成交量走低、强学区式微，为何仍看好二手房市场？ | 房叔说No.258

共 17 盘预售公示、登记，列表见文末↓

近期二手房市场形势不可谓不颓丧，中考合家欢以及信贷政策的收紧使得二手房交易量连续三月跌落，截止6月30日，已经是连续三个月下行10%了；

▲7.2信贷调整

▲3-6月二手房成交套数持续下行

显然，这两件大事有意无意地对二手房市场市场双管齐下，造成了创伤，然而若阴阳各走极端，仅仅认为这只是短暂的皮外伤，抑或是唱衰下跌的拐点已到，都过于武断了；

看看文章标题就已说明笔者态度，越是这种时候，越需保持冷静，制定策略。

| PART 1 |

▲市北板块航拍

开门见山，先下判断及选房建议：二手房市场整体会回归以流动性为主体，即二手房买不同需求而不再买涨价，但是只要杭州的供需状况没有政策性的改变，中期（1-3年）依然看好。

这个期间，局部非理性报价频出的板块（如南星桥、望江、蒋村）以及超高价学区房这两类产品建议观望，尤其学区短炒已无可能，但其他前景较好相对平稳的板块趋向活跃，供应会增大，选择面会增多，本就不是高点，可以入手；

结论从何而知？又如何在大局里选房，且听分解。

| PART 2 |

首先，我们需要看到，新房市场一房难求，土地供应持续失衡，红盘+热点盘锁盘8年三大基本面依然没有变化；

▲2021-6月杭州新房供应和摇号情况（来源腾讯新闻）

如图为6月杭城新房供应套数和中签率的统计（某些为0即流摇），可以看到，房源开盘套数和报名人数显著地呈现数量级上的差别，供远低于求；

在购房选择上，两极分化。主城区呈现价格越高，反而中签率越低的情况，如天荟、晓月澄庐都可以称为豪华盘，动辄千万的总价却仍然跌破10%，整个6月单一盘最多供应也不过400出头，而比较一般的板块和主城边缘位置的楼盘就少人问津；

主城区越买越稀少，边缘地带买不下手。

▲2021杭州第二次集中供地预期

而源头的活水——新土地供应能跟上吗？刚出来的杭州第二次集中供地情况不完全统计如图，主城区只有可怜的5宗，高关注度的良渚客厅TOD地块也还是没来，萧山的热点板块市北、宁围、南卧也不过6宗；

可以预见不只现在，未来很长一段时间里这种青黄不接的态势都将持续；

▲后两年交付盘锁盘情况

再看明后年交付的锁定盘，基本已经售罄，不到2030这些前两年出让土地形成的楼盘难以进入二手市场；

没有土地造不了新房、新房百摇不中、中了新房立马锁定，不想往远郊和城市边缘板块的购房者，除了靠手气摇中新房，不买二手房还能去哪？

在一个一年能引进37w+35岁以下年轻人的城市，新房供应不足又难摇，除非年轻人真的能把房只看成住，纷纷投入公租房、公寓市场，否则看衰二手房就是空中楼阁，无根之木。

| PART 3 |

那学区式微和信贷收紧引发的寒蝉效应，怕高位接盘的隐忧怎么解？

细看这两大变化，分明略有不同，信贷收紧是全国性的后端调控，学区房式微是前端调控，釜底抽薪；

5.21信贷政策，首套房利率由原先的5.2%上调为5.4%，二套房利率由原先的5.38%上调为5.5%，不到两月后的7.2升到了5.9%和6.0%；

▲2021-6月主流城市贷款利率（来源网易新闻）

说实话这一轮的收紧主要是国家层面的普遍后端调控，类似武汉、合肥多地停贷、广州半年内4连涨的新闻比比皆是，房主不炒的大环境如是，针对地产投机的大棒只会越来越粗，习惯了就好；

而笔者想解剖的是前端调控的学区房式微效应：

必须强调：学区房不等于整个二手房市场，现在的成交量下跌恰恰是学区房把整个市场裹挟的“流动性”还给市场的回复理性期，清退一部分“买涨不买换”的投机客；

流动性是啥？说人话：买来好住，有一天还好转手，本来二手就有折旧，下次转手希望保值率高点才是理性，城市上升保值高，城市下行一定下跌，经历过买车卖车的读者肯定能理解；

小区环境、步行尺度、与市中心距离、建筑设计、户型品质、改善、通勤、人车分流、租售比等等都是流动性要素，学区只是其中之一；

▲严峻的教育形势

但是因为学区这点在城市人口暴增+教育陡然分流的时代（55%去职高）被放大了，放大到学区房作为居住商品的流通属性被资产的增值属性盖过去了；

只要杭州在成长期，人口增长-子女竞争更激烈-优质教育资源更稀缺-学区房一直涨-孩子上高中房子永远好卖-因为下一批家长子女竞争更激烈-因为人口增长-因为杭州在成长期，这套逻辑成环了；

即学区房在城市的成长期同时具备强增值和强流动性，这种跨界独一无二；

▲不喝的”国酒“茅台

翻译翻译：学区房是地产界的“茅台”，是酒，但不是酒的部分才重要，因为“国酒”背书能当一般等价物流通，越放越陈，越陈越有人收，于是你的眼里再也没有五粮液、女儿红、泸州老窖....

▲拱宸桥板块和学区构成

笔者要巡游杭城写二手板块的缘故，体会最深。以拱宸桥板块为例，所有二手房购置要考虑的流通要素，在文澜实验、文澜小学学区几个字面前土崩瓦解，有和没有平均能差出4万/㎡；

说得极端些，恐怕造间厕所能换文澜学区都能卖个6万/㎡，这简直是痛仰（信仰学区使我钱包痛苦）。

杭州疯市的症结在二手房的超高倒挂，二手房的最大症结在学区房，学区房的症结是增值和流动性的跨界结合，现在仅仅是让这二者脱钩了。

▲2021数学中考节选

在“2a+3a”的卷子面前，学区的强势不再，学区房价值回归理性，其他所有二手房都会获益；

简单点说：以往，杭州10个孩子1个才能进重高，4个才能高考，杭二超过普高100多分，买二手房的人群以青年为主体，只要有孩子或者想要孩子，民办又贵又摇号，一定考虑学区房，别的什么都看不到；

现在卷子简单了，杭二比源清只高20几分，孩子成绩还不错我能不能买个普通学区，但是自住通勤舒服呢？一家五口人，能不能不为孩子挤在小户型呢？父母年纪大了，不为了一表生资格，医院、公园、菜市场旁边的房子能不能选呢？

在一个一年能引进37w+35岁以下年轻人的城市，新房供应不足又难摇，看衰二手房是没有道理的，现在只是短期大家怕高位接盘，购房者的可选择面多了，水一流动就活了；

两枝杏花出墙来，摧折，修剪罢了，难道不更该看回满园春色？

| PART 4 |

所以，问：怎么选房？房叔答：避开雷区，大胆选择；配合摇号，效果更佳。

雷区即局部非理性报价频出的板块（如南星桥、望江、桥西、蒋村）以及超高价学区房，强学区房明年还要跌，因为其一弱公办会有分配生倾斜，第二划区、划片的阴风徐徐；

大胆选择已经被炒房客认为沉寂的二手板块里的好房子，泡沫起的时候这些板块无人问津，破的时候这些板块自然也不受影响，笔者举几个例子，拱宸桥的桥东、小河板块、一桥南、建国北路、华家池、文化村、西溪都是不错的；

 ▲平安里

笔者之前写了鼓楼板块二手房，有读者留言提及“新城看不起老城老破小”，如图是笔者在贴沙河边拍到的2021刚新建完的危房回迁小区平安里，鼓楼旁、贴沙河、距地铁口400米，洋房带社区活动室，只要业主卖，小户型7-8万/㎡毫无问题；

哪怕是老破小，只要板块好，破到回迁都是好房子，其次老板块有的是如兰园、丽园、江滨花园、桂花城等等这样远胜新房质量的中年房，如若不然，笔者不会顶风冒雨，巡游杭城；

主流选择，则是次新房相对集中、成长性较好的板块。譬如市北、良渚。

其中，最难把握的买入时机上，务必看清楚了。善于发掘机会的老炮儿自不必说，新手而言，最值得关注的就是各个主流板块的成交量。哪一天成交量迅速上升了，也就意味着不错的时机到了。

配合摇号，这个很好理解，有两张票的买一套摇一套，只要杭州还在成长期，优质的新房板块就去摇；

城西科创大走廊的良渚、未科、云谷、瓶窑、仓前、五常、三墩北等等以及拥江的市北、宁围、奥体、亚运村、钱江新城二期、三江汇；

学区方剥离的强增值属性，也该还给押注杭州未来的板块了，只是更难摇是一定了，去灵隐、三天竺拜拜，这块房叔也没办法；

当然，如果孩子卡这两年要上学，学区房价位在同板块周围房价+30%出手问题不大，强学区毕竟是流动要素里最直观最稳定的；

勿追涨杀跌，大环境没变，平常心，危中有机。

| 今日公示楼盘 |

| 今日登记楼盘 | 

 -END-

文/一叶  编辑/一叶

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