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“18线”小县城的房子有多难卖？ | 房叔说No.241
不久前，我一位亲属在卖一套老家县城的房子，借这个机会和大家聊聊普通小县城的楼市是什么情况，以及为什么我要起这么一个标题。 我的老家位于祖国中部某个存在感一直不算强的省份里的小县城，全省的GPD总量在全国大致在中游水平，从实际的数据看，不算好也不算差。 在这样一个省份里的小县城，经济发展也无从谈起有多好，但受益于相对有地缘优势的地理位置和越来越便捷的公路网，县城有一个不大不小的工业园区，园区内的企业主要生产当地的特产，或早年延续下来的变电业。 和其他省份一样，本地没有发达的工业系统，也就没有充分的就业机会，处于中部的老家和其他中西部省份一样，长期处于人口输出的局面，年轻劳动力大量流向沿海地区。 只有到重要节假日才会回老家团聚或祭拜先祖，如春节、清明。所以大城市少见的留守现象在我老家非常普遍，我自己就是其中的代表。 随着中国经济的崛起，有先发优势的东部沿海的产业快速迭代升级，产业链的集聚也推动生产效率的进一步提升，内陆省份在近年不仅没有缩小和东部的差距，两者之间的差距反而越来越大。
经济差距的扩大、持续，结果就是中西部小城人口加速流出，或流向东部，或流向省会，中西部的小城市、小县城人口肉眼可见的日复一日的减少。 可想而知，现如今的小县城楼市会如何演变，正如我标题所表述的，18线小县城房子难卖，就拿我亲属这套房子来说。
| PART 2 |
这套房子在长达数月的挂牌期内只有一位看房人看房，这套房子总价也并不高，面积100㎡左右，外带一个一楼大概10㎡的独立车库，挂牌价62万，对了，房子还是装修好的。 就算刨除一楼车库以及精装价值，房子单价大致在6000元左右，够便宜吧。不仅于此，这套房子还处于县城的黄金地段。
不远处就是老县政府的旧址，周边的公共配套以及农贸市场、商超等配套一应俱全，房子还紧贴着县城的母亲河，河边景观步道精细干净。
但就是这样一套房子，在挂牌期间几乎无人问津，这样的情况也并非是个例。
根据中介反馈，在县城里二手房库存非常之高，大量的房产在售，看房的人却远不及房子多。 老家县城的楼市基本处于供远大于求的现状，房价自然涨不上去，在2017、2018年到达高位后，房价不仅不涨，还出现了一定程度的跌价。
都说中国最靠谱的投资就是买房，但站在今天这个结论正不正确先不谈，起码对于广大的中小城市买房投资已经不算好的选择。 就拿这套100㎡的房子为例，这套房子购入时间为2009年前后，当时的总价大致在22万元，毛坯交付，加上精装修大约15万元的成本，整套房子不算资金成本，大致在37万元。 12年后，这套房子最终以59万元的总价卖掉，净获利22万元，如果扣除通货膨胀，这套房子实际上是亏损的。 老家小县城只是一个缩影，除去东部沿海，大部分的内陆城市房价远远没有想象中的高，且成交活跃度年复一年的变差。 那既然小县城房子这么不好卖，最后谁买了这套房子？
| PART 3 |
买这套房子的是一对生活在本地乡镇的老年人。
他们自己本没有购房需求，买这套房子的唯一目的就是孙子读书，对的，就是教育，人口持续流出的大部分小城现在基本都靠着教育吊着一口气。 中国的户籍制度，以及教育资源供给制度下，绝大部分外出务工的外来人口基本没有可能享受大城市本地居民同等的教育资源配套，他们后代的教育需求只能在老家得到补充。 这也就是留守儿童在近现代中国出现的重要症结，父母到东部沿海城市务工赚钱，老人在家务农或打零工补贴家用，以及抚养留守在老家的后代，一家人各司其职。 大城市的房价对于大部分外出人员是可望而不可及的，他们能做的就是在外辛苦赚钱，回老家买房，从而形成中国近几十年非常独特且又畸形的置业路径。 教育需求的底层支撑，再加上乡村人口向城镇转移的趋势，各大中小城市在千禧年后迎来了属于它们的房地产黄金时代，市场供需两旺，房地产土老板被时代造富的故事也在全国范围内广泛的出现，只要是和房产开发相关，暴富的故事就特别多。 那段时期中小城市的房价涨幅并不逊色于大城市，原因在于小城市房价基数低啊，那段时期又是爆发式的城镇化时期。
我家2004年买的一套房子，单价只要760元，到卖出时单价已经变成了3500元，12年翻了4.5倍。 从我家买房的案例和我亲戚卖房的案例可以发现，属于中小城市的房地产黄金时代早已过去了，持有时间同样是12年，一套是04年买的，一套是09年买的，两者之间的涨幅天差地别。
现在大部分内陆中小城市，房地产市场已经连黄铜时代都算不上了，现在买入等几年后卖出大概率是亏本的，按照现在供远大于求的状况推算，或许几年后流动性都将慢慢的丧失。 大部分人口流出的中小城市已经处于或走向房地产锈铁时代。底特律一元房产看起来荒诞，不久后或许我们也能见证，甚至不需要不久后，鹤岗万元房不就是活生生的案例吗？ 都在大谈特谈房地产税出台，而在房地产处于锈铁时代的中小城市，房地产税或许就是那根最后的稻草。 随着90后这批新生代进入社会，我们已经已来了城市化的高潮——再城市化，再城市化的结果一定就是中小城市的黄昏，中小城市房产市场的黄昏。
| PART 4 |
当90后成为人口流动的主力时，大比例充分接受过高等教育的这批新生代只能走向大城市，超大城市，中小城市基本没有能够满足他们求职需求的基本条件。 中小城市不需要程序员，也没有律师、咨询、金融等第三产业集聚，受过高等教育的他们只能在大城市求职生活，家乡实际上已经回不去了。 以我的大家族为案例，家中90后同辈，除了一个留在老家从事土方工程相关的工作，其他大大小小十余个同辈基本都在东部工作生活，而我外婆一系的90后同辈全部在大城市买房。 可想而知，中小城市的人口危机将来得多快，不需要十年，五年后我们大概率将看到更多的鹤岗们。 同样的，以教育补充为基石的中小城市房产市场即将失去地基，现在还有一部分教育需求存在，但等到这批90后成为生育主力后，中小城市的教育需求大概率面临被大城市再次虹吸。 曾经人口被虹吸，现在廉价的教育补充优势也即将被斩断，随着产业升级，和再城市化的进程加速，我们已经看不到没有产业优势或地缘优势的中小城市的未来。
就如我的老家县城，它还在玩着那套教育资源腾挪创造新需求的城市开发路径，当一个成熟片区开发至尾声时，优质学校立马搬迁至新城区，驱动新的教育需求导入到新城区，然后疯狂卖地，收割已经看不到多少增量的新生教育需求。 这一套到今天已经快要玩不转了，新城区新房滞销，小型房产开发企业倒闭的消息一个接着一个。 当然地方政府也是相当无奈，没有卖地收入老师等当地教育系统的人员薪资都将成为问题。 大部分时候，不是中小城市不够努力，没有产业、就业优势的广大中小城市只能沦为人口红利基地，持续对外输出人口。 在城市化、人口用脚投票走向大城市的时代，它们只能走向黄昏。
那些向房叔咨询老家小县城是否可以投资的粉丝们，只要你能用心去观察一下，你的家乡人口是否还能增加，或者说凭什么增加，答案就在你自己心中。
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文/荆轲 编辑/荆轲
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