“新城市主义”百家争鸣，杭城城市设计带来的机遇 | 房叔说No.231

共12盘预售公示、登记，列表见文末↓

随着第7次人口普查上月尘埃落定，浙江各市的成绩单也纷纷出炉，杭州10年300w+的成绩不可谓不惊人，不出意外杭州今年又是人口流入、土拍金额、土地财政依赖率的三冠军，人口吸引力排行榜第二的成绩也佐证了这座城市的红火，颇有力争第五城的趋势。

但不得不说，与北上广深比较，杭州作为大城市的底子着实薄弱，自“南宋”之后，杭州的定位就很难与“大都会”沾边；

杭州是文明城市、疗养城市、幸福城市、七大古都......唯独“国际化”“大都市”的基因欠缺，杭州的老外常驻人数还不如省内的宁波、温州、义乌，更遑论和上海比较，笔者在欧洲、日本、东南亚地区和老外交流时“杰克马和阿里巴巴”的知名度远超杭州；

因此，《浙江省2035国土空间规划》明确地将杭州目标定为“国际影响力的国家中心城市”，切中要害，在国际和国内两个角度重新定位杭州这座城；

国内方面，为做国家中心城市杭州在空间、人口、资源整合、政策扶持上的发展有目共睹，十年间从省内老二成为1193w，16850平方公里，二绕修到隔壁省的大城。

那么，杭州国际化的道路怎么走？或者说，“国际杭”应该怎么样？

城建上，杭州在悄然改变从前的老路子，“新城”“TOD”、“未来社区”、“中国城镇复兴”等词是最近两年杭城地产和建筑界的高频词汇，这些都源自“城市设计”和与之相关的“新城市主义”，今天笔者就来说道说道杭州城里如火如荼、百家争鸣的“新城道路博弈”。

希望对你读懂这座城市和城市的未来，在这座城市里置业和生活有所帮助。

| PART 1 | 

了解下城市设计。

城市设计是指以城市作为研究对象的设计工作，介于城市规划、景观建筑与建筑设计之间的一种设计。相对于城市规划的抽象性和数据化，城市设计更具有具体性和图形化。

奥体新城、三江汇、江河汇、未来科技城、良渚新城都是具体到这个层面的设计，而长期以来，杭州都是缺乏这个中间层的；

▲普通控规-蒋村地块

 ▲分区级城市设计平面-滨江西岸浦沿BJ-06地块

 ▲重大地标级城市设计概念效果图-城西云城

翻译翻译，在一个城市重点板块的设计上，规划只确定了土地的性质和路网，开发商和市政就各自拿地各做各的，导致城市界面的千篇一律和配套规格的种种不匹配，影响交通出行、百姓生活、市政管理、城市风貌等等；

而城市设计可以控制到每个地块建筑的体量、密度、板块内交通、景观、基础设施，再针对性地招投标和分散土地，把城市重要节点、界面牢牢把控，一些内部的，次一级的土地给开发商并划定更详细的建设指标。

 ▲四桥北岸

 ▲三桥北岸

举个例子，千禧年的前10年，四桥的两岸插满了牙签楼；2010-2020这十年重心则在三桥的两岸，这两者就有明显的界面差异；

日月同辉、城市阳台和对岸的奥体博览城已经成为杭州拥江发展的金名片，周边楼盘的价格自然水涨船高，都是沿江带，三桥两旁均价高于四桥高于一桥，除了年代的原因，城市设计的加入和进步有相当大的比重；

▲钱江新城

简而言之，对板块来说，城市设计在土拍的最前端控制区域价值，提升城市界面形象；

对老百姓来说，读懂城市设计，可以在最早就判定板块定位及后续周边住宅用地形成楼盘的投资价值；

▲西站云门

说人话，像云城和奥体这样城市设计都做到整个板块出各种效果图还官方出动画公示的，和给你一张红红绿绿的控规图就和你畅想板块未来的，你怎么选？

| PART 2 | 

随着近10年城市设计成为都市更新设计的主流，中国的“新城市主义”也在剧烈地发生。

“新城市主义”是作为一种以再造城市社区活力的城市设计理论和社会思潮，于20世纪80年代末期在美国兴起的，又被称为“新传统主义”；

“新城市主义运动”是针对城市无序扩张和大量现代主义板楼充斥街区，导致“邻里消失”、“活动空间挤压”“医疗交通资源紧张”“城市缺乏个性”等等问题的探索和实践。

可以说，新城市主义运动是每座城市“由小到大”、“新旧更替”、“国际改造”、“个性确定”的阵痛期和必经之路。

 ▲杭州1981

直观地让大家理解，这是1981年的杭州，可以明显看到这是一座就着地理因素进行组织的传统城镇，哪怕到了千禧年杭州的城建主题也依然是“湖山与运河”；

这座城的人民习惯了靠水而居，开门见山，城市更新几乎全凭卷尺和西湖的距离，虽然私心上笔者很怀念中国传统城镇营造下的杭州，遵循一种“顺应自然和人文地理”的秩序，但这种模式对于千万人口的大城无疑是过于生活或者说“低效的”；

 ▲城中心2km

什么是城市低效带来的问题，随便举个例子，如图，凤起路到定安路总共两站路，随手截个图直接距离不到2km，儿保、妇保、省中医、市一、浙一、浙二、省口，下面一点路还有市三，真医院市中心；

笔者小时候老杭州只有400多万人，现在主城8个区接近1000万人，城最中心10来家医院和商场，节点交通如何变好？医疗资源如何照顾到住远点的市民？住这里的都是老人，住起来噪声几许？晒衣服散个步过马路等等都是问题；

也因此看到各大医院都正在新建自己的新院区，市一去艮北，浙二去萧山，浙一去未科，中医院去富阳等等；

“新城市主义运动”便是针对这些爆发的问题给出回应进行探索，杭州需要更多高效、具体、前瞻性的“新城”，既然是探索，通往“新城”的道路便不止一条。

| PART 3 | 

新城市主义运动中，关于城镇社区和邻里的组织开发模式有两种最具有代表性：一种是“传统的邻里开发”，被称为TND；

另一种是“以公共交通为导向的开发”，也就是近几年大名鼎鼎的TOD；另外还有如SOD、AOD模式的应用。

TOD是指“以公共交通为导向的发展模式，即是在规划一个居民或商业区时，使公共交通的使用最大化的一种非汽车化的规划设计方式，通过多种手段的结合来鼓励公共交通的使用。

TOD有六大基本要素：

1、将步行放在交通设计的第一位；

2、区域内以轨道交通为特色，形成包括电车、轻轨和公交车等的综合交通系统；

3、区域的节点上包含了相互临近的写字楼、住宅、商业和公共设施等多种用途；

4、每个节点进行高密度、高质量的开发，节点范围在轨道交通站点5分钟步行范围内；

5、每个节点内可以方便地使用自行车、滑车和滑板作为日常交通工具；

6、每个节点内的停车地点在轨道交通中心5分钟步行范围内，停车地点尽可能精简。

说人话，用地大可步行毫无障碍、交通立体方便、居住高密度、商业多业态混合；有一些所谓“TOD”其实只是地铁上盖带自持商场的楼盘罢了，没有步行街区尺度、复合立体交通、不同人群的混合，够不上城市设计层面，我国TOD城建最成熟的都市是香港。

 ▲天空之城

 ▲人、车、轨道交通、绿化集合分层-天空之城TOD

而杭州城内最有代表性的TOD便是万科天空之城和壹号院，百万㎡的建设用地。

其中，“天空之城”是目前全国最大的车辆段项目。5号线五常站的地铁上盖。社区内包含了4500方体育中心、约8600方文化艺术中心、约1000米商业街区，还有1所小学、3所幼儿园等等配套。可容纳约27000人生活、超10000人办公。

 ▲壹号院

杭州壹号院则是邀请全球知名的日本日建株式会社主持商业综合体规划设计，类似大阪的难波公园，它与奥体全面打通、与公园无缝对接。

TOD切入的角度可以不同，但必须以人行和立体交通为主体构建，

“TND”，即“传统邻里开发”模式，以邻里为基本单元开发，旨在一种低密的，传统城镇风貌与景观保护融合的城市设计。

最有代表的TND项目是中山路改造工程和已经开启的三江汇的富阳片区。

▲中山路改造工程-南宋御街

▲京都岚山-TND

南宋御街上各种年代的民居、商铺、清真寺、办公楼保留了风貌之后再做城市更新，再让老居民搬回去，使老旧街区以邻里街区为单位重新复活，这也是日本城镇最为广泛的一种城市设计，著名的城市设计是京都的岚山。

SOD，即城市政府利用行政垄断权的优势，通过规划将行政或其他城市功能进行空间迁移，使新开发地区的市政设施和社会设施同步形成，进一步加大“生熟”地价差，从而同时获得空间要素功能调整和所需资金保障；

SOD尤其是以政府为核心的行政中心转移，给社会带来的巨大示范效应和心理预期效应，是无法衡量的。

最有代表性的就是杭州市府从延安路到江边的搬迁工程，以及这一次行政重新划区后新余杭区政府和钱塘新区政府的正式设立，带给老百姓强大的心理预期，现在全杭城都知道“余杭区和钱塘新区”这一东一西是未来扩张的重心。

AOD，即规划理性预期引导的开发模式，这是一种城市规划—城市经营整合概念，是一种城市经营的新手段，是政府充分利用发布规划信息的诱导作用来进行城市经营。

▲AOD实践-奥体博览城板块

在“杭州城市发展概念规划中”就提出导入AOD的概念：在钱江新城南岸（如今奥体博览城）以低廉的土地价格预征土地，并向社会明确发布政府未来的规划意图信息，以形成强大的社会心理预期，引导开发商在周边地区进行相应的开发，促使CBD所需的配套环境和氛围尽快形成。

待建设时机与项目储备成熟，政府再进行CBD核心区的开发就是水到渠成了，并获得高额的土地资金回报。

 | PART 4 | 

▲古钱塘

无论哪种模式的探索，在资本和各大造地标事务所大展拳脚的这15年，笔者都希望杭州仍保留自己的生活品质之城的味道，在遍地是钱的扩张里有一份兼容杭州气质的坚持。

乱花迷眼，莫忘钱塘三秋桂子，十里荷花。

---

| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 | 

 -END-

文/ 一叶  编辑/ 一叶

本文仅代表作者个人观点。

本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。

2021杭州地铁楼盘图（6月版）

赢取条件：留言，且被移入精选、点赞数超过5，请加房叔个人微信hangzhoufangshu9获取。

活动截止时间：2021年6月8日9:00

PS:更多往期回顾可进入房叔公众号后台，点击、右上角搜索键（放大镜），搜索楼盘名，或相关词条

房叔说
看看拥江起源的一桥南“中年房”	看见全城及背后的趋势
该习惯看好全城了	红盘对冲+高价盘对冲
江南二手看哪里？读懂市北	狂热的市场，等风来
当下的学区房,股市6000点

房叔选房

房叔瞰杭

点个在看，让房叔更好看。