拆迁，以及杭州音乐厅落地文晖的消息，从侧面也能反应出文晖的高能级定位，加上文晖嘉里城，文晖这么一小块区域所承载的配套资源就已非绝大多数板块可相提并论。
| PART 3 | 从板块的现状，目前开发的进度，以及配套资源的导入情况，我们已经能够非常清晰的感知到，文晖的板块定位非常之高，如果我们再结合起老下城区的发展方向，对文晖还会有更新的理解。 老下城区在城市空间上，可供开发的余地非常小，这是老下城区的现状所决定的。
武林、文晖、三塘、乃至华丰都经过了高强度的开发建设，老下城区实际上并没有多少可供开发建设的余地。 没地、没项目，这也就是为什么下城区近些年在杭州的发展格局中存在感偏低的核心原因，就算有项目也没地可供建设，所以此前的老下城区只能修修补补。
老下城唯一可行的发展路径就是腾笼换鸟，拆掉土地利用率低的老房子，老厂房，以及城中村，把珍贵的土地资源释放出来，再结合老下城区本就具备的地缘区位优势，非常吻合近年大热的CAZ（中央活动区）概念。 同时占据杭州城北腹地的区位条件，下城区也必须结合腾笼换鸟的趋势打造一个凝聚核，一个以承载商务商业及高品质配套的凝聚核，起到带动杭州城北、城东北的作用。 老下城也正是这么做的，文晖拆光、东新能拆则拆，这几年下城区的拆迁体量在主城区内仅次于江干区。 原本局限于开发空间匮乏的老下城终于有了大施拳脚的条件，文晖便是老下城接下来的开发绝对重心，所以我们才看见了嘉里、滨江、中海等房企的进入。
尤其是嘉里，围绕文晖的核心区域杭氧站，嘉里又带来了一座嘉里城，港资商业的品质、调性远非国内大部分开发商所能企及的，嘉里城的落地相当给文晖开发吃了一颗定心丸。
再加之杭州音乐厅、以及杭氧等文化配套的建成，仅从板块配套这项，文晖的板块等级就能拉平申花，甚至高于申花。 在我看来，说文晖像申花，不如说文晖像望江新城，因为这两个板块才是杭州真正的老城新生。 都处于传统意义上真正的中心城区，都是大规模拆改的基础上重生的，而申花更像是城区延伸过去的一个中央居住区，本身的开发模式、路径和文晖、望江新城大相径庭。 申花更像是一个老城自然外扩的产物，文晖、望江新城才是重塑中心城区。
| PART 4 |
文晖不仅是老城新生，还承担着辐射杭州北部、东北部的重担，加上高能级的板块定位及开发，文晖不似申花，但未来的价值定不逊色于申花。 当然文晖不是完美的，申花的体量优势就是文晖所不能比的，楼盘品质目前也要强于文晖。
再加上申花天然可承载大城西巨量的改善需求，申花的短期价值会高于文晖，但文晖会快速赶上。 限价下，5万出头的价格，文晖能不能买已经非常显而易见。 至于二手，从全城的价格格局角度看，文晖目前品质次新7到8万的价格也并不算虚。
没有经过充分曝光的文晖，高等级定位的文晖，承载着辐射城北、城东北、以及融合城东使命的文晖，它难道不能称之为一个楼市彩蛋？ 看过喧嚣的“宇宙中心”，再回到老城焕新的中心，文晖可期。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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