优质学区房：我还想涨！中考：不，你不可以......| 房叔说No.249
共8盘预售公示、登记，列表见文末↓
刚过去的周末，问杭州什么最热闹——中考成绩出炉，不少孩子的分数如图，是这个画风的，甚至还有因为加了分过600的；
▲杭州2021中考普遍成绩
一派和谐喜乐的氛围，实则紧张的情绪丝毫不减，家长都明白，今年各高中分数线一定又是破纪录的高，孩子550的分数去年可以杭二中，今年一定不可能了；
育才、文澜和公办的天杭实验最高达到593分，锦绣最高分591分，570分遍地都是；
▲杭二中
正巧，上周笔者写了一篇老文教的推文，粉丝中有笔者初中高中的数学老师（学生时代笔者一直是数学课代表）纷纷发来问候，核心观点只一句话——学区房的起落，不用写这么复杂，去看看今年中考卷；
怀着被老师教导后的疑惑，我打开了一个新世界——
仿佛氤氲的山雾里弥散着的冷光，电波这头都能渗出两位数学老师的心寒；
▲杭州2021中考数学卷
贴出来让大家感受一下，这竟然是选拔考试的数学卷；
当然，这两位老师分明是不同的心寒；
民办重点初中老师的心寒，因为数学这样有区分度的学科，自己的学生没法和普通初中拉开距离，活大半辈子了头一次听说数学大家都一样，竞争要靠语文拉分了，还要为自己的好学生们能否进前三所揪心；
重高前三所的老师焦虑于今年又要编新教案了，简单卷115+的孩子，切换到高中数学模式里会有相当的“德不配位”，说人话，要教好孩子，但不是教精英了；
同样的话，送给优质学区房——是好房子，但不配那么高了。
| PART 1 |
之前的推文（回首老文教往事，读懂学区房逻辑，去追逐城市未来! | 房叔说No.247）探讨了未来家长购房的选择，小确幸于自己的年轻，不用在城市剧变的时候投石问路，那现在的家长怎么办？
两考合一+响应国家“减负”+2023届全民统招、民办全摇+分配生制度大覆盖+各类比赛加分制度，这是当下初中教育的风景；
这得到了许多家长的拥戴，教育公平的口号喊了多年，普通公办中学的普通孩子终于得到更多的青睐，超级民办中学跌下神坛，应对“2a+3a=？”这样的中考，一年多花好几万也许不如培养孩子的学习习惯来得有性价比；
诚然，连锁反应下，跌下神坛的还有优质学区房：
学区房指标盘文鼎苑最新成交均价已经降至约8.6w元/㎡，降幅约7000元/㎡，单套跌幅超过120w+，大户型单套跌幅超过170w+，请注意这是真金白银的成交价；
就在今天，该小区上线的126.16㎡的法拍房，仅3个个人报名，竞拍不到1个小时，并最终以1034万成交，单价不到8.2万/㎡；
要知道就在两月以前，文鼎苑另一套180.5㎡的法拍房还以创新高的价格成交，当时吸引了14人报名、超2.5万人次围观，最终是经过367轮激烈竞价，整整大半天，以1850.85万的总价成交，单价高达10.25万/㎡；
虽有户型楼层位置装修差异，但这其中的落差依然立竿见影，笔者断言，等超高的众多分数线一出，还会再下跌一波；
▲华师大附中杭州学校内景
新宠华师大附中杭州学校的学区房，融信学院府、蓝孔雀、三江花园道壹号有挂牌价开始跌破7W，中介的带看次数也骤降;
房叔后台有保俶路、安吉路、学军学区房的粉丝前几个月犹豫置换，中考过后打听他的房子的意向买家变得集体“沉默”；
实际上，文教区二手房从4月发布《2021年杭州市区各类高中报考指南》之后实际行情就一路下滑，大多数购房者处于在高位“让子弹飞一会儿”的观望之中，中考见真章，现在真章来了；
如此考学背景下，学区房何去何从？购房者又该如何搭配选房？
| PART 2 |
先说判断：天价学区房会跌到理性区间，市场价+30%左右是笔者认为合理的价位，毕竟十年树木百年树人，强校的积累不是朝夕无存，只要中国有高考，优秀的基础教育最终还是会给孩子回馈，只是这个期限延后三年且更隐形了；
同时，居住性不错、距离学校和培训机构较近的普通学区房会略有提升。
当重点民办的中考成绩没法拉开和公办的差距，民办变得不再有纸面的优势;
▲杭城民办名校-建兰
同理，当优质中学的中考成绩没法拉开和普通中学巨大的差距，优质学区房房价翻倍高企的基本逻辑弱化，价格开始回归理性变得必然；
同时，分配生的资格和中考加分的权重在0.75难度系数的卷子下显得异常耀眼，实际上笔者已多次强调明年优质高中分配生的不跨区和对“菜”中名额倾斜；
▲优质高中分配生调整制度
如果加分政策依然实施，“菜中”的好学生如果得到加分（学校评选+大大小小区里市里的比赛，不完全统计共28分，参与过的家长一定如鱼饮水）和重高的分配生资格，换算下来至少降20多分！
扪心自问，如果您的孩子上建兰或安吉路实验，高强度竞争下得多优秀才能得到分配生资格，同时如果参加中考裸考，要多优秀才能抹平这20分进到心仪的重高？
那么，普中、菜中的学区房就有转机，如果您的孩子在小学稳定名列前茅或相对优秀，您有三条路：
1、文澜、建兰、启正、锦绣等等民办，学校就是小社会，社会达尔文，适者生存，冲！
2、活动重金购买老文教，老上城，拱宸桥等等著名学区板块的房子，而学区房目前还是疯市高位；
3、普通教育质量的学区房+课外培训，去追逐能稳定拿到的素质教育加分和高顺位学校的分配生资格，这在前两个选项的竞争里很难得到；
人各有志，可笔者想：宁做鸡头，不做凤尾，是老祖宗的智慧。
既然学区房是这个趋势，选房层面，笔者再次推荐“强小+普中”学区的模式，这种模式所在的板块也不难找，杭州教育两极文教区和老城门内的邻接板块往往都有几所，这是教育随城市发展历程资源外溢留下的规律；
强小，培养学习习惯，锻炼仔细审题能力和阅读习惯，毕竟中考得语文者得天下；
普中，在相对轻松和低经济成本的环境里，拿到分配生资格和尽可能多的加分；
笔者翻阅了近十年的中考数据：2015年，传统“前八所”重高的录取分数线就创了10年来的新高，保守估计，分数在500分以上的学生超过2000人；
而在2014年，中考500分以上的考生只有约1100人，接下来几年，高分考生人数一直在增长，今年势必又是一个高点；
▲被处罚的培训机构
减负改革加上近期全国多地对教育培训机构大大小小的打击，对“精英掐尖”教育打击是巨大的，实际是将难度和竞争的节点延长到了“高中”，活下来的知名培训机构的高中部，走访一下，早已烈火烹油；
但，终归高中和学区房不挂钩，对现在被孩子教育折腾到麻木的家长来说，如果孩子不是“天赐牛娃”，学区房的经济账和高考竞争加剧的教育账，能省一笔也是好的。
最后，笔者并非完全唱衰优质学区房，优质学区房依然有其得天独厚的优势：
如果手头有货币保值和子女教育的需要，这依然是非常不错的底线型资产投资，又能给孩子一个非常稳定的基础教育环境，同时学区房的强流动性也是一般住宅不可比拟的；
只是一些非理性的，炒房客过度介入的学区房终会回归到一个正常的优势价格区间了；时间点非常重要，高位接盘是切忌的，等哪一天回归到相对合理区间才是介入点；
中考的难度降维不仅是对基础教育掐尖行为的打击，也是对目前杭州疯市症结二手房市场的一剂冷静剂，说人话，文鼎苑8w了，望江凭什么敢18w！上品“新二手房”叫价18万，疯了吗？| 房叔说No.246
念孟母之心，寸寸泣血。
2021杭州地铁楼盘图（7月版）
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